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Tasación técnica de mejoras

Autor: Miguel Ángel ANTOÑANA
Curso:
8,80/10 (5 opiniones) |3427 alumnos|Fecha publicación: 11/11/2009
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Capítulo 6:

 Valor de reposición de los edificios

C = A + B · X

donde:

C = costo unitario por m² de superficie cubierta, que se busca hallar.

A = cifra fijada en $/m² que representa el costo de estructuras y obras gruesas (más adelante veremos cómo puede obtenerla)

B = coeficiente fijo también en $/m².

X = suma de puntos según detalles constructivos.

            Dicha fórmula actualizada para junio de 2004, en Santa Rosa, La Pampa, tiene la forma:

                                   .($ 608,71 + $ 20,85) · X

Valor de reposición de los edificios

Valor de reposición de los edificios

Valor de reposición de los edificios

Valor de reposición de los edificios

Valor de reposición de los edificios

OBSERVACION: Si encuentra alguna cualidad o calidad en un ítem, que comparte con otro, o que le falte alguna cualidad, podrá interpolar entre el puntaje superior o inferior donde se encuentre el faltante.-

Con esta tabla, Ud. podrá en la sumatorio de todos los ítems obtener el puntaje de X que luego transformará en decimales (recuerde que 100 equivale a 1,00, menos de 100, será 0,48 por ejemplo, y más de 100, será 1,38 –ej-).-

            Ahora bien, en períodos cortos y no muy inflacionarios, el valor que le diera de base (Junio/2004) usted lo podrá actualizar con los índices que informa mensualmente la oficina de Estadísticas y Censos (INDEC) para el costo de la construcción.-

            Para ello existe la siguiente ecuación:

Ejemplo: junio/2004……….2,43785

               Junio/2005……….2,82537

Capital a actualizar..………$ 875,37

                                    $ 875,37 x 2,82537 = $ 1.014,52

                                             2,43785

            De esta forma hemos actualizado el valor histórico de Junio de 2004 al mismo período del año 2005.-

            También podemos hacerlo a la inversa para saber el valor que tenía un costo actual a una fecha histórica, siempre que no sobrepasemos el punto de inflexión del INDEC de 100.-

            La ley provincial de Mendoza por la cual se estipulan las normas valuatorias del Catastro provincial, establece un sistema similar, y que te transcribo:

Planilla de Determinación del Valor Unitario Básico de la Construcción

Valor de reposición de los edificios

Esta será la planilla que se utilizará para determinar el costo, en $/m2, de un metro cuadrado de construcción para una vivienda estándar.

Las distintas particularidades de las mejoras edilicias que se puedan encontrar en la propiedad a tasar, no serán tenidas en cuenta en ésta planilla, ya que la misma sólo tiene por finalidad el establecimiento de un valor básico para una construcción ideal a partir del cual se relacionarán las construcciones existentes en función de su uso particular y la categorización propia que posean.

Para la determinación de dicho valor, se utilizará el método de Equivalencia de Costos Dominantes, combinado con el de Suma de Puntos. Como consecuencia de dichos métodos el valor de la construcción surgirá de la aplicación de una fórmula polinómica cuyas variables serán distintos valores de materiales representativos de la construcción.

Por tal motivo, los aspectos más determinantes para la fijación del valor analizado serán obtenidos a partir de la determinación de los precios de mercado de dichos materiales.

Es importante destacar, que según lo indica la Ley, la adopción de los precios de los materiales contemplados en la fórmula polinómica deberá responder a los de mercado en el momento en el que se realiza la tasación.

Los mismos son con IVA incluido.

La planilla en cuestión se compone de 4 partes. La primera de ellas establece la fórmula que se utilizará para el cálculo del valor unitario. La fórmula representa la componente del Método de Suma de Puntos. Se calcula para una vivienda tipo o ideal de 75 puntos de categorización.

Valor de reposición de los edificios

La segunda parte establece la forma de determinar el valor de las constantes A y B de la fórmula anterior, las que dependen del valor de los materiales de construcción.

Es en ésta parte donde el Profesional Tasador deberá agregar los precios por él  relevados.

Valor de reposición de los edificios

La tercer parte de la planilla describe las características constructivas de la vivienda tipo o ideal para la que se calcula el valor unitario. Es indicativa.

Valor de reposición de los edificios

Finalmente, en el último sector de la planilla se calcula el valor final, en función de la fórmula establecida en el punto primero de la presente.

Planillas de Croquis de Ubicación y Otros

Valor de reposición de los edificios

En esta planilla se incluirán los croquis de la propiedad que el Profesional Tasador estime necesarios incluir en su informe de Tasación.

Los croquis que sugiere la planilla en cuestión son los de ubicación de la propiedad, la de ubicación relativa de la totalidad de los antecedentes consultados, una imagen aérea de la propiedad, si el Profesional lo estima conveniente, y el croquis de mejoras a categorizar dentro del terreno de la propiedad.

Es importante destacar, que tanto la ubicación relativa de cada uno de los croquis, como

el tamaño y grado de detalle de los mismos, es meramente ilustrativa en las planillas existentes en la Ley, quedando a criterio del Profesional actuante la forma de su presentación y los distintos ítems a incluir en la presente planilla.

