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Tasación técnica de mejoras

Autor: Miguel Ángel ANTOÑANA
Curso:
8,80/10 (5 opiniones) |3427 alumnos|Fecha publicación: 11/11/2009
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Capítulo 11:

 Norma TTN 4.1. Métodos de valoración de inmuebles. método del costo

Este método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado de edificios y partes de edificios terminados o en construcción.

1.    Costo de reposición bruto (CRB)

Se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado, calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas características.

Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:

Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los costos de ejecución material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho costo el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables.Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.Gastos de administración del promotor o emprendedor.

Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las características del inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de la valoración.

No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.-

En la determinación del valor de los inmuebles en construcción se tendrá en cuenta la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.

2.    Costo de reposición depreciado (CRD).

Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la edificación.

La depreciación de la edificación se calculará:

Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el tasador.La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.

Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de determinar la depreciación física.

La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:

Va= VR – (VR-Vr) K

 siendo:

Va: valor actual
VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.
Vr: valor residual (el TTN aplica entre el 3% y el 5% delVR)
K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-Heidecke.

A continuación se reproduce la tabla:

Primera fila, determina el estado del bien según el siguiente orden:

1.0      EXCELENTE

1.5      MUY BUENA

2.0      BUENA

2.5      NORMAL

3.0       REGULAR

3.5      MALO

4.0      MUY MALO

4.5      DEMOLICION

5.0      IRRECUPERABLE

Primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida útil del bien.

