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Tasación técnica de mejoras

Autor: Miguel Ángel ANTOÑANA
Curso:
8,80/10 (5 opiniones) |3427 alumnos|Fecha publicación: 11/11/2009
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Capítulo 13:

 Corrección del valor del terreno por mal  aprovechamiento

1.III.    Fórmula de Guerrero

            En el primer curso hemos desarrollado los temas relacionados a la valuación de tierras; en el actual traté la valuación de edificios. Ahora veremos cómo se encara la valuación del conjunto, es decir, vamos a analizar cuándo puede ser  el valor de un inmueble suma directa de los dos valores hallados anteriormente: terreno más edificio y cuándo esta suma no puede hacerse sin la corrección previa.-

            Con frecuencia el valuador se encuentra ante la necesidad de apreciar, mediante coeficientes, fruto de su experiencia o ensayo, algunos factores determinantes del valor de un inmueble. Uno de ellos es el cálculo de la desvalorización que debe sufrir un terreno cuando se tasa el conjunto terreno-edificio, y este último no cubre el máximo aprovechamiento a que es acreedor el primer, por su ubicación, por sus dimensiones, o por su capacidad constructiva. La Ley de Propiedad Horizontal trajo una evolución notable en este tema, y una valorización de los terrenos e impuso el concepto de que los terrenos deben ser debidamente aprovechados, a efectos de disminuir en todo lo posible la incidencia de su costo dentro del conjunto terreno-edificio.-

            Ya veremos los elementos qué debemos tener en cuenta, pero en primera instancia usted deberá estar instruido debidamente en cuanto a las normas reglamentarias del código urbanístico de la ciudad o población (si éste existiera). No podemos ponernos a analizar este concepto en estudio, si en el lugar no se admite construcciones multifamiliares o propiedades tipo torres, cuando en el lugar, solamente se admite edificaciones unifamiliares.-

            Un terreno baldío vale por las posibilidades de proyectar y construir libremente, logrando un máximo de aprovechamiento. Tanto es así, que se ha hecho muy frecuente tasar terreno por el método de incidencias, es decir determinando el monto del valor de un terreno en función del posible aprovechamiento integral de este terreno con un edificio en propiedad horizontal, y siempre que dicho costo esté dentro de los valores razonables de incidencia dentro del metro cuadrado cubierto. En cambio, el terreno ya edificado, con una construcción que no lo aprovecha integralmente, debe sufrir en la tasación del conjunto la desvalorización propia de dicha indisponibilidad o congelamiento, salvo –claro está- que ese edificio haya llegado ya a una edad tan avanzada y a un estado tal que lo tasemos como demolición. De ello surgen, entonces, dos procedimientos para tasar un inmueble con edificio: el primer procedimiento es el de tasar el terreno con todo su valor potencial, como si fuera baldío más el edificio tasado como demolición, y el otro procedimiento es tasar el edifico con todo su valor remanente –de acuerdo a su edad y su estado-, y al terreno como baldío, pero aplicando al terreno como baldío un coeficiente correctivo que mida esa disminución de su valor por ese congelamiento que tiene, por un tiempo determinado, en función de la vida remanente del edificio. Eligiendo estos dos procedimientos, el valor que a nosotros nos acuse un precio más alto, será, lógicamente, el valor de ese inmueble, ya que medirá el criterio con que encararía su propietario la venta, o el adquirente su compra.-

            En consecuencia, este tema tiende a establecer cómo encontramos ese coeficiente correctivo a aplicar al terreno edificado, cuando el terreno está mal aprovechado. Este concepto no es nuevo; comenzó a aplicarse cuando se hicieron las primeras normas de avaluación de propiedad horizontal por la Dirección Inmobiliaria de la Capital Federal, en el año 1958, en que ya se empezó a aceptar que no se podía sumar aritméticamente terreno más edificio, porque si un terreno de mucho valor está muy mal aprovechado en cuanto a su edificación, no va a pagarse por ese terreno lo que se hubiera pagado como baldío, con todas las posibilidades de construir en él un edificio de la altura permita por el Código de la Edificación. Este concepto fue tenido en cuenta en las normas de valuación de propiedad Horizontal, y se había establecido un procedimiento que con el tiempo fue realmente muy objetado; se usaba directamente un coeficiente de aprovechamiento, que surgía del cociente del valor de reposición del edificio a nuevo –supuesto nuevo- y el valor del terreno. Con ese coeficiente K el castigo de aprovechamiento a, fijado con el criterio de que si el edificio supuesto nuevo –equivalía a tres veces el valor del terreno-, el coeficiente a era uno (1), es decir, no se castigaba absolutamente nada.-

