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Capýtulo 5:

 Procedimiento del antes y el después

              Es un procedimiento actualmente muy utilizado en valuaciones y que permite resolver casos especiales de forma, variación de medidas lineales o superficiales o indemnización por fraccionamiento de un terreno a causa de un corrimiento de línea de frente o de eje medianero.-

              Supongamos que un lote de 10 m de frente por 50 m de fondo, sobre una calle que debe ser transformada en avenida, sufre la expropiación de una foja al frente, de 10 m. por 20 m de profundidad, por el corrimiento de la línea municipal y admitamos que el valor unitario de la tierra es de $ 200/m².-

              Si bien la expropiación se produce en una superficie del lote que da sobre el frente y prima facie parecería que se trata de los metros cuadrados de superficie de mayor valor (conforme la ley de Hoffman), cabe observar que, al haber habido un corrimiento de la línea que prácticamente es como si se le hubiera cercenado al lote una fracción de fondo de 10 x 20, quedando como remanente un lote de 10 m de frente sobre la nueva calle ampliada, por 30 m. de fondo. Surge así la pregunta ¿a qué valor tasamos los 200 m² adquiridos por expropiación.-

              Si valuamos el lote al valor unitario de $ 200/m² y a un total de $ 40.000, beneficiamos al expropiado gratuitamente por el hecho que, además de recibir ese pago su patrimonio se incrementa porque el remanente queda con medidas mejores y de un mayor valor unitario.-

              La equitativa forma de valuar la fracción expropiada equivalente a una fracción de fondo es calculando su valor por la diferencia entre el lote antes y el lote después del cercenamiento.-

 

Valor del lote antes:

Coeficiente de medidas: (10 x 50)  =  0,806 según tabla del T.T.N.

Valor del lote de 500 m² x $ 200/m² x 0,806 =  $ 80.600

Valor del lote después:

Coeficiente de medidas: (10 x 30)  = 1,000 según tabla del T.T.N.

Valor del lote de 300 m² x $ 200/m² x 1,000 =  $ 60.000

Valor de la fracción a expropiar:

              $ 80.600  -   $ 60.000   =  $ 20.600

              Como se puede observar, el valor resultante es muy inferior al de aplicar en forma directa el valor unitario de $ 200/m² a los 200 m² expropiados.-

              Se advierte que este mecanismo no significa tener en cuenta la influencia de la obra pública que origina la expropiación, porque se sigue admitiendo que el valor unitario se mantiene constante sin considerar que la nueva avenida pudiera valorizar la zona.-

              El mismo camino seguiríamos si un lindero quisiera adquirir una fracción similar ubicada en el fondo del lote.-

            El método antes y después permite resolver algunos problemas de forma como lo son los lotes con martilleros a favor o en contra.-

            Suponiendo un lote (figura 1) con un martillero a favor de los fondos. El valor del conjunto surgirá de la suma de la fracción A más la B, ésta a su vez se calcula por antes y después del lote (B’ + B) de 10 m por 30 m menos el lote frentista B’ de 10 m por 20 m. Ello se traduce a la ecuación: A + [B’ + B) – B’]

            Tomando ahora un lote con martillero en contra en los fondos (figura 2) se tiene que el valor del conjunto surgirá de la diferencia entre la fracción (A+B+B’) de 20 m de frente por 30 m de fondo menos la fracción B’ que resulta de un antes y después entre la fracción (B+B’) de 10 m por 30 m menos la fracción frentista B. Ello se expresa: (A + B) = (A + B + B’) - [(B + B’) - B]

Procedimiento del antes y el después

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