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Tasación técnica de mejoras

Autor: Miguel Ángel ANTOÑANA
Curso:
8,80/10 (5 opiniones) |3427 alumnos|Fecha publicación: 11/11/2009
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Capítulo 9:

 El estado como factor de depreciación

            Hasta ahora hemos visto que solamente entraron en consideración como factores de depreciación la vida probable y la edad del bien que se estudia.-

            Indudablemente que el estado del mismo debe ser un elemento de juicio que debe intervenir en la determinación del valor actual depreciado, ya que influye en el valor venal obtenido en el caso de una compraventa.-

            Solamente así se explica que dos automóviles, de igual modelos, edad y kilometraje, se vendan a valores muy diferentes, según el estado de su mantenimiento.-

            Lo mismo ocurre con los edificios, ya que no podemos igualar en valores dos edificios similares y de igual antigüedad, cuando uno de ellos tiene un permanente servicio de mantenimiento y el otro un absoluto estado de abandono.-

            Heidecke introduce el concepto de estado de conservación y aconseja aumentar las depreciaciones, calculadas por cualquiera de las fórmulas antes mencionadas, en porcentajes que ponderan el estado de mantenimiento y conservación.-

            Establece para ello cinco estados posibles y le asigna a cada uno un porcentaje de “plus-depreciación”.-

Estado 1 : Nuevo o muy bueno                                                        0,00%

Estado 2:  Regular, con conservación normal                                 2,52%

Estado 3:  Necesitado de reparaciones sencillas                          18,10%

Estado 4:  Necesitado de reparaciones importantes                                 52,60%

Estado 5:  Estado de demolición                                                 100,00%

Interpolando se puede crear estados intermedios.-

La depreciación toma así la forma:

            D = (VRVr) · [α + (1 – α) · C]

donde:

            C = coeficiente de estado.

            α  = puede ser cualquiera de las expresiones:

            _e_ ,  _e²_ ó [½ · ( _e_ + _e²_ )²]               

                Vp     Vp²                    Vp       Vp²

según se aplique el criterio de la línea recta, de Kuentzle o de Ross.-

            No es necesario calcular la expresión [α + (1 – α) · C] = K, ya que existen de doble entrada que, en función del porcentaje de vida trascurrida y del estado del edificio, se obtiene en forma directa el coeficiente K.-

            En tal forma, aplicado a un edificio, el criterio de Ross-Heidecke, que es el más utilizado, el valor actual VA del mismo tiene la expresión:

                                   VAVR - (VRVr) · K

            Si graficamos esta expresión tendríamos el siguiente croquis:

El estado como factor de depreciación

   Forma de Aplicación

            Los procedimientos antes mencionados se refieren a una desvalorización integral o depreciación del conjunto del edificio.-

            A veces nos encontramos ante el caso de tener que practicar depreciaciones parciales de algunos de los elementos constructivos (caso de tener que tasar una medianería o una instalación de calefacción central).-

            El tasador tiene entonces que aplicar criterio y buen sentido, ya que las vidas útiles del conjunto no son iguales a las de cada parte del edificio.-

            Así, si tasamos un muro medianero podemos tomar no menos de 100 años de vida probable, si es una instalación eléctrica no más de 40 años, y si es una instalación de aire acondicionado no más de 25 años (en cuanto a los bienes muebles y de uso, el actual Presidente del Tribunal de Tasaciones de Nación, Ing. Eduardo Martín, ha impuesto una norma, cual se fija la técnica de tasación conforme el estado y vida útil, y que ha sido homologada por tal institución gubernamental), etc..-

            En cuanto a las vidas del conjunto, depende también del tipo y destino del edificio. Se aconseja:

            Viviendas colectivas comunes:                   60 años

               Departamento con servicios centrales:      50 años

               Edificios de una planta individual:                           70 años

               Depósitos-garajes:                                         75 años

               Otras construcciones:                                   según tablas de durabilidad o criterio

                                                                                         del tasador.

            La aplicación del criterio de Ross-Heidecke antes desarrollado tiene alguna similitud con la expuesta por el estudioso agrimensor venezolano Lorenzo Di Ruggiero, con la salvedad que en nuestro caso, el coeficiente de castigo por estado, de Heidecke, lo aplicamos al edificio ya desvalorizado por edad y Di Ruggiero lo aplica al edificio nuevo. En ambos casos, se entiende descontada previamente la demolición.-

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