            Como puede advertirse, es un procedimiento empírico, elemental, y que en ninguna forma llega a medir el verdadero castigo que hay que aplicarse a un terreno que esté mal aprovechado, porque si yo tomo un terreno cualquiera en Santa Rosa, y un edificio de planta baja y tres pisos, éste supera tres veces el valor de ese terreno, a los costos constructivos actuales, de manera que consideraríamos muy bien aprovechado un terreno con solamente planta baja y tres pisos altos.-

            A causa de la inoperancia de este mecanismo, es que el Ingeniero Dante Guerrero (Q.E.P.D.), ex integrante del Tribunal de Tasación de Nación trató de encontrar una fórmula que –si bien tiene un carácter empírico- reconoce también fundamentos matemáticos. La fórmula que propuso –que está en uso hace muchos años, porque fue aceptada por los Congresos de Valuación-, fue muy estudiada y muy experimentada en el Tribunal de Tasación de Nación, y prácticamente se utiliza como única fórmula.-

            ¿Cómo elaboró la fórmula?. Si imaginamos un espacio aéreo en el cual podemos desarrollar una construcción de 10 plantas y tenemos tan sólo dos edificadas, teniendo un espacio aéreo desaprovechado de 8 plantas. Llamaremos e a lo edificado y E a lo edificable, esto lógicamente en metros cuadrados de superficie cubierta, previo estudio del terreno. Como simplificación no aconsejable, pero que puede ser útil para el cálculo mental, puede hablarse de pisos, del número de plantas edificables y del número de plantas construidas. Los códigos de edificación, según la zonificación, permiten edificar planta baja y algunos pisos en toda la profundidad del terreno, de manera que conviene más trabajar en metros cuadrados, de superficie cubierta que en número de pisos. Vamos a ver en qué forma llegamos a la fórmula correctiva; establecemos un primer factor correctivo que llamaríamos el primeo factor-básico; es decir, si un terreno no está debidamente aprovechado, debemos castigar por el mal aprovechamiento que tiene su volumen edificable; es decir que el primer factor correctivo sería:

                       Do = VB ·  E – e_

                                          E

            Luego, el valor del terreno, en primera instancia, corregido por aprovechamiento, sería el valor del terreno supuesto baldío, menos esta depreciación, o sea:

                       VcaVB  -  Do = VB · ( 1 -   E – e_ )

                                                                      E

            Es decir, que hemos castigado el terreno por el mal aprovechamiento físico. ¿Por qué?. Porque es un terreno donde podríamos edificar E, tenemos edificado solamente e, y no podemos construir más. Advierto esto, porque tiene mucha importancia, pues si este edificio tuviera bases y columnas preparadas para construir la totalidad de E, no es de aplicación el coeficiente correctivo. Se ven en las ciudades importantes, muchos casos de esos, en zonas muy comerciales, donde, por razones financieras, se construye de inmediato en planta baja para aprovechar el valor comercial que tiene la zona, y se dejan previstas columnas para seguir arriba. Hay otros casos de galerías comerciales, donde se construye la galería comercial y se dejan columnas calculadas como para vender después el espacio aéreo (caso muy puntual es la edificación propiedad de LORDA HERMANOS, sita en calle Pellegrini al 400 de esta ciudad de Santa Rosa. En la actualidad se han levantado 9 plantas más a las dos existentes –con más el subsuelo destinado a cocheras-, espacio que fuera construido por terceros que adquirieron el espacio aéreo). En esos casos, no corresponde la corrección por aprovechamiento. ¿ Cuándo corregimos? Cuando lo que está construido nos impide construir más arriba, es decir, nos congela la capacidad aprovechable del predio por una cantidad x de años. Y ahí viene entonces el otro aspecto de la fórmula: diríamos –para representarlo gráficamente- es que como si pensáramos que en este terreno hay un inquilino que no se va a ir por muchos años, y no podemos hacer nada más hasta que ese inquilino no lo desocupe.-

