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Capítulo 6:

 Terreno de forma irregular

            No resulta fácil la tasación de terrenos de forma irregular, a pesar de contar con valores definidos de la tierra.-

            Entendemos, en la tasación de terrenos urbanos, como forma regular al rectángulo y al cuadrado. Formas irregulares en terrenos las constituyen el trapecio, el paralelogramo, el triángulo y los polígonos irregulares propiamente dichos.-

            Las distintas formas, a veces caprichosas, obligan a un análisis exhaustivo de los condicionamientos o ventajas que generan, en función de las áreas aprovechables y de los desperdicios.-

            Lotes con frente o fondo sesgado (inclinado) resultan aprovechables, según sea la extensión del frente y fondo o el destino. Así también deben considerarse, los lotes con martillos –a favor o en contra- .-

            Se deprecian aquellos terrenos:

a) con varios y pronunciados quiebres;

b) con formas que se aproximan al triángulo;

c) cuyo acceso-frente es un pasillo (lote interno) –se trata por separado-; y

d) con superficies reducidas conforme a su destino.-

            A mayor superficie del terreno la influencia de la irregularidad en la forma disminuye, siempre y cuando esa superficie no sea consecuencia de una mayor longitud (lonja).-

            Tuvo gran aceptación el concepto de “fondo relativo” introducido por Chandías, que surge de dividir la superficie del lote por el frente.-

                       Fr  =  área (m²)_

                                 Frente (m)

            Se establece, de esta manera “un fondo relativo” ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del lote real.-

            Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno.-

            En lotes rectangulares con martillo en contra (recorte) el fondo relativo ideal es menor que el fondo efectivo del terreno, con martillo a favor (saliente) el fondo relativo ideal es mayor.-

            A través de este concepto, las formas irregulares con mayor base en el frente, resultan de mejor ponderación que aquellas cuyo frente es la base menor.-

            La obtención de este “fondo relativo” que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, muchas veces, limitador.-

            El mismo Chandías, aclaró que el concepto de “fondo relativo” es aplicable a aquellas parcelas en que las irregularidades en la forma presentan poco importancia.-

            En contornos de mucha irregularidad, la utilización del criterio de “fondo relativo” llevaría a resultados totalmente deformados.-

            Para estos últimos casos debe preferirse el método de dividir al lote en forma parciales que se estudian por separado, y luego se suman para obtener el valor total.-

 

Terreno de forma irregular

COEFICIENTES PARA PARCELAS DE FORMA IRREGULAR

No siempre vamos a encontrar parcelas urbanas con forma regular; y para ello hay varios trabajos realizados que se analizan puntualmente este aspecto desventajoso (en la mayoría de los casos) para una fracción de tierra.-

Respecto de la forma, no hay un criterio definido para fijar un coeficiente, pero trataremos de obviar la falta de norma tomando las superficies homogeneizadas.-

Por ejemplo, supongamos tener un lote que podría ser normal, pero que tiene frente inclinado, ¿qué ocurre?. Para un proyecto de edificio, la falsa escuadra perturba bastante al proyectista; entonces un camino para encontrar la comparación de este lote con uno regular, es el de aplicar a las superficies irregulares un coeficiente de disminución. Si se trata de una zona suburbana, donde generalmente el frente no se edifica, y se ocupa con un jardín, lógicamente no le vamos a aplicar un coeficiente fuerte; podemos aplicarle: 0,80, 0,90, pero si estamos en pleno centro de una ciudad, ello obliga a proyectos especiales que resuelvan este problema. Entonces sí, se puede aplicar un coeficiente bastante más fuerte, inclusive llegando a computar como 0,50 el valor de estas superficies. También se debe tener en cuenta el ancho del lote, porque si tiene mucho frente, mediante soluciones arquitectónicas se resuelve parcialmente el problema, pero si es un frente angosto la falsa escuadra lo agudiza.-

Ejemplo: calcular el valor unitario (valor por metro cuadrado) de un lote de terreno irregular (trapecio), cuya superficie es de 325 m2 y su superficie homogeneizada 300 m2, con un valor unitario para lote tipo de $ 140. Del núcleo regular obtenido, se establece idealmente un frente (a) de 10 metros y un fondo (b) de 30 metros.

Terreno de forma irregular

El coeficiente de forma resulta:

          Cf= 300 / 325 = 0,92

De la tabla de frente y fondo se obtiene, para un lote de 10 metros de frente y 30 metros de fondo: coeficiente 99,5El valor unitario del lote de terreno irregular resulta:

Vui = 140 · 0,92 · 0,995 = 128,15 ($/m2)

Las normas valuatorias del Catastro de la provincia de Mendoza trata puntualmente el tema.-

Siempre tendrás que tener en cuenta que los coeficientes quedan a criterio exclusivo del técnico que realiza el trabajo; aquél que revisa el bien y tiene el problema en particular.-

Por ello, te transcribo la parte pertinente en cuento a los lotes ubicados en esquina y aquellos que son irregulares.-

 

Coeficiente de Esquina

Zona Comercial                  1,20

Comercial y Residencial     1,15

Residencial                         1,10

Barrios en Formación         1,05

Si, como consecuencia de estar ante una zona de muy alto valor comercial, el Profesional Tasador estimase una mayor exactitud en el cálculo del citado coeficiente, deberá calcularlo en función de los índices de esquina y la Tabla del Ing. Valvano, la cual se reproduce a continuación: por lo que no se puede establecer un período fijo para que se cumpla dicha condición. Cuando estas condiciones indiquen la necesidad de utilizar un coeficiente distinto a la unidad el tasador deberá determinarlo en base a su experiencia.

Se aconseja siempre que la utilización de un coeficiente, cualquiera sea no supere valores por encima de 1,3 o por debajo de 0,7.

El coeficiente de forma será igual a la unidad cuando el lote a considerar sea rectangular, o cuando la irregularidad que presente sea leve o muy leve. Para el caso en que corresponda la utilización de un coeficiente que corrija la falta de regularidad, el mismo se lo determinara mediante el cociente entre la superficie utilizable y la superficie del antecedente.

Para el caso de lotes con martillo a favor o en contra se utilizarán valores de coeficientes que reflejan las ventajas o desventajas del antecedente considerado.

También para casos especiales, podrán utilizarse los coeficientes contenidos en el Anexo III de la Ley N° 7637.

En general, podrán utilizarse los siguientes coeficientes:

Coeficiente de Forma

 

Rectangular                                                    1,00

Trapezoidal                                                    0,30

Triangular                                                       0,70

Martillo a favor                                              1,10

Martillo en contra                                           0,80

Frente a dos calles opuestas                           1,10

Frente a dos calles adyacentes                       1,05

Terreno interno                                              0,80

Gran Irregularidad                                          0,70

El coeficiente de medidas es el que resulta de la aplicación de alguna de las distintas tablas de coeficientes de frente y fondo que existen y son de conocimiento de amplia difusión. Las Normas Provinciales de Tasación aconsejan la utilización de la tabla de coeficientes de frente y fondo contenidos en el anexo II de la Ley N° 7637.

Se aconseja que el valor numérico no supere 1,3 o no sea inferior a 0,7

Este cuadro se corresponde a los casos particulares que se podrían dar y a los cuales aquellos coeficientes que más arriba se han volcado debieran ser analizados en forma puntual o en particular

Terreno de forma irregular

 

 

 
 

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