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Capýtulo 9:

 Terreno en esquina

COEFICIENTE DE ESQUINA

Es bien conocido ya el concepto de que los lotes ubicados en esquina tienen un mayor valor unitario que los lotes mediales próximos, así como también que el origen de tal plusvalía obedece a sus mejores posibilidades de desarrollar locales de negocio, mayor perímetro de vidriera, mayor aprovechamiento para el desarrollo de edificios de vidrieras en los pisos altos por tener mejores condiciones de iluminación y ventilación.

Todo ello ha hecho que siempre se reconociera a las esquinas un porcentaje de mayor valor que antiguamente era uniforme y de un 25%.-

Por supuesto que dicho concepto ha ido variando, porque existen varios factores que contribuyen a una mayor o menor ponderación y que dependen de las características comerciales de la zona, de la relación de valores unitarios de las calles que forman la esquina y de las medidas del lote sobre cada una de estas calles.-

Así fue como evolucionó y se establecieron tablas de porcentajes de mayor valor por aplicar el lote supuesto medial, para obtener el valor del lote en esquina.-

TABLAS NORTEAMERICANAS

Son muchas las tablas norteamericanas que usan este sistema de relaciones y el Manual de Tasaciones de MacMichael las condensa, entre muchas de varios autores, en dos tablas adecuadas: una a lotes de 100 pies de frente a la calle principal y 100 pies de frente a la secundaria y otra a lotes de 50 pies sobre la principal y 100 pies sobre la secundaria y en función, también, de la relación de valores de la calle principal con respecto a la secundaria. En cada tabla trascribe los porcentuales propuestos por los autores.-

Para la aplicación de estas tablas se calcula el valor del lote como si fuera medial y se incrementa en el porcentaje que establezca la tabla correspondiente, entrando en ellas por la relación de valores entre la calle y la secundaria.-

En la Argentina, las Normas del Banco Hipotecario Nacional establecían los siguientes porcentajes:

PARA ZONAS COMERCIALES CENTRALES...........25% A 35%
PARA ZONAS COMERCIALES EN GENERAL.........20% A 25%
PARA ZONAS FAMILIARES DE ALTO VALOR........15% A 20%
PARA ZONAS FAMILIARES COMUNES...............10%

Los procedimientos mencionados son en parte objetables por su empirismo y porque dependen en gran medida de la apreciación personal del tasador.-

MÉTODO DE VALVANO

Por tratarse de un procedimiento que ha tratado de ser no solamente impersonal, sino apoyado en fundamentos experimentales y racionales, se propicia el siguiente método propuesto por el Ing. Miguel VALVANO en el Vº CONGRESO ARGENTINO DE INGENIERÍA Y ADOPTADO POR EL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA ARGENTINA.-

El autor mencionado, en su interesante estudio, hace previamente un análisis y crítica de los sistemas usuales de coeficientes y luego propone su método en la siguiente forma:

ESQUINA: EL MÉTODO PROPUESTO POR VALVANO

Para la correcta determinación del coeficiente de la valorización por esquina es conveniente, si se quiere proceder de un modo racional, partir de la relación entre la superficie del lote y la suma de los frentes, ya que ella es un índice de las ventajas que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas dimensiones, situado en la mitad de la cuadra.-

En efecto, sea un lote medial de 10 m de frente por 30 m de fondo, la relación entre la superficie y su frente es:

                       A = _S_= 300 m²  m² del terreno = 30        

                               Fm       10 m    m del frente

Terreno en esquina

          Supuesto ubicado en la esquina la relación entre superficie y suma de los frentes es:

                       E= __S__ = __S__     =  ___300 m²____

                           Fe         (f1+ f2)             (10 + 30)

                       E= __S__ = 300 m² = 7,5

                               Fe           40 m²

y el cociente entre ambos valores es:

                       = A medial    = Fe= 30 = 40 = 4

                              E esquina     Fm   7,5    10

          A este valor le llamaremos índice de utilización, entendiéndose por utilización, en este caso, no sólo la mayor superficie edificable, según los reglamentos municipales, sino la mayor rentabilidad, proveniente además, de la mayor iluminación y ventilación, mejor acceso y mayor desarrollo de negocios de la planta baja (se sobrentiende que estas ventajas, fuera de la zona comercial, pueden reducirse y aun anularse). En general, puede decirse que un terreno deⁿ > 1 es mejor que otro de ⁿ=1 (en realidad, en términos económicos, la valorización no sigue la misma ley que los índices de utilidad, sino una de menor crecimiento que es en definitiva, la que da factores de valorización por esquina, como se verá).-