            Veamos ahora el segundo factor correctivo: una cosa es que se tenga un edificio nuevo, recién construido, con una expectancia de 50 ó 60 años, con un congelamiento de este terreno por el mismo tiempo, y distinto es que yo tenga un edificio con su vida útil ya trascurrida prácticamente, y casi en estado de demolición. En este caso, el congelamiento, es decir, la imposibilidad de aprovechamiento integralmente es por muy poco tiempo; es como, vuelvo a repetir el ejemplo, un inquilino a quien se le está por vencer el contrato y pronto vamos a poder aprovechar ese inmueble. Entonces, se debe considerar el segundo factor correctivo, que es el relacionado con la vida remanente del edifico enclavado. Es muy importante que a usted le quede en claro esto. Si tenemos una edificación unifamiliar de dos plantas, con una vida trascurrida del 30%, con una expectancia total de 70 años, no podemos utilizar esta fórmula, ya que es antieconómico destruir lo construido para realizar aquella edificación que el código urbanístico admite. En tal caso, debemos utilizar el primer factor, aquél que castiga a la tierra por mal aprovechamiento. Debemos considerar aquél caso, donde la vida transcurrida ha superado el 70 u 80% del total de la vida útil. Si llamamos V a la vida probable del edificio, y v a la vida trascurrida, la depreciación Do antes hallada, debemos corregirla mediante el segundo factor correctivo que tiene la forma:

                                              _ V – v_

                                                    V

o sea la depreciación total tomaría la forma:

            D1 =   VB · (  E – e_ ) · (_ V – v_ )

                                     E                V

            Y el valor del terreno –corregido por aprovechamiento- será igual al valor del terreno supuesto baldío, menos su depreciación. O sea:

VcaVB  -  D1 = VB - VB · [(  E – e_ ) · (_ V – v_ )]

                                                      E                  V

VcaVB · [1 - (  E – e_ ) · (_ V – v_ )]

                                 E                  V

            En consecuencia, el coeficiente correctivo por aprovechamiento, correspondiente a la propuesta hecha por el estadista valuador Ing. Dante Guerrero, tiene la forma:

                         Ca =  1 - (  E – e_ ) · (_ V – v_ )

                                                        E                 V

            En la práctica, usted podrá observar que los límites se cumplen: cuando un edificio es totalmente viejo, entonces no tendrá castigo, porque V se hace igual a v, y directamente es nulo el castigo y anula el desaprovechamiento físico, porque es un edificio que pronto lo vamos a demoler.

2.III.    Formas de aplicación

            Antes de aplicar en el ejemplo, la fórmula propuesta por el Ing. Guerrero, conviene aclarar que debe ser usada con las siguientes reservas tal como el instruye:

                        Es solamente de aplicación en centros urbanos de grandes ciudades (podemos incluir la ciudad de Santa Rosa y alguna parte de General Pico), donde se tiende a un máximo de aprovechamiento de los terrenos, limitado sólo por las ordenanzas municipales o los Códigos, o donde se ha hecho usual construir –como mínimo- un determinado número de pisos. Es decir, que esta fórmula es de aplicación en las zonas céntricas de los centros urbanos. Donde ineludiblemente queremos aprovechar bien el terreno; así que el que no lo ha aprovechado integralmente ha hecho un mal negocio y tiene que pagarlo después en la venta de ese inmueble. Pero no es de aplicación, por supuesto, en zonas suburbanas, donde normalmente no se construye más que una vivienda unifamiliar, etc. En Santa Rosa, como en la ciudad autónoma de Buenos Aires –para fijar este término- si estamos en pleno centro tomaríamos lo que autoriza el Código para E. Pero si me voy un poco afuera del centro de cualquiera de las ciudades citadas, aunque el código me autorice a hacer, por ejemplo 10 pisos, al hacer la inspección de zona, veo que lo normal y corriente es hacer planta baja y hasta tres pisos. Entonces el E no lo vamos a tomar de acuerdo a lo que me indica el Código, sino a lo que es normal y corriente en la zona.-

                        Algo que no advierte el autor de este trabajo, es que hay zonas que si bien la construcción corriente es baja o hasta tres plantas, existe un gran interés comercial inmobiliario ante la falta de oferta de zonas lindantes céntricas. En tal caso, se debe hacer una estimación del potencial que fija el Código Urbanístico de la ciudad, ya que debemos medir el valor económico en vista a un futuro muy próximo.-

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