12.212 cursos gratis
8.328.656 alumnos
Facebook Twitter YouTube
Busca cursos gratis:

Tasación técnica de mejoras

Autor: Miguel Ángel ANTOÑANA
Curso:
8,80/10 (5 opiniones) |3427 alumnos|Fecha publicación: 11/11/2009
Envía un mensaje al autor

Capítulo 4:

 Métodos usuales para la determinación del valor físico de reposición

            Son varios los procedimientos que podemos seguir para determinar el valor físico de un edificio o de una construcción.-

            A continuación me referiré exclusivamente a valores a nuevo o de reposición, y más adelante veremos cómo se practica su depreciación por edad y estado.-

1º)       Por cómputo y presupuesto

            Como su nombre lo indica, consiste en practicar un cómputo del edificio en estudio y aplicar los valores unitarios y globales correspondientes a fin de obtener el costo total del mismo.-

            Si bien es uno de los métodos que permite hallar valores más exactos, resulta en extremo laborioso y exige un profundo conocimiento en materia de construcciones. Su utilización es recomendable en la tasación de edificios de características muy especiales, de tipo industrial, o en obras, de servicios públicos (pavimentos, oleoductos, electroductos).-

2º)       Por suma de puntos

            Este procedimiento es bastante interesante de aplicar en edificios de viviendas colectivas, porque permite diferenciar los costos según los distintos materiales que hacen a la categoría de una construcción.-

            Sus fundamentos, explicados en el nº 123 de la Revista “Construcciones” de la Cámara Argentina de la Construcción, se basan en que en todo edificio, cualquiera que sea su categoría, existe un costo básico de estructura, fundaciones y “obra gruesa” que es igual para cualquier tipo de construcción y un costo variable que depende exclusivamente de las características de su terminación, instalaciones termoeléctricas, grado de suntuosidad de sus ambientes y detalles de buen proyecto.-

            Dicho procedimiento consiste en la aplicación de una fórmula que tiene la forma:

C = A + B · X .

donde:

C = costo unitario por m² de superficie cubierta, que se busca hallar.

A = cifra fijada en $/m² que representa el costo de estructuras y obras gruesas (más adelante veremos cómo puede obtenerla)

B = coeficiente fijo también en $/m².

X = suma de puntos según detalles constructivos.

            Dicha fórmula actualizada para junio de 2004, en Santa Rosa, La Pampa, tiene la forma:

                                   .($ 608,71 + $ 20,85) · X

OBSERVACIÓN: Dejo constancia que los valores de mercado fueron obtenidos del comercio denominado “HIPER TEHUELCHE” ubicado en Santa Rosa, donde por su capacidad y proliferación de productos, se trató de unificar la fuente. En cuanto a los salarios se obtuvieron directamente de la U.O.C.R.A. La Pampa, en su sede capitalina.-

resultan de su aplicación los siguientes valores:

Construcción económica  X =   40 puntos = C = $/m²                       251,86

Construcción estándar     X = 100 puntos = C = $/m²                      629,56

Construcción lujo            X = 180 puntos = C = $/m²                     1.133,208

            Para aplicarla se procede a sumar los puntos resultantes X que surgen de los rubros tabulados en un clasificador cuya copia se agregará a los apuntes.-

            Le advierto que X es un coeficiente, por cuanto 100 equivale a 1, y 40 puntos es un depreciador de la unidad, equivalente a 0,40; y 180 es una plusvalía del 80%, la que se expresa 1,80. Por cuanto una vez obtenido el resultado de A + B, su resultante se debe multiplicar –si la suma de puntos de X es inferior a 100- por 0,…; y si la suma de puntos supera la centena, se multiplicará por 1,…-

            Los resultados de su aplicación son muy ajustados a la realidad y permite que los tasadores se despojen de apreciaciones personales en la calificación de la categoría del edificio que inspeccionan.-

            Dada la practicidad de este procedimiento, surgió su adaptabilidad a los valores constructivos locales, pues con él se obtienen resultados diferenciados y acordes con la categoría del tipo de los edificios.-

