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Tasación técnica de mejoras

Autor: Miguel Ángel ANTOÑANA
Curso:
8,80/10 (5 opiniones) |3427 alumnos|Fecha publicación: 11/11/2009
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Capítulo 5:

 Actualización de los costos de edificios

            En la Argentina, debido a la variabilidad del poder adquisitivo de la moneda, pero también por las incidencias de costos en los distintos ítem que integran un presupuesto, se ha hecho necesario establecer números índices de variación de costo de la construcción, que si bien acompaña en alguna medida la curva de desvalorización monetaria, por lo expresado anteriormente difiere de ésta, a veces, sensiblemente.-

            Los números índices más utilizados que permiten resolver problemas contractuales de liquidación de certificado de obra, operaciones de compraventa de inmuebles, cuando el edificio es valor preponderante, como también para locación de inmuebles, son los determinados por la entidad Instituto Nacional de Estadísticas y Censo (INDEC) y por la Cámara Argentina de la Construcción, la primera de carácter oficial y la segunda privada.-           

Metodología del número índice del INSTITUTO NACIONAL DE ESTADISTICAS Y CENSO (INDEC)

            Anteriormente, este número índice, se determinaba mediante la actualización mensual de un presupuesto analítico que constaba de diecisiete rubros de una vivienda tipo de 80 m² de superficie cubierta.-

            En realidad, dicho índice no resultaba así significativo para actualizar costos de edificios de mayores superficies cubiertas, muy frecuente en los grandes centros urbanos como la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.-

            Por tal motivo, se ha establecido actualmente una nueva metodología que resulta de la determinación y estudio presupuestario de un edificio tipo, según un análisis estadístico de planos y permisos de construcción de la C.A. Bs. As., durante un período de los últimos cinco años.-

            De esta forma se reunió información de 23.196 casos de los cuales 16. 424 correspondía a viviendas multifamiliares y 6.772 a casas unifamiliares.-

            Así se determinó mediante computación, que el modelo tipo más frecuente responde al que consta de nueve pisos con una superficie cubierta total de 2.050 m² con treinta y cuatro departamentos de dos, tres y cuatro ambientes.-

            Sobre la base de la evolución del costo presupuestario de dicho edificio tipo, y tomando como base 100 para 1980, 1990 y 2000, se van determinando las variaciones de los nuevos números índices, que se empalmarán mediante las correspondientes relaciones numéricas con la anterior serie que tenía base 100 para 1960.-

            Surge de todo lo expresado y de la forma de determinar el número índice del Instituto Nacional de Estadística y Censos, que el mismo se adecua a la actualización de costos de edificios.-

Metodología del número índice de la CAMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCION  (CAC)

             Se distingue de la metodología anterior en que en lugar de tomar un modelo, aplica una fórmula polinómica que en principio fue:

            F = (56,7 X1)+ (4,39 · X2) (2,32 · X3) (16,6 · X4)+ (0,682 · X5) =

donde:

X1        = Salario por hora de ayudante albañil con cargas sociales y prima de seguro.

X2        = Precio por bolsa de cemento.

X3        = Precio por m² de tablas de pino de 1 pulgada.

X4        = Precio por kg. de hierro redondo de 10 mm

X5        = Precio por m³ de arena gruesa.

            Como punto de partida se tomó el año 1939, valor f = 63,08 y con número índice base 100, a partir del cual se mantenía permanentemente actualizada la curva de valorización de costos.-

            Este número índice por las características de su definición y como diferencia con el INDEC visto anteriormente, era de aplicación más generalizada para obras de ingeniería en general que para edificios en particular.-

            Actualmente la fórmula anterior ha sido complementada tomándose un número superior de parámetro (17 según el cuadro que se agrega).

            Y toma la forma:

C = _1_ ·[4,89(1) + 7,86(2) + 9,92(3) + 2,22(4) + 4,74(5) + 3,76(6) + 1,83(7) + 1,83(7) +

       100

                 1,12(8) + 2,07(9) + 3,96(10) + 1,95(11) + 3,11(12) + 1,59(13) + 5,47(14) + 3,34

                  (15) + 2,20(16) + 40(17)].

            Siendo los paréntesis indicativos del ítem componente de la construcción (ver cuadro).-

            El nuevo número índice de la C.A.C. se ajusta ahora a la actualización de costos de edificios, según puede verse mediante las ponderaciones de materiales y mano de obra, que determinan los coeficientes de la fórmula.-

            Los coeficientes de la fórmula, que miden la incidencia de los distintos ítems de un edificio, son muy útiles para valuar obras sin terminar.-

            Los números índices de actualización permiten también resolver problemas de liquidación de obras a valores constantes, actualización de precios, homogeneización de ventas con edificios y en litigios judiciales son siempre respetados por las partes, en razón de los fundamentos en que se apoya.-

            Estos números índices son de mucho uso en la Argentina, dado que la inflación y el constante deterioro del poder adquisitivo de la moneda, ha obligado a crear métodos de economía dinámica que permita soslayar los graves problemas que se originan en las relaciones contractuales.-

            Es por ello que se ha hecho común, dada la resistencia a pactar en moneda extranjera, agregar cláusulas contractuales complementarias de actualización de valores.-

            La C.A.C. publica también mensualmente los números índices de actualización, que los podrá obtener en la página de internet (http://comarco. org.ar).-

Actualización de los costos de edificios

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