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Capítulo 16:

 Norma ttn 16.1. Método residual para la valoración de terrenos

Procedimiento de verificación

Su aplicación permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que, en el momento de su tasación pagaría por él un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es válido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el método comparativo en función de los supuestos anteriores, adquiriendo validez técnica cuando exista planeamiento urbano vigente.

El valor de mercado puede verificarse aplicando este método de acuerdo con uno de los siguientes procedimientos:

Análisis de inversiones con valores actuales (Método estático)

Se debe seguir el siguiente procedimiento:

1) Determinar el emprendimiento inmobiliario más probable que puede desarrollarse en el terreno a valorar. Cuando sea conocido el destino del inmueble y éste responda al planeamiento vigente, se tomará en cuenta el mismo.

2) Estimar el valor de mercado del inmueble suponiendo el edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por aplicación de las Normas TTN 3.x y 6.x.

3) Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios de promoción, de comercialización y financieros normales para un emprendimiento de características similares a la analizada.

4) Fijar el margen o porcentaje de beneficio del promotor atendiendo al común o normal en los emprendimientos de similares características y emplazamiento.

5) Calcular el valor de mercado del terreno aplicando la siguiente fórmula:

VT = VM - ∑ C (1 + b)

donde:

VT = Valor del terreno

VM = Valor de mercado del emprendimiento terminado.

b = Porcentaje de beneficio del promotor estimado sobre el costo.

C = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados, excluido el propio terreno.

Si se trabaja con valores por metro cuadrado edificable para obtener el valor de incidencia del terreno, se debe tener en cuenta que los mismos se expresen en función de superficies equivalentes (por ejemplo, m2 totales o m2 propios o comercializables).

En todas las etapas anteriores, se deberá justificar en el informe las hipótesis y parámetros de cálculos adoptados.

EJEMPLO: El presente ejemplo que transcribo, fue enviado por el actual Presidente de la Sala B del Tribunal de Tasaciones de Nación, el Ing. Daniel MARTÍN. El mismo es:

Es método de verificación de valores obtenidos por el método comparativo y que adquiere  validez técnica cuando exista un planeamiento urbano.

El valor de mercado del bien puede verificarse aplicando este método de acuerdo con los  procedimientos que determina la Norma, y a fines didácticos se desarrolla un ejemplo del método estático:

Determinar el valor de un lote de 1.000 m2, por el método residual de terrenos, que posee un FOT= 2.  Valor de construcción $/m2 2.100.-  y beneficio del inversor del 35 %.

Se construirán departamentos de 100 m2, con un valor de venta de $ 500.000 cada uno y las áreas comunes son el 30 % de la construcción.

VT     = VM  - ∑ C (1 + b)               

donde:

VT       = Valor del terreno
VM    = Valor de mercado del emprendimiento terminado.
 b         = Porcentaje de beneficio del promotor estimado sobre el costo.
        = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados, excluido el propio terreno.

Resulta entonces:

1.Superficie a construir permitida por FOT: 2000 m2.

2.Porcentaje de superficie común en relación a la superficie propia, no computable para FOT y surgida también de anteproyecto: 30 % .

3. Por estudio de mercado y comercialización de unidades en la zona y, de acuerdo a ello por anteproyecto que determina el mayor y mejor uso del terreno según la aplicación de parámetros urbanísticos establecidos, la edificabilidad máxima permitida del terreno determinará:

# La prefactibilidad de construir departamentos de tipología de cuatro ambientes de 100 m2  con  superficie homogeneizada en balcones al 50 % (superficie cubierta propia de 97 m2 y balcón semicubierto de 6 m2  que homologado resulta de 3 m2 )

# Cantidad de departamentos por piso: 2 (semipisos).

# Superficie cubierta y semicubierta propias por piso: 200 m2.

# Superficie permitida por FOT : 2000 m2 distribuidos en 200 m2 por nivel, se construirá un edificio de 10 pisos (si la altura es admitida según código de planeamiento) , cantidad total de departamentos resultantes serán  20 UF.