            La actualización de la fórmula, en períodos no muy extensos, puede practicarse multiplicando las constantes A y B por el cociente del número índice del costo de la construcción de la fecha actual dividido por el correspondiente al de la fecha de la fórmula conocida.-

            Para períodos más largos, en los que hubieran podido producirse modificaciones en la incidencia de materiales o jornales, la actualización debe hacerse mediante un analítico estudio de presupuestos.-

            También pueden actualizarse las constantes A y B en forma práctica y que contemplen las incidencias de algunos materiales y jornales.-

            Sobre la base de un estudio de incidencias porcentuales de materiales, cuyos precios unitarios son uniformes y fáciles de obtener mediante informaciones oficiales o de revistas especializadas, así como también del peso de la mano de obra, teniendo en cuenta jornales vigentes, el Ing. Dante Guerrero propuso la siguiente expresión de actualización de las constantes de la fórmula de determinación del costo de la construcción por el método de puntos:

            A =      (15 · a) + (25 · h) + (7 · c) + (1 · m) + (0,5 · L)                   

            B =      ⅛ · [(1 · of) + (8 · p) + (0,5 · z) + (1 + b) + (2 · T)]

donde:

a    =    jornal de ayudante albañil sin cargas sociales

h    =   precio del kg de hierro redondo para hormigón de 12 mm

c    =    precio de una bolsa de cemento

m   =   precio del m² de madera de encofrado

L   =    precio del millar de ladrillos comunes

of  =    jornal del oficial albañil sin cargas sociales

p   =     precio del kg de pintura al agua en latas de 4 kg

z   =     precio del m² de azulejos San Lorenzo o similar

b   =     precio de 1 metro de caño de hidrobronce de ⅜”

T  =     precio de 1 kg. De perfil de acero Doble T normal 8.

3º)       Por equivalencia de costos dominantes

            Los ingenieros Noguerol y Brebbia, en un interesante y documentado estudio estadístico de costos de obra multifamiliares, publicado en el Nº 155 de “Construcciones”, propusieron para “determinación directa del costo por m² de edificios multifamiliares” el que resulta de promediar los precios de 58,78 bolsas de cemento, 511,45 kg. de hierro redondo y de 108,70 horas de jornal de peón con sus leyes sociales.-

            Para la ciudad de Santa Rosa, y para el mes de junio de 2004, éstos serían los valores y su resultado (fuente: HIPERTEHUELCHE y UOCRA Sta. Rosa):

                        1 bolsa cemento común x 50 kg……..$       15,97

                        1 kg. Hierro redondo………………...$          2,51 (*)

                        1 hora peón (c/cargas sociales)………$         3,00 (**)

(*) Se tomó la barra de hierro torcionado usada para carenado, de 12 m. ACINDAR, de 10,7 kg. la unidad, a razón de $ 2,51/kg.

(**)El cálculo es promedio.-

            Cálculo:

            $  15,97  x 58,78 bolsas…………………………$      938,72

            $    2,51  x 511,45 kg……………………………$   1.283,74

            $    3,00  x 108,70 horas………………………...$  __326,10

            VALOR TOTAL m²………………..……….…$   2.548,56

 

            Para analizar si éste cálculo a “ojo de buen cubero” es cierto o aproximado, se ha consultado a “INAS CONSTRUCCIONES S.R.L.”, quien ha realizado varias obras de propiedad horizontal, y se me ha informado que una unidad habitacional de PH ubicada sobre calle Garibaldi (al 550), se está ofreciendo a la venta, a razón de $/U$D 2.000/m², incluyendo el espacio común que le corresponde; quedando tal valor reducido a la suma de $/U$D 1.650/m² si se considera el espacio propio.-

            Indudablemente que este procedimiento, si bien marcó un comienzo de estudios estadísticos y experimentales realizados con mucha seriedad, da por resultado costos de relativa aproximación y no diferenciados por categorías constructivas.-

