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Tasación técnica de mejoras

Autor: Miguel Ángel ANTOÑANA
Curso:
8,80/10 (5 opiniones) |3427 alumnos|Fecha publicación: 11/11/2009
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Capítulo 8:

 Métodos para calcular la depreciación

            Se han propuesto varios métodos para calcular la depreciación. Los más usados han sido los siguientes:

a) Método de la línea recta

            En este método se supone que la depreciación varía linealmente, esto es, que la depreciación es una función lineal de la edad, y su representación gráfica es, por lo tanto, una recta, de donde se derivó el nombre del método.-

            Es el método con que originalmente se calcularon los problemas de la depreciación. Resultaba muy cómodo, sobre todo desde el punto de vista contable, ya que asignada una vida probable a la unidad, descontando el valor residual, quedaba un monto, el valor depreciable, el que dividido por la edad probable, daba el incremento anual de la depreciación.-

            De esta manera, un bien cualquiera con una vida probable, digamos de veinte años, a los doce años la vida habrá sufrido una depreciación dada por:

            D = Vd · __e__    D = (VRVr) · _e_       D = Vd ·_12_

                            Vp                                Vp                       20

donde:

Vd =  (VRVr) es el valor depreciable dado por el valor a nuevo o de reposición (VR),    menos el valor residual (Vr) o de demolición.-

Vp =    vida probable.-

 e   =    edad del bien.-

            Actualmente, todos los autores están de acuerdo con que la depreciación no es una función de primer grado de la edad de la unidad. La observación, por el contrario, conduce a aceptar que la depreciación al comienzo del servicio de la unidad, es menor y que la misma va creciendo con la edad, tendiendo a un máximo al final de la vida de servicio de la unidad. Esta observación es válida, tanto para unidades sometidas a esfuerzos dinámicos, como para las unidades sujetas sólo a esfuerzos estáticos, como son, por lo general, los edificios.-

b) Fórmula de Kuentzle

            A efectos de poder considerar esa diferencia de la pérdida del valor con el tiempo, es decir, que la pérdida es menor en los primeros años que la vida del bien y aumenta con el correr del tiempo, el arquitecto Jorge Kuentzle estableció esta ecuación, en la cual se tiene en cuenta esto que hemos mencionado, es decir, que la depreciación se incrementa a medida que pasan los años, en forma progresiva.-

            La representación de la fórmula de Kuentzle, es una parábola de segundo grado que acusa, en general, valores menores que los de la línea recta, con la que coincide en los extremos, es decir que el comienzo y el fin de los extremos, o sea el comienzo y el fin de la vida del bien.-

            Muchos peritos utilizan esta fórmula para el cálculo de la depreciación de unidades sujetas a las acciones dinámica.-

            La representación de la fórmula de Kuentzle, es la siguiente:

 D = (VRVr) · ( _e_ )²                                 [1]

                                    Vp

Donde:

e    =    edad del bien.-

Vp =    vida probable.-

VR =    valor de reposición.-

Vr  =    valor residual.-

 

c) Fórmula de Ross

            Tiene la forma:

              D = (VRVr) · [½ · ( _e_ + _e²_ )²]                       [2]

                                                             Vp     Vp²

            Donde los términos tienen el significado ya establecido anteriormente.

            La expresión anterior, es la media aritmética de los valores dados por los métodos de la línea recta y de Kuentzle.-

            Considerando un par de ejes cartesianos ortogonales y representamos las curvas de depreciación según los criterios mencionados, tomando sobre el eje de las abscisas los porcentajes de la relación  e/v y sobre las ordenadas el porcentaje de la depreciación.-

            Si tomamos dos puntos sobre las curvas, correspondientes a dos abscisas cualesquiera y se traza la secante que pasa por ellos, la inclinación de esta secante mide el porcentaje de la depreciación (equivalente al desgaste) para el intervalo de tiempo que media entre dichas dos abscisas dadas en porcentaje de e/v.-

            Pasando al límite, la tangente mide el desgaste específico.-

Métodos para calcular la depreciación

Referencias:

__________ Línea recta   _e_

                                     Vp

__________ Ross  [ ½ ·  ( _e_ + _e²_ ) ]

                                        Vp       Vp²

 ____________Kuentzle      _ e²_

                                               Vp² 

            Observando las curvas, se aprecia que el desgaste específico dado por la curva de Kuentzle, después de aproximadamente la mitad de la relación e / Vp es más acelerado que en la de Ross, lo que ha inducido a elegir esta última para elementos que mediante su vida tienen un desgaste más regular, como son las estructuras sometidas a acciones estáticas o dinámicas no muy violentas, y aplicar la fórmula de Kuentzle a aquellas estructuras en las que, pasada la mitad de su vida, el desgaste se incrementa en forma acelerada.-

               Para la depreciación de edificios, valen los principios y fórmulas de depreciación, adecuando a los distintos tipos de construcciones las vidas probables, expectativas y valores residuales o de demolición.-

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