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Tasación técnica de mejoras

Autor: Miguel Ángel ANTOÑANA
Curso:
8,80/10 (5 opiniones) |3427 alumnos|Fecha publicación: 11/11/2009
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Capítulo 10:

 La depreciación funcional

            Las depreciaciones funcionales son consecuencia, como se ha visto, de la inadecuación y obsolescencia, en razón de los cambios en los usos o distribución de ambientes, falta de adecuación a los usos a que se va a destinar el edificio o a la vetustez de las instalaciones que hacen el confort humano.-

            Estas depreciaciones no pueden medirse mediante fórmulas como las físicas, y dependen de la apreciación subjetiva y del buen criterio del tasador que, en algunos casos, puede ponderar y hasta “medir” la calidad funcional.-

            Por ejemplo, mediante la relación de superficies cubiertas bien aprovechadas, pérdidas en m² por deficiente distribución o medidas de ambientes, relación de alturas y volúmenes innecesarios, etc.

            En las depreciaciones de tipo funcional, el tasador debe ponderar los factores enumerados anteriormente al hablar de “calidad funcional”.-

            En los casos de evidente obsolescencia o falta de funcionalidad se aplican coeficientes de desvalorización. Por ejemplo:

1)           Habitaciones corridas, con grandes alturas: circulación por dormitorios, galerías,     iluminación y ventilación deficiente: 0,85

2)           Habitaciones corridas, grandes alturas, formas irregulares, circulación por dormitorios o galerías o patios, baños y cocina mal ubicados con acceso por         exteriores = 0,75

            En casas de tipo colectivas, la relación de superficies comunes con respecto a la total da un índice del buen aprovechamiento en el proyecto. Superficies comunes superiores al 25% ponen en evidencia un desaprovechamiento que debe ser considerado en la tasación.-

            Más allá del amplio especto que le he ofrecido de la posibilidad de tasar mejoras, es necesario –a los fines judiciales- unificar criterios. Es por ello que le ofrezco la trascripción de la Norma del Tribunal de Tasaciones de Nación, como así también la Tabla de Ross-Heidecke que tal organismo utiliza a tal fin.

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