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Tasación técnica de mejoras

Autor: Miguel Ángel ANTOÑANA
Curso:
8,80/10 (5 opiniones) |3427 alumnos|Fecha publicación: 11/11/2009
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Capítulo 3:

 El valor de las construcciones

            Factores determinantes: los factores determinantes del valor de las construcciones pueden clasificarse en intrínsecos o costos físicos y en funcionales.-

            Los intrínsecos son los que están directamente ligados a la calidad física de la construcción, involucrando en ella las características de los materiales empleados, la correcta ejecución de los trabajos de albañilería y terminación y la existencia o no de instalaciones electro-termo-mecánicas.-

            En este aspecto, cabe destacar, que son factores de aumento del costo físico de un edificio, por ejemplo, que las fundaciones sean ejecutadas directamente sobre el terreno o mediante pilotajes o que la estructura sea de hormigón, de hierro, o simplemente de mampostería; que los revestimientos sean de mármol, mayólicas, cerámicas o chapitas vítreas, la calidad de la carpintería, que tenga o no servicios centrales de calefacción, agua caliente, incinerador, ascensores, porteros eléctricos, heladeras centrales, etcétera.-

            El valor físico de materiales e instalaciones debe estar completado con la evidencia de los trabajos. Nada valora el empleo de costos materiales si ellos no son aprovechados de acuerdo a reglas del arte, con buena mano de obra y en la medida que correspondan. No se justifica una plusvalía por el hecho que la estructura de hormigón haya sido calculada con un exceso innecesario, ni que los muros tengan un espesor superior al normal.-

            A los efectos de una correcta valuación física del edificio, es importante que el tasador clasifique debidamente el tipo de construcción. Indudablemente que la experiencia es la que primordialmente lo inducirá a una correcta ubicación del mismo dentro de las escalas de categoría que van desde la muy económica hasta la de lujo. No obstante, el valuador poco experimentado puede guiarse por las descripciones de revistas especializadas que clasifican y fijan valores unitarios para distintos tipos de construcciones.

            En el costo físico de un edificio existen una serie de rubros, que salvo pequeñas variantes, son homogéneos para cualquier categoría. La estructura de hormigón armado se realiza exclusivamente dentro de una misma calidad para cualquier tipo de construcción; lo mismo ocurre con las excavaciones, mampostería, aislaciones y, en general con todo lo que en construcciones se llama obras gruesas.-

            Es por ello, que en una de las fórmulas para calcular el costo de una construcción, veremos que existe un término constante, al que se le suma uno variable en función de las características particulares del edificio.-

            Otro de los factores intrínsecos que contribuye a diferenciar los costos de las construcciones, cuando ellas son de tipo colectivo, es la dimensión superficial de las unidades locativas. Existen elementos constructivos como baños y cocinas que tienen una fuerte incidencia cuando sirven a una superficie reducida de habitaciones, o cuando son muchos con relación al número de ambientes (hoteles, sanatorios, departamentos de un ambiente, etc.). La densidad de locales, sanitarios, debe ser muy tenida en cuenta en la estimación de costos unitarios.-

            En lo concerniente a dimensiones superficiales de la planta tipo de los edificios colectivos, también se observa que en los casos de ser de reducidas superficies, su costo unitario aumenta, ya que la incidencia de algunos elementos constructivos de uso de común, como entrada principal, caja de escalera, ascensores, calderas, etc., se reparta en una menor cantidad de metros cúbicos.-

            En lo que respecta a la altura de los edificios, es evidente que a mayor número de pisos, el costo aumenta, ya que las estructuras se hacen más importantes, se elevan los costos de fundaciones, se hacen necesarios más ascensores, y la mano de obra se encarece por los desplazamientos verticales de los materiales. Es por este motivo que generalmente se diferencian en costos los edificios de hasta 2 pisos de los de mayor altura.-

            Los edificios torres, si bien logran un mejor aprovechamiento de la tierra, lo hacen a un mayor costo constructivo porque dichas incidencias se agudizan, a la vez que inevitablemente requieren un período de obra más prolongado con la consiguiente influencia, de los mayores costos financieros, que más adelante veremos cómo se determinan.-

            Es muy importante para el tasador conocer, aunque sea en forma aproximada, la incidencia porcentual de cada ítem constructivo en el costo total de un edificio (certificados de préstamos, peritajes, etcétera).-

            Por supuesto que esta incidencia porcentual no puede ser uniforme, sino dependiente del tipo de construcción y fue objeto de estudio de muchos especialistas, manteniéndose como una inquietud muy justificada en los profesionales de la construcción. En la Argentina se hallaron resultados muy coincidentes mediante estudios comparativos de numerosas obras (Noguerol y Brebia, ingeniero Marghetti, Banco Hipotecario Nacional, etcétera).-

            Entre los factores intrínsecos que contribuyen a definir el valor físico de un edificio toman mucha importancia los que se refieren a la edad y el estado de conservación del mismo, cuando no es nuevo. Más adelante, al estudiar depreciaciones veremos en qué forma se calcula la incidencia de estos factores.-

            Aunque en menor escala, interviene también en el cálculo del valor físico de una construcción no nueva, el probable valor de recuperación de materiales de una posible demolición.-

            Los factores funcionales determinantes del valor de un edificio son de más variados tipos y pueden mencionarse entre otros: la calidad funcional, que depende de la correcta distribución de ambientes, de sus dimensiones adecuadas, de la diferenciación de funciones a que está destinado cada ambiente, de la ubicación adecuada del edificio dentro del terreno, de la correcta orientación del mismo respecto al sol, del mejor aprovechamiento de las vistas panorámicas, etc. Es decir, de una serie de factores de difícil ponderación, pero que no deben escapar al tasador experto en una justa evaluación.-

            Recalco este aspecto porque no es poco frecuente que asesoremos a un futuro comprador de un inmueble afinando al máximo el estudio de los valores físicos del mismo y olvidando ponderar algunos aspectos funcionales, que hábilmente son descubiertos después por la señora del comprador, que nos advierte de algunos aspectos que, como ama de casa, ha observado pensando en el futuro funcionamiento y amoblamiento de su hogar.-

            La depreciación de un edificio por razones funcionales, es decir su “envejecimiento” respecto del concepto moderno de aprovechamiento de ambientes, dimensiones adecuadas a sus funciones, correcta distribución, aireación, iluminación y enlace de los mismos, adecuados servicios sanitarios y existencia de instalaciones que hacen al confort humano, es lo que se califica como “obsolescencia” y que a criterio del tasador puede desvalorizar un edificio en porcentajes variables de hasta un 25%.-

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