El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K

%1.001.502.002.503.003.504.004.505.00
          
00.0000.0322.5208.09018.10033.20052.60075.200100.000
          
10.5050.5373.0108.55018.51033.54052.84075.320100.000
          
21.0201.0523.5109.03018.94033.89053.09075.450100.000
          
31.5451.5774.0309.51019.37034.23053.34075.580100.000
          
42.0802.1114.55010.00019.80034.59053.59075.710100.000
          
52.6252.6565.08010.50020.25034.95053.84075.850100.000
          
63.1803.2115.62011.01020.70035.32054.11075.990100.000
          
73.7453.7766.17011.53021.17035.70054.38076.130100.000
          
84.3204.3516.73012.06021.64036.09054.65076.270100.000
          
94.9054.9357.30012.60022.12036.48054.93076.410100.000
          
105.5005.5307.88013.15022.60036.87055.21076.560100.000
          
116.1056.1358.47013.70023.10037.27055.49076.710100.000
          
126.7206.7509.07014.27023.61037.68055.78076.860100.000
          
137.3457.3759.68014.84024.12038.10056.08077.020100.000
          
147.9808.00910.30015.42024.63038.52056.38077.180100.000
          
158.6258.65410.93016.02025.16038.95056.69077.340100.000
          
169.2809.30911.57016.62025.70039.39057.00077.500100.000
          
179.9459.97412.22017.23026.25039.84057.31077.660100.000
          
1810.62010.64912.87017.85026.80040.29057.63077.830100.000
          
1911.30511.33313.54018.48027.36040.75057.96078.000100.000
          
2012.00012.02814.22019.12027.93041.22058.29078.170100.000
          
2112.70512.73314.51019.77028.51041.69058.62078.350100.000
          
2213.42013.44815.60020.42029.09042.16058.96078.530100.000
          
2314.14514.17316.31021.09029.68042.65059.30078.710100.000
          
2414.83014.90717.03021.77030.28043.14059.65078.890100.000
          
2515.62515.65217.75022.45030.89043.64060.00079.070100.000
          
2616.38016.40718.49023.14031.51044.14060.36079.260100.000
          
2717.14517.17119.23023.85032.14044.65060.72079.450100.000
          
2817.92017.95619.99024.56032.78045.17061.09079.640100.000
          
2918.70518.73120.75025.28033.42045.69061.46079.840100.000
          
3019.50019.52621.53026.01034.07046.22061.84080.040100.000
          
3120.30520.33022.31026.75034.73046.76062.22080.240100.000
          
3221.12021.15523.11027.50035.40047.31062.61080.440100.000
          
3321.94521.97023.90028.26036.07047.86063.00080.640100.000
          
3422.78022.80524.73029.03036.76048.42063.40080.850100.000
          
3523.62523.64925.55029.80037.45048.98063.80081.060100.000
          
3624.48024.50426.38030.59038.15049.55064.20081.270100.000
          
3725.34525.34927.23031.38038.86050.13064.61081.480100.000
          
3826.22026.24428.08032.19039.57050.71065.03081.700100.000
          
3927.10527.12828.94033.00040.30051.30065.45081.920100.000
          
4028.00028.02329.81033.82041.03051.90065.87082.140100.000
          
4128.90528.92830.70034.66041.77052.51066.30082.370100.000
          
4229.82029.84231.59035.50042.52053.12066.73082.600100.000
          
4330.74530.76732.49036.35043.28053.74067.17082.830100.000
          
4431.68031.70233.40037.21044.05054.36067.61083.060100.000
          
4532.62532.64634.32038.08044.82054.99068.06083.290100.000
          
4633.58033.60135.25038.95045.60055.63068.51083.530100.000
          
4734.54534.56636.19039.84046.39056.28068.97083.770100.000
          
4835.52035.54137.14040.74047.19056.93069.43084.010100.000
          
4936.50536.52538.10041.64048.00057.59069.90084.250100.000
          
5037.50037.52039.07042.56048.81058.25070.37084.500100.000
          
5138.50538.52540.05043.48049.63058.92070.85084.750100.000
          
5239.52039.53941.04044.41050.46059.60071.33085.000100.000
          
5340.54540.56442.04045.35051.30060.28071.82085.250100.000
          
5441.58041.59943.05046.30052.15060.97072.31085.510100.000
          
5542.62542.64344.07047.26053.01061.67072.80085.770100.000
          
5643.68043.69845.10048.24053.87062.38073.30086.030100.000
          
5744.74544.76346.14049.22054.74063.09073.81086.290100.000
          
5845.82045.83747.19050.20055.62063.81074.32086.560100.000
          
5946.90546.92248.25051.20055.61064.53074.83086.830100.000
          
6048.00048.01749.32052.20057.41065.26075.35087.100100.000
          
6149.10549.12150.39053.22058.32066.00075.87087.380100.000
          
6250.22050.23651.47054.25059.23066.75076.40087.660100.000
          
6351.34551.36152.57055.28060.15067.50076.94087.940100.000
          
6452.48052.49553.68056.32061.08068.26077.48088.220100.000
          
6553.62553.64054.80057.38062.02069.02078.02088.500100.000
          
6654.78054.79455.93058.44062.96069.79078.57088.790100.000
          
6755.94555.95957.06059.51063.92070.57079.12089.080100.000
          
6857.12057.13458.20060.59064.88071.36079.68089.370100.000
          
6958.30558.31859.36061.68065.85072.15080.24089.660100.000
          
7059.50059.51360.52062.78066.83072.95080.80089.960100.000
          
7160.70560.71861.70063.88067.82073.75081.37090.260100.000
          
7261.92061.93262.88065.00068.81074.56081.93090.560100.000
          
7363.14563.15764.08066.13069.81075.38082.53090.860100.000
          
7464.38064.39165.28067.26070.83076.21083.12091.170100.000
          
7565.62565.63666.49068.40071.85077.04083.71091.470100.000
          
7666.88066.89167.71069.56072.87077.88084.30091.780100.000
          
7768.14568.15568.95070.72073.91078.72084.90092.100100.000
          
7869.42069.43070.19071.89074.95079.57085.50092.420100.000
          
7970.70570.71471.44073.07076.01080.43086.11092.740100.000
          
8072.00072.00972.71074.27077.07081.30086.73093.060100.000
          
8173.30573.31473.98075.47078.14082.17087.35093.380100.000
          
8274.62074.62875.26076.67079.21083.05087.97093.700100.000
          
8375.94575.95376.56077.89080.30083.93088.60094.030100.000
          
8477.28077.28777.85079.12081.39084.82089.23094.360100.000
          
8578.62578.63279.16080.35082.49085.72089.87094.700100.000
          
8679.98079.98680.48081.60083.60086.63090.51095.050100.000
          
8781.34581.35181.82082.85084.72087.54091.16095.350100.000
          
8882.72082.72583.16084.12085.85088.46091.81095.720100.000
          
8984.10584.11084.51085.39086.98089.38092.47096.060100.000
          
9085.50085.50585.87086.67088.12090.31093.13096.400100.000
          
9186.90586.90987.23087.96089.27091.25093.79096.750100.000
          
9288.32088.32488.61089.26090.43092.20094.46097.100100.000
          
9389.74589.74890.00090.57091.59093.15095.14097.450100.000
          
9491.18091.18391.40091.89092.77094.11095.82097.810100.000
          
9592.62592.62792.81093.22093.96095.07096.50098.170100.000
          
9694.08094.08294.56094.56095.15096.04097.19098.530100.000
          
9795.54595.54695.66095.91096.45097.02097.89098.890100.000
          
9897.02097.02197.10097.26097.56098.01098.59099.260100.000
          
9998.50598.50598.54098.63098.78099.00099.29099.630100.00
          

 

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