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Tasación técnica de mejoras

Autor: Miguel Ángel ANTOÑANA
Curso:
8,80/10 (5 opiniones) |3427 alumnos|Fecha publicación: 11/11/2009
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Capítulo 14:

 Cómo conjuga con el criterio Ross-Heidecke

            En el gráfico que desarrollo al pié e identifico con el número 1, vamos a observar que la desvalorización que produce la aplicación de esta fórmula al valor del terreno, es complementaria armónicamente con la desvalorización que produce la fórmula de Ross-Heidecke al edificio. Así se tienen dos casos límite.-

1.    El pequeño edificio nuevo, al que Ross-Heidecke no lo desvaloriza por ser nuevo, y la fórmula propuesta por Guerrero, castiga intensamente por mal aprovechamiento, porque el proyectista, el constructor o el propietario han cometido un gravísimo error económico al construir en un terreno valioso un edificio nuevo, no aprovechándolo integralmente.

2.    El edificio de edad vencida, cuyo valor remanente es el de la demolición, la fórmula propuesta entonces no castiga nada al terreno, pero está castigado el edificio por Ross-Heidecke.-

            En los casos intermedios, hay un complemento bastante armónico de una fórmula con la otra.-

               Ross-Heidecke                                                              Fórmula Guerrero

                  (edificios)                                                                        (terrenos)

VA = VR – (VR-Vr) K                              Vca = VB · Ca

 

K = f ·  (_v_) · C    (estado)                                             Ca = f · (V- v ) · c (según uso)

                V      x                                                                                                           V   x

VR =  Edificio nuevo, sin uso                                       VB  = Terreno baldío, sin ocupación.

VA = Edificio no nuevo (usado)                              Vca =Terreno edificado (ocupado)

VA = f  (estado y edad)                                              Vca  =  f  (uso y edad)

 

Ejemplos de aplicación

            Antes de pasar a considerar cómo tenemos que encarar el problema cuando se trata de zonas de valor comercial, veremos algunos ejemplos rápidos, para que se vean en qué medida cumple la fórmula propuesta en los límites y en los medios. En los ejemplos que más abajo doy, se aprecio cómo trabaja la fórmula: tenemos un primer caso extremo, de poco aprovechamiento: terreno casi todo desaprovechado, pues hay sólo un piso construido, y el valor del terreno aquí sería de U$D 105,=/m² (valor homogeneizado para el centro de la ciudad de Santa Rosa, conforme trabajo realizado por este autor al mes de marzo de 2005), con 10 pisos edificables y una vida transcurrida de 10 años, es decir que es un caso límite donde hay poco aprovechamiento y el edificio es relativamente nuevo. Como se ve la aplicación de la fórmula castiga al terreno con una depreciación del 75%. Los demás casos se interpretan mediante las ejemplificaciones que desarrollo.-

Cómo conjuga con el criterio Ross-Heidecke

                        y          VcVB · Ca

 

Esto último detallado es el valor corregido es igual a valor baldío por el coeficiente de corrección.-

Cómo conjuga con el criterio Ross-Heidecke

 

Cómo conjuga con el criterio Ross-Heidecke

Práctica de Aplicación:

a) zonas  residenciales:

            1º ejemplo:

           VB = U$D 105/m²  E = 10 pisos    e = 1       v =  10 años V = 60 años

           Ca = 1 · (_10 – 1_) · (_60 – 10_) = 0,25 = 25%

                                10               60

           Vca = U$D 105/m² x 0,25 = U$D 26,25

           D    =  75%

            2º ejemplo:

           VB = U$D 105/m²  E = 10 pisos    e = 9       v =  10 años V = 60 años

           Ca = 1 · (_10 – 9_) · (_60 – 10_) = 0,92 = 92%

                                10               60

           Vca = U$D 105/m² x 0,92 = U$D 96,60

           D    =   8%

            3º ejemplo:

           VB = U$D 105/m²  E = 10 pisos    e = 9       v =  50 años V = 60 años

           Ca = 1 · (_10 – 9_) · (_60 – 50_) = 0,98 = 98%

                                10               60

           Vca = U$D 105/m² x 0,98 = U$D 102,90

           D    =   2%

 

            4º ejemplo:

           VB = U$D 105/m²  E = 10 pisos    e = 5       v =  30 años V = 60 años

           Ca = 1 · (_10 – 5_) · (_60 – 30_) = 0,75 = 75%

                                10               60

           Vca = U$D 105/m² x 0,75 = U$D  78,75

           D    =   25%

 

Aplicación en zonas muy comerciales

            Vamos a ver ahora cómo aplicamos la fórmula en una zona de mucho valor comercial, como ser las dos primeras cuadras de las arterias de Irigoyen, Avellaneda, 9 de Julio, Pellegrini (entre el 100 y el 300), Quintana e H. Lagos (entre el 0 y el 200), o las avenidas San Martín (en toda su extensión) y Julio Argentino Roca (entre el 0 y el 200); donde sabemos que ante la falta de oferta, un terreno por el valor comercial que tiene, tiene su principal valor en la primera planta, en su subsuelo y algún  entrepiso.-

            En calle Irigoyen (en las alturas indicadas) –por ejemplo-, la planta baja absorbería un alto valor comercial, parte de los sótanos también y parte del primer piso. Y el resto del valor es de carácter residencial. En esos casos corresponde determinar previamente la división del valor total del terreno en valor comercial y valor residencial, y aplicar la fórmula de corrección por aprovechamiento a cada uno de los dos valores parciales. Observaremos en la mayoría de los casos que, aprovechado el terreno en su aspecto comercial, y no sufriendo castigo en ese aspecto, la desvalorización del total (comercial y residencial) se atenúa bastante, aunque no esté bien aprovechado el espacio aéreo de carácter residencial. Los ejemplos agregados en el siguiente gráfico dan una pauta de ello.-

Cómo conjuga con el criterio Ross-Heidecke

            El criterio del tasador debe determinar en qué proporción hay influencia comercial para aplicar la desvalorización discriminada. El método por seguir puede ser el siguiente: fijado previamente el valor total del terreno supuesto baldío se calcula la superficie edificable de tipo residencial, la que multiplicada por el valor unitario de incidencia –previamente estudiado para la zona en general- nos dará por resultado el valor residencial del baldío, la diferencia entre el valor total del baldío y el valor residencial del mismo, nos da por resultado el valor comercial del lote. Si la parte de uso comercial no está aprovechada integralmente, se aplica la fórmula de corrección a este valor parcial, y se suman los valores comercial y residencial, debidamente corregidos. Es decir,

Vca = VC · Cac + VR · Car

¿ Edificio o Demolición ?

            El resultado que arroje el cálculo de considerar el terreno desvalorizado por aprovechamiento, más el edificio con todo su valor actual, comparado con el de tomar el terreno como baldío más el valor de la demolición del edificio, conduce en forma impersonal y matemática a valores de los cuales el mayor resultado es el más probable del conjunto.-

VB + Vr (baldío más demolición).

            Con la similar variable representativa de VB · Ca + Va (baldío corregido por aprovechamiento más valor actual del edificio), determinamos el punto crítico en el que ambos valores coinciden. Los resultados ubicados a la izquierda de la vertical que pasa por dicho punto, hacen aconsejable mantener el edifico en pie, y los ubicados a la derecha definen la conveniencia de la demolición.-

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