Lo que se pretende es que con ésta planilla queden adecuadamente identificadas todas y cada una de las variables identificatorias gráficas de la propiedad a tasar, de sus mejoras, y de los antecedentes utilizados como apoyo de los tasadores para cada una de las determinaciones de valor que el mismo lleva a cabo.

Planilla de Categorización de Mejoras Edilicias

Valor de reposición de los edificios

La planilla que se analiza es la que nos permitirá establecer el puntaje de categorización de la mejora analizada. Aunque su forma sea distinta a la actual, es básicamente el mismo formulario BIC 7 utilizado por la D.P.C. Sus variables son exactamente las mismas que las que se encuentran publicadas en la Ley de Avalúos que año tras año es sancionada.

En caso de tener que tasar un galpón, se deberá utilizar el formulario BIC 8.

Es importante destacar que para cada una de las mejoras que se valorizarán, deberá existir una planilla de esta.

Para proceder a su llenado, se deberá analizar ítem por ítem los materiales con los que está construida la mejora y adoptar uno de ellos en función del listado que se le asigna a cada columna. Según el renglón en el que se encuentre la columna, será el puntaje que se le asignará a cada ítem.

En el caso de que la construcción analizada esté llevada a cabo con algún material que no se encuentre tabulado, el Tasador deberá asignar el puntaje que mas se asemeje a los que sí se encuentran tabulados. De la misma manera cuando un determinado ítem esté construido con más de un material, podrá representarse dicha situación en el formulario de categorización, asignando puntajes cruzados en distintos renglones, cuando el formulario así lo permita. En algunos ítems esto no será posible, por lo que el Tasador deberá asignar el que predomine en la construcción analizada, en otros casos podrá asignar hasta dos clases de materiales distintos, y en otros podrá asignar hasta tres distintos, según cual sea el caso del ítem que se analiza.

La cantidad de cruces que debe contener el formulario es de 20, en todos los casos, si lo que Página 34 Dirección Provincial de Catastro Normas Provinciales de Tasación- Instructivo para su Llenado estamos tasando es una mejora edilicia que se encuentra terminada. Sólo en el caso de una mejora en construcción, podrá tener menos de 20 cruces.

En lo que respecta a los datos que se deben llenar en ésta planilla, encontramos los siguientes:

Valor de reposición de los edificios

Valor de reposición de los edificios

Valor de reposición de los edificios

Es importante destacar, que en el caso de tener que tasar una superficie cubierta de tipo galpón o tinglado, se deberá modificar los contenidos de la descripción de los materiales constructivos por los correspondientes al BIC 8, según lo prescripto por la Ley N° 7637.

Planilla de Cálculo del Valor de la Mejora Edilicia.

 

Valor de reposición de los edificios

Esta será la planilla que nos dará por resultado el valor de cada uno de los polígonos constructivos que se definieron como mejoras tasables al principio del instructivo.

Para ello, la planilla trabaja sobre una serie de elementos que fueran previamente definidos, entre los que se pueden destacar los siguientes

a)       Calcula el valor de la mejora siempre a partir del Valor Unitario de Construcción             determinado en la planilla correspondiente.

Se trata obviamente del valor de construcción a nuevo, y viene siempre definido por el de una vivienda estándar. A lo largo del proceso de cálculo previsto en la presente planilla se determinará el valor específico para la mejora particularmente considerada.

b)       Para lograr ése objetivo, relaciona el valor de ésa vivienda estándar mediante el             puntaje de categorización determinado en el respectivo formulario tratado en el punto anterior.

De la misma forma que se dijera en la planilla anterior, deberá existir una planilla para cada polígono de mejora valuable, tal como hayan sido así definidas en la carátula de las NPT.

Para llegar a la determinación del valor final de la mejora, a lo largo de toda la planilla se realizan determinados procesos de cálculo o de muestra de información, y que se pueden resumir de la siguiente manera:

1.-      Datos de la mejora a categorizar

2.-      Datos adicionales de la Superficie Cubierta

3.-      Cálculo del valor físico de reposición a nuevo

4.-      Cálculo de la depreciación por Edad y Estado de Conservación

5.-      Cálculo del valor unitario actual de la mejora.

6.-      Cálculo del valor final de la mejora

1.- Datos de la mejora a categorizar

Valor de reposición de los edificios

Los datos que se requieren para su llenado son la definición del carácter de la mejora, es decir si es un edificio de tipo vivienda, galpón u otro. También se requiere la información de la cantidad de plantas en total que posee la mejora a tasar, la superficie cubierta, el destino actual, considerando que no siempre el destino que una construcción ocupa es coincidente con el tipo de mejora con la que se construyó originalmente el edificio. Este es un dato importante, porque posteriormente, la diferencia entre el tipo de mejora y el destino actual, puede estar justificando la adopción de algún coeficiente de depreciación funcional, que en algunos casos puede llegar a ser importante.

También se requiere que se consigne el año de construcción de dicho polígono, toda vez que éste dato será de vital importancia para el cálculo de la depreciación por edad; y por último se solicita la inclusión del estado de conservación que el Profesional Tasador le asigne a la mejora, definiendo los distintos estados en función de lo establecido por el método de Ross – Heidecke:

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