          Valdano no considera aplicable a la Capital Federal (por ejemplo) la opinión de autores como SOMERS (Fitte y Cervini), en el sentido de que, para igual valor en ambas calles, un lote de 30 a 40 pies de frente por una de ellas y de dimensiones normal en la otra puede valer más del doble que si ese mismo lote fuera medial. La experiencia recogida en muchos años de actuación en el Tribunal de Tasaciones por parte del Ing. Dante Guerrero, señala que ese caso podría ser una notable excepción.-

          Normalmente la valorización por esquina en sectores céntricos de alto valor comercial en planta baja y de escritorios o residencial en pisos altos, oscila del 15% como mínimo y el 50% como máximo.-

Ejemplo 1:

          Sea un terreno con frente a 2 calles, de $ 220 y $ 200/m² de valor unitario de lote tipo

          n = _F_ = 25,50 = 1,88  

                  f        13,50

con este valor se entra en la tabla 1, obteniéndose el porcentaje de valorización por esquina del 20% (chef. Ce1 = 1,20)

          De la tabla de frente y fondo (en este caso se utiliza la del Tribunal de Tasaciones para la Capital Federal, zona céntrica) se obtiene para 13,50 m de frente por 12 m. de fondo:

                                  Cm1 = 1,57

          Por consiguiente, el valor unitario de la esquina resulta:

                       Ve = 22.000 $/m² x 1,57 x 1,20 = $ 41.448/m²

Ejemplo 2:

          Sea la esquina en que el frente sobre la calle lateral es de 42 m.

          La valorización en esquina no alcanza a más de 30 m. a partir del vértice de la misma. Partiendo de esta base se considerará al terreno dividido en dos parcelas

Parcela a) 16 x 30  = 480 m²                             

Parcela b) 12 x 16  = 192 m²

Terreno en esquinaTerreno en esquina                                                            Calle 1 = $ 22.000/m²

Terreno en esquina

                        = _F_ = _46 m_ = 2,87

                               f          16 m

          Con este valor se obtiene de la tabla I el porcentaje de valorización por esquina de 0,27 (coeficiente Ce = 1,27).

          De la tabla de frente y fondo para la Capital Federal, zona céntrica, se obtiene para un lote de 16 m x 30 m, el coeficiente de medidas: Cm1 = 1,11.

          Por consiguiente, el valor de la parcela a) es:

          $ 22.000/m² x 480 m² x 1,27 x 1,11 = $ 14.886.000

          El valor de la parcela b) resulta de multiplicar el valor unitario de la cuadra, por el coeficiente de medida (en este caso 1,35 para un lote de 12 x 16) y por la superficie, sin tener en cuenta la influencia de la esquina:

          $ 20.000/m² x 192 m² x 1,35 = $ 5.184.000

          El valor total del lote esquina es la suma de los de las parcelas a) y b), es decir:

            $ 14.886.000 + $ 5.184.000 = $ 20.070.000

          Este valor dividido por la superficie total de la esquina, da para la misma un valor unitario de $ 29.886/m².-

Tablas del Ing. Valvano

PORCENTAJES DE VALORIZACION DE TERRENOS

Por ubicación en esquina:

                        ⁿ  = _F_ = desarrollo frente esquina

                                f             frente medial

   

    Tabla I

           %

     Tabla II

              %

   Tabla III

           %

   Tabla IV

            %

      1,00

      1,25

      1,50

      1,75

      2,00

      2,25

      2,50

      2,75

      3,00

      3,25

      3,50

      3,75

      4,00

      4,25

      4,50

      4,75

      5,00

      5,25

      5,50

      5,75

      6,00

        0,15

        0,17

        0,19

        0,20

        0,22

        0,24

        0,26

        0,27

        0,29

        0,31

        0,33

        0,34

        0,36

        0,38

        0,40

        0,41

        0,43

        0,45

        0,47

        0,48

        0,50

           0,10

           0,11

           0,12

           0,13

           0,14

           0,15

           0,16

           0,17

           0,18

           0,19

           0,20

           0,21

           0,22

           0,23

           0,24

           0,25

           0,26

           0,27

           0,28

           0,29

           0,30

          0,05

          0,06

          0,07

          0,07

          0,08

          0,09

          0,10

          0,10

          0,11

          0,12

          0,13

          0,13

          0,14

          0,15

          0,16

          0,16

          0,17

          0,18

          0,19

          0,19

          0,20

           0,00

           0,01

           0,02

           0,02

           0,03

           0,04

           0,05

           0,05

           0,06

           0,07

           0,08

           0,08

           0,09

           0,10

           0,11

           0,12

           0,13

           0,14

           0,14

           0,14

           0,15

Tabla I      = Zonas céntricas comerciales

Tabla II    = Comercial y residencial intermedia

Tabla III   = Familiar con algunos pequeños comercios

Tabla IV   = Barrios en formación

 

Capýtulo siguiente - Coeficiente de topografía

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