Por método comparativo (aplicación Normas TTN 3.x y 6.x ) obtenemos un valor unitario de m2 para esa tipología en relación a los antecedentes similares en venta y/u  oferta.  Si dicho valor unitario obtenido por método comparativo  es de $/m2 5.000.- y la superficie propia vendible es de 2000 m2, será:

                        Valor Mercado           = Sup. de venta x V.U

                                                           =      2.000 m2   x $/m2 5.000.-

                                                           = $ 10.000.000.-

Aclaración 1: En caso que el municipio exija espacio de cocheras, si bien es superficie no computable para el FOT, es ciertamente superficie vendible, por lo tanto se incluirá la cantidad de las mismas surgidas también del anteproyecto que, multiplicadas por el valor venal de cada una de ellas en la zona,  dicho monto se sumará al valor de mercado resultante del edificio.

                         Egresos del proyecto:

A su vez, existe  superficie común que si bien no computa para el FOT(*), es decir no es vendible , la misma debe considerarse para la obtención del costo de la obra :

# Si la superficie común resultante es del 30 % de la superficie edificable permitida, tenemos:
                         Sup. común = Sup. edificable permitida x 0.30     
                                                    =  2000 m2 x 0.3
                                                    = 600 m2
                             
                                 Superficie total a construir =  2.600 m2

1. Si el costo de la construcción es para este tipo de emprendimiento de $/m2 2100.- , se obtiene:
                      Costo-Costo de la obra   =  sup. a construir x $/m2 construcción
                          (m. de obra y mats.)       =        2.600 m2     x        $ 2100.-
                                                                 = $ 5.460.000.-

2. Gastos inherentes a la compra del terreno y proyecto (escritura, honorarios escribanos, confección de planos de mensura, honorarios a profesionales por proyecto, dirección, estudios de suelos, comercialización del emprendimiento, honorarios del martillero, etc. ) por presupuesto y, teniendo en cuenta además  el gasto financiero necesario para la construcción del edificio que ronda en el 10% del monto del mismo:

           Gastos   =    Gastos V°     +  Costo Finac. del proyecto           
                                    =     $ 850.000.-   +       $ 546.000.-
                            =     $ 1.396.000.-

3.Beneficio del Inversor- Empresa Constructora = 35 % sobre los costos de la obra  ( sumatoria de 1. y 2.)
                                   Beneficio  = ( C-C + Gastos) x 0.35
                                                     = ($ 5.460.000.- + $ 1.396.000.-) x 0.35
                                                     =     $    6.856.000.- x 0.35
                                                     =   $   2.399.600.-
Es decir que:

VT=   Sup. vendible – ( Costo obra + gastos + beneficio )

      =  $ 10.000.000.-  -  ( $ 5.460.000.-+ $ 1.396.000.- + $ 2.399.600.-)

      = $ 10.000.000.-  -    $9.255.600.-

                              Valor Terreno  = $ 744.400.-

En conclusión  debemos pagar como valor máximo por el terreno en cuestión $ 740.000.-, considerando  dichos valores en las variables para los egresos, o comenzar a hacer ajustes en los mismos, siempre y cuando sean lógicos para la concreción del negocio.

Aclaración 2: (*) áreas de apoyo para el funcionamiento del edificio ( se tendrá en cuenta según lo establecido por cada municipio, por ejemplo:
el Código de Planeamiento de la Ciudad de Buenos Aires establece como superficies deducibles para el cómputo del FOT las siguientes: 
# Superficie cubierta y semicubierta destinada a la guarda y estacionamiento de vehículos y espacio para carga y descarga;
# Superficie de planta baja libre, permitiendo cerrar hasta el 30 % se la proyección de la planta superior, para hall de acceso y caja de escalera.
# Totalidad de la superficie destinada a las instalaciones contra incendio como caja de escaleras, sus antecámaras, palieres protegidos, etc, proyectados para cumplir con las normas contra incendio del Código de Edificación.
# Vivienda del encargado del edificio y local para ayudante, cuando los mismos sean exigibles;
# Salas de máquinas, tanques de bombeo y reserva, sala de medidores, conductos de ventilación , etc.
# Bauleras ubicadas en subsuelo.
#? La mitad de la superficie de los balcones, pórticos, galerías y toda otra superficie semicubierta. 

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