            Otros autores han tratado también hallar las equivalencias del costo por metro cuadrado de superficie cubierta, relacionándolo con los precios de varios materiales que tengan especial predominio de incidencia en la construcción, inclusive perdura el clásico costo estimado en función del metro cúbico de hormigón armado y nuestros antiguos maestros, como anécdota, no olvidan que, tradicionalmente, la estimación rápida del metro cuadrado de edificio era igual al de un traje de medida. Indudablemente que a este método le alcanza la crítica de una uniformidad de resultados que no pondera diferencias de tipo y calidades.-

4º)       Por costos unitarios experimentales

            Es el más aplicado, por su sencillez y comodidad, pero depende fundamentalmente de la fuente informativa a que se recurra.-

            Existe gran número de publicaciones especializadas que informan los costos unitarios actualizados para distintos tipos y categorías de edificios.-

            Como en un mismo país los costos suelen ser variables según las provincias o distritos departamentales, en función de los precios de materiales y de la mano de obra local, se elaboran también tablas de coeficiente que permiten corregir el costo unitario básico y obtener el correspondiente a distintas zonas.-

            El principal mérito de este procedimiento, sencillez y rapidez en el cálculo, está subordinado a una gran experiencia propia del tasador o a la seriedad, claridad y actualidad de la fuente de información.-

            En la Argentina son varias las publicaciones técnicas que mantienen permanente información actualizada con respecto a costos unitarios de edificios.-

            En el año 1960, la Dirección General Inmobiliaria elaboró la “Tabla de Valores de Reposición” que es un verdadero modelo en su tipo y que abarca a seis categorías de edificios, desde lujosas hasta “muy económicas” y en cada una de ellas se especifican quince tipos de edificación (vivienda, renta,  comercial, industrial, especiales, etc.). Lamentablemente dicha información no se mantuvo actualizada.-

            En los Estados Unidos, la Tabla de costos, compuesta y revisada por la Detroit Real Estate Borrad, es considerada como una base patrón apropiada. En ella se incluyen también una variedad muy grande de tipos de construcción y sus valores unitarios se fijan por pie³, aunque existe en nuestro país la gran mayoría de tasadores prefieren el sistema de superficie cubierta.-

            Según McMichaels, los progresos alcanzados por los tasadores particulares no han sido rápidos y considera que los métodos de valuación de edificios deben quedar unificados independientemente de los precios de los materiales y mano de obra, que varían según el lugar en que se construye. Debido a esta última circunstancia resulta necesario que el tasador estudioso prepare para su propio uso y mantenga al día información completa respecto a costos unitarios de los distintos tipos de edificios.-

5º)       Por actualizacion del valor de origen

            Existen casos en que resulta muy difícil encuadrar una construcción o mejoras dentro de un determinado tipo clásico, cuyo costo de reposición es conocido.-

            Tal es el caso de plantas industriales especializadas, obras de servicios públicos, construcciones portuarias ribereñas, etc., en las que se hace muy laborioso también emplear el método de cómputo y presupuesto para hallar el valor actual de reposición. En tales circunstancias se apela a solucionar el problema mediante el recurso de averiguar el costo de origen y actualizarlo por los números índices de aumento.-

Nuestras novedades en tu e-mail

Escribe tu e-mail:

Al presionar "Recibir" estás dándote de alta y aceptas las condiciones legales de mailxmail

Cursos similares a Tasación técnica de mejoras


  • Vídeo
  • Alumnos
  • Valoración
  • Cursos
1. Tasación de parcelas urbanas libres de mejoras (baldíos) (2/2)
La tasación de parcelas se trata en este curso digitalizado, dirigido a toda... [15/10/09]
3.855  
2. Tasación de parcelas urbanas libres de mejoras (baldíos) (1/2)
La tasación de parcelas se trata en este curso digitalizado, dirigido a toda... [13/10/09]
2.805  
3. Investigación forense. Inspección ocular técnica
Investigación forense . Inspección ocular técnica , la habilidad del... [27/10/09]
4.135  

¿Qué es mailxmail.com?|ISSN: 1699-4914|Ayuda
Publicidad|Condiciones legales de mailxmail


¿Te gustaría visitar más cursos gratis de Profesiones?