12.170 cursos gratis
8.786.549 alumnos
Facebook Twitter YouTube
Busca cursos gratis:

Capýtulo 7:

 Valor plottage

            El valor plottage se define como la plusvalía que adquiere la reunión de dos o más lotes en función de las ventas o beneficios económicos que dicha reunión produzca.-

            Aparentemente es una contradicción con la conocida ley económica que a mayores superficies de terreno corresponden menores valores unitarios, en razón de la restricción de comparadores capacitados financieramente para solventa grandes erogaciones de capital.-

            Pero en los centros urbanos de importancia, dicha ley económica se halla superada por existencia de grandes consorcios de capital que están necesitados de adquirir, en centros comerciales, fracciones de grandes dimensiones para la instalación de negocios y comercios de tipo especial, como lo son los supermercados, grandes hoteles, salas de espectáculos, galerías comerciales, etc..-

            Generalmente dicha sobrestimación de los valores normales de la zona se produce en los núcleos de tipo comercial, pero a veces también se opera en zonas residenciales de viviendas colectivas y obedece, como veremos más adelante, a las economías de tipo constructivo que pueden resultar al ejecutar un edificio de departamentos u oficinas de dimensiones mayores a las que sería posible en un lote normal.-

            El crecimiento del parque automotor en todas las ciudades importantes del mundo, ha hecho imprescindible y, en algunos casos obligatoria (como en Buenos Aires, por ejemplo), la construcción de espacios de estacionamiento de automóviles. Dicha solución es, arquitectónicamente, imposible si no se dispone de una fracción de dimensiones adecuadas de frente y fondo.-

            Los tribunales de Nueva York definieron el valor plottage como el porcentaje añadido al valor sumado de dos o más lotes pertenecientes a un mismo propietario y que debe tomarse en cuenta cuando el terreno está baldío o edificado con un solo edificio, abarcando todo el terreno.-

            En general se admite en ponderar el valor plottage con un 10% a un 20% del valor de los lotes individuales sumados, pero siempre sujeto a que las medidas resultantes ofrezcan realmente una ventaja, ya que el exceso de medidas innecesarias puede resultar también un factor negativo.-

            Tomando algunos conceptos de tasadores extranjeros, tenemos el de Blake SNYDER, en su obra literaria “Real State Handbook”, el que expresa “se acepta generalmente que un plottage tendrá un 10% más del valor que los lotes individuales, siempre que este aumento esté justificado con una mejor utilización de conjunto”. También William L. DE BOST, tasador de Nueva York, quien expresó al respecto: “El plottage es un tema importante en la valuación de la propiedad. El aceptado corrientemente en Nueva York ha sido el 10% del valor unitario de la unión de los lotes linderos, pero puede indicar los lugares en que el valor plottage es nulo y muy pequeño y otros, donde debiera ser estimado en dos o tres veces más que el 10% admitido”.-

            Por otro lado, John A. ZANGERLE, estima que la valorización por plottage es mayor en las ciudades donde en la zona comercial los lotes son de 20 a 25 pies (6 m a 7,5 m) de frente por 100 pies (30 m) de fondo. En las ciudades donde los lotes son de 50 pies (15 m) de frente la valorización por plottage no aparece con tanta frecuencia. Este concepto de dimensiones óptimas es coincidente, como se ve, con el que surge de las tablas de 10 m x 30 m usadas en la Argentina para centros urbanos y comerciales.-

            Como criterio racional y de algunos integrantes del Tribunal de Tasaciones de Nación, se sostiene que el valor en estudio debe surgir no estrictamente de la aplicación de un porcentaje, sino del estudio económico y de las ventas que resultan del acoplamiento de lotes. Hay ciertos tipos de edificios de departamentos, de oficinas, hoteles, que requieren un mínimo de servicios centrales, de distribuciones y de desplazamientos verticales (entrada, hall, caja escalera, ascensores, etc.), cuya incidencia repartida con un menor número de unidades puede ser antieconómica. Cuando la anexión de un lote lindero permite repartir esos costos con una parte del edificio que se agregar y que ya se encuentra con dichos servicios proyectados y presupuestados, indudablemente que esa economía nos conduce con mucha precisión a fijar el monto del valor plottage.-

            Lo mismo puede ocurrir en grandes edificios para hoteles o de destino industrial o en estaciones de servicio con estacionamiento, donde el costo del núcleo central de atención al público cuesta lo mismo para servir a una determinada superficie que a una doble o triple.-

Capýtulo siguiente - Lotes con frente a dos calles
Capýtulo anterior - Terreno de forma irregular

Nuestras novedades en tu e-mail

Escribe tu e-mail:



MailxMail tratarý tus datos para realizar acciones promocionales (výa email y/o telýfono).
En la polýtica de privacidad conocerýs tu derechos y gestionarýs la baja.

Cursos similares a Tasación de parcelas urbanas libres de mejoras (baldíos) (2/2)



  • Výdeo
  • Alumnos
  • Valoraciýn
  • Cursos
1. Tasación de parcelas urbanas libres de mejoras (baldíos) (1/2)
La tasación de parcelas se trata en este curso digitalizado, dirigido a toda... [13/10/09]
2.805  
2. Tasación técnica de mejoras
La tasación de mejoras se trata en este curso digitalizado, dirigido a toda... [11/11/09]
3.427  
3. Aprenda a soldar
Muchas son las tareas cotidianas que se realizan en una casa y que por falta de... [13/08/02]
135.668  

ýQuý es mailxmail.com?|ISSN: 1699-4914|Ayuda
Publicidad|Condiciones legales de mailxmail