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Capýtulo 15:

 Método de incidencias unitarias

         Este método es de aplicación en zonas muy urbanas o céntricas, consistiendo en determinar el valor de un terreno en función de la superficie edificable, de acuerdo a las normas o códigos de edificación, multiplicada por la incidencia normal y corriente del precio de la tierra por m² de superficie cubierta de los edificios que se venden subdivididos en propiedades horizontales. Fue originalmente aplicado empíricamente y sobre la base de valores unitarios de incidencias fijados a sentimiento y a la experiencia de las empresas constructoras e inmobiliarias.-

            El arquitecto Carlos Rivarola presentó al VIº Congreso Panamericano de Valuación y Catastro un trabajo estableciendo el procedimiento de ponderación de los distintos factores que hacen no sólo a la cantidad de metros cuadrados de superficie edificable, sino también a la cantidad de los mismos, considerando para cada caso antecedentes, un verdadero desarrollo de anteproyecto y ponderando las posibilidades de obtener mayor densidad de superficie de uso propio, ubicación de ambientes, orientación, luces, vistas u otros factores que inciden en una mayor o menor deseabilidad de una unidad de vivienda o comercio. Dicho procedimiento, ponderable por su integralidad en la homogeneización, fue muy poco utilizado por los tasadores, debido a la complejidad de su aplicación.-

            El procedimiento que se sugiere seguidamente, consiste en determinar el costo unitario de incidencia de una determinada zona, mediante la comparación de valores conocidos que surgen del precio de venta, o de oferta, de terrenos, calculando las superficies edificables en cada uno de ellos, homogeneizando las superficies mediante la ponderación de los metros cuadrados que tendrán destino comercial o residencial y corrigiendo dicha incidencia unitaria mediante divisores que contemplen aspectos como son: la categoría de la ubicación, los tipos y anchos de calles frentistas y las vistas que tendrán los departamentos por construir.-

            Una vez hallada la incidencia corregida, las mismas se aplican a las superficies cubiertas de los terrenos que se quieren tasar como consecuentes, previa ponderación, en cada uno, los coeficientes que les corresponde.-

            Si bien es muy amplia la gama de indicadores de ponderación que admite el procedimiento, en el ejemplo que se agrega se aplicaron los siguientes:

Coeficientes de forma de pago: los que surjan del cálculo.-

Homogeneización de superficies: se estima que las superficies de destino comercial equivalen de 1 a 10 veces las de destino residencia, que es el patrón que tratamos de hallar.-

            En cuanto a la cantidad de metros edificables se considera que el mayor aprovechamiento que surge de la posibilidad de hacer un mayor número de plantas es sobre la base de un mayor costo constructivo, por lo que se utiliza el:

                        1,00 hasta…………………..10 pisos

                        0,90 hasta…………………..15 pisos

                        0,80 más de………………...15 pisos o edificios torres

            Todos ellos sujetos a la ductilidad que surja del criterio del tasador.-

Coeficientes por ubicación del predio: pueden ser

                        1,00…………………….zona céntrica normal

                        1,30……………………zona de gran jerarquía

                        0,80……………………zona comparativamente inferior

Se puede varia o interpolar a criterio del tasador

Coeficiente por anchos de calle: para ponderar el hecho de estar sobre una calle:

                        1,00………………………………….normal

                        1,10………………………………….avenida

                        0,80………………………………….pasaje

Coeficiente por vista al frente: es una gama muy grande, que puede estar en los siguientes valores

            Frente a edificios residenciales…………………………..      1,00

            Frente a plazas……………………………………………   1,20

            Frente a parques………………………………………….    1,30

            Frente a edificios industriales…………………………....       0,80

            Frente a vistas desvalorizantes…………………………..       0,60    

Valor de un terreno: obtenida la incidencia unitaria promedio, ésta se aplica a la o las superficies cubiertas, previamente homogeneizadas, del o los terrenos que se quieran tasar, aplicando los coeficientes que correspondan.-

            En el ejemplo que se agrega, se quiso tasar un terreno en la calle 9 de Julio al 70, de 10 x 30 (300 m²), en el que se podrán construir 9 pisos, con una superficie cubierta comercial de 250 m², con un coeficiente de valor 2 respecto a los 2.200 m² residenciales, cuyo coeficiente es 1, o sea que la superficie edificable homogeneizada es:

                        250 m² x 2 + 2.200 m² x 1 = 2.700 m²

            Teniendo en cuenta que para este predio el coeficiente de ubicación es de 1,00 y el de ancho de calle (normal) 1,00, y vista (frente y edificios) también igual a 1,00; y que la incidencia unitaria corregida según planilla es de $ 685,43/m²; el valor del terreno resulta:

           Vt = 2.700 m² x $ 685,43/m² x 1,10 x 1 x 1 = $ 2.035.727,10

            El valor del terreno resulta así de $ 2.035.727,10

Valor del lote por Valor Residual 

 

Esta otra opción, es también para utilizarla en zonas donde la zonificación y el FOT/FOS del lugar admite la ejecución de obras civiles que admitan torres de viviendas multifamiliares o de gran envergadura.-

A tal fin, el Tribunal de Tasaciones de Nación (Argentina) ha establecido las bases para el cálculo, las variables y ecuaciones para practicar.-

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