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Capýtulo 18:

 Norma española para valor residual estático del catastro

Norma 16. Modulación de los valores.

1. Considerando todos los factores que intervienen  en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión:

Norma española para valor residual estático del catastro

en la que:

VV = Valor en venta del producto inmobiliario, en pesetas/m2 construido.

VR = Valor de repercusión del suelo en pesetas/m2 construido.

VC = Valor de la construcción en pesetas/m2 construido.

FL = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socioeconómicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria.

De esta formulación general el valor residual del suelo se deduciría:

Norma española para valor residual estático del catastro

Observamos que la componente Gastos-Beneficios es estimada no como algo que se detrae del Valor en venta, sino como un reductor porcentual del mismo. Dividir el Valor en venta por la estimación de gastos y beneficios representada por el coeficiente 1,40 × FL, es como sustraer un porcentaje del mismo. En el caso general deFL = 1,00 el valor residual reflejado en la expresión anterior podría expresarse de forma equivalente:

Norma española para valor residual estático del catastro

Y también:

Norma española para valor residual estático del catastro

La normativa contenida en el R.D.  1020/93 e Instrucciones de la D. G. del Catastro establecen los criterios para determinar el valor de la construcción VC y el factor de localización FL, con lo que ante un valor en venta VV podemos deducir a día de hoy un valor de repercusión de suelo VR.

Por otra parte la O. 30-11-94, establece las directrices para la valoración del suelo por el método residual estático y en el anexo 2, epígrafe IV, punto 2 dice:

2. Análisis de inversiones con valores actuales. (Método residual estático)

Su aplicación requiere:

a)         Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar según el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo.

b)         Estimar los costes de construcción, los gastos necesarios de promoción, de comercialización y financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada.

En el caso de inmuebles en rehabilitación se tendrán en cuenta a estos efectos los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto de rehabilitación.

Los costes de construcción y los gastos necesarios de promoción a tener en cuenta serán los definidos como tales en el apartado I.1 del presente anexo.

c)         Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación.

Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los apartados precedentes de este anexo.

d)         Fijar el margen de beneficio del promotor atendiendo al común en las promociones de similares características y emplazamiento.

Dicho margen será, como mínimo el resultado de multiplicar por 1,5 el tipo de actualización que figura en la letra f) del apartado IV. I precedente.

e)         Calcular el valor de mercado del terreno o del inmueble a rehabilitar aplicando la siguiente fórmula:

Norma española para valor residual estático del catastro

En donde:

F =                 Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

VM =            Valor de mercado del inmueble terminado.

b =                  Margen de beneficio del promotor en tanto por uno.

Ci =                Cada uno de los costes y gastos necesarios considerados.

En todas las etapas anteriores, el tasador deberá justificar razonada y explícitamente en su informe las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados.

Los costes necesarios que se mencionan en la letra b) anterior son:

Entre los gastos necesarios se incluirán al menos los siguientes:

a)         Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la normalización de la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y, en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble.

b)         Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras.

c)         Costes de licencias y tasas de la construcción.

d)         Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables.

En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.

e)         Gastos de administración del promotor.

Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las características del inmueble independientemente de quién pueda acometer la reposición calculados con los precios existentes en la fecha de la valoración.

No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.

Tanto uno como otro método (el catastral y el hipotecario) son similares en su concepción. El sistema catastral efectúa una simplificación y engloba beneficios y gastos en el coeficiente 1,4 × FL, que se traduce en minorar el valor en venta multiplicándolo por 0,71 siendo generalmente FL = 1,00 y, posteriormente, deducir el coste asociado a la construcción. El sistema hipotecario minora el valor en venta por un coeficiente representativo del beneficio puro del promotor (mayor de 0,71) y, a continuación, deduce tanto el coste de la construcción como el resto de gastos.

Ambos métodos parten de la consideración de ingresos y gastos con valores actuales.

El método residual estático puede ser el más apropiado para calcular valores del suelo en zonas consolidadas por la edificación en las que no existe o prácticamente no existe urbanización pendiente, donde generalmente existe un mercado del que, con las correcciones necesarias, deducir valores del suelo.

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