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Capýtulo 13:

 Determinación del valor final

            Con esto se da por terminado el tema de determinación de coeficientes, para calcular el valor unitario del lote tipo de comparación. Al final de cada línea de la planilla, se obtiene un valor resultante. Con la aplicación al valor unitario bruto obtenido originalmente, de toda esta serie de correcciones se han logrado homologar todas las ventas, transformarlas como si fueran en un mismo lugar, en una misma fecha, en la misma forma de pago, con iguales medidas, de la misma ubicación, etc. Por supuesto que el primer promedio de esos valores, es –matemáticamente- el valor probable de la zona. Ahora bien, podemos hacer el promedio directo o ponderado. El promedio ponderado puede hacerse de las siguientes maneras:

Métodos de Ajuste

Primer procedimiento u opción:

            Un mecanismo rápido es hallar un segundo promedio, descartando aquellas ventas que estén por arriba o por debajo de un determinado porcentaje, que, por ejemplo, puede ser del 20%. Suponiendo que un promedio nos dé un valor 100, haciéndolo en números decimales, haríamos un segundo promedio, con todas las ventas encuadradas dentro de los valores 120 y 80, es decir más 20 y menos 20. Aquellas, por ejemplo, que resulten 130 ó 150, indudablemente están escapando a la normalidad, y nos pueden hacer pensar que son ventas que por algún motivo especial escapan al valor promedio. Este sería un mecanismo fácil y rápido.-

Segundo procedimiento u opción:

            El otro sistema, más matemático, es el de utilizar el método de dispersión de valores, o sea: hacer un primer promedio y dividir el valor resultante de cada venta por el valor del promedio. Esto nos da –para cada venta- una relación que puede ser superior o inferior a la unidad; a esta relación se le resta la unidad, obteniéndose una diferencia de signo positivo o negativo.-

            La suma de estas diferencias –en valores absolutos (no importa si es positiva o negativa)- dividida por el número de ventas consideradas, nos fija el máximo de diferencia, positiva o negativa, aceptable para cada venta. Se descartan aquellas ventas que superen tal diferencia, y se practica el segundo promedio definitivo. Se agrega –como ilustración- un ejemplo del método de dispersión:

Método de dispersión

(para ventas no numerosas)

Primer Promedio = $ 395.369 = $ 43.931/m²

     (9 ventas)                   9

                                              Valor unitario                    Valor unitario

Ventas                                                                                     % primer                         Dispersiones

                                               Resultante $/m²      promedio______________________________________

1                                                40.966 ÷             43.931 = 0,93         0,93 – 1,00 =   - 0,07            

2                                                41.723 ÷          43.931 = 0,95            0,95 -  1,00 =  - 0,05

3                                               36.359 ÷             43.931 = 0,83         0,83 -  1,00 =  - 0,17  *

4                                                51.439 ÷             43.931 = 1,17         1,17 -  1,00 = + 0,17 *

5                                                40.342 ÷             43.931 = 0,92         0,92 -  1,00 =  - 0,08

6                                                55.651 ÷             43.931 = 1,27         1,27 -  1,00 = + 0,27 *

7                                                42.922 ÷             43.931 = 0,98         0,98 -  1,00 = -  0,02

8                                                45.578 ÷             43.932 = 1,04         1,04 -  1,00 = + 0,04

9                                                40.389 ÷             43.931 = 0,92         0,92 -  1,00 =  -  0,08

                                                                                                                                                =   0,95

* (valores excluidos en el Segundo Promedio)

Suma de dispersiones = Total = 0,95 (suma de valores absolutos)

Dispersión media        = 0,95 = ± 0,11

* Antecedentes de ventas u ofertas eliminadas en el segundo promedio = 3 – 4 – 6

 

Segundo promedio = 251.920 = $ 41.987/m²

                                      6

Se adopta: $/m² 42.000.=

Veamos otra opción.-

El coeficiente final se obtendrá como el producto de todos los coeficientes utilizados para cada antecedente, es decir se multiplicarán entre sí todos los valores encontrados en el mismo renglón.

El Valor Unitario Corregido se obtendrá del cociente entre el valor unitario determinado para cada antecedente en la parte a) de la presente planilla y el coeficiente final determinado en la columna anterior.

Por último se determinará la sumatoria de todos los valores unitarios corregidos de los antecedentes y se determinará el promedio.

Estos valores serán utilizados en la próxima etapa del proceso de cálculo, cuando apliquemos el método de dispersión de valores para la determinación del valor zonal final a adoptar en la tasación.

c)- Cálculo del Valor Final

Número de Antecedentes menores al promedio (n)          K=     2 x n      _    2 x t  =

                                                                                                      N                 T

Sumatoria de Antecedentes menores al Promedio (t)                       

Sumatoria Total de Antecedentes (T)

Cantidad Total de Antecedentes (N):

                                   X1=  (1+K) X Prom = Se eliminan los valores superiores a X1

K=

                                   X2=  (1-K) X Prom = Se eliminan los valores inferiores a X2

Promedio 2 = Al promedio de los que no fueron eliminados

Se Adopta, en consecuencia, la cantidad de:

En base a los datos obtenidos en los valores unitarios corregidos determinamos los siguientes parámetros a saber:

Numero de antecedentes menores al promedio calculado en el punto b)

Sumatoria de esos antecedentes menores al promedio del punto b)

Sumatoria total de valores unitarios corregidos de los antecedentes seleccionados

Cantidad total de antecedentes seleccionados.

Con estos parámetros, se determinará el valor de la constante k o constante de dispersión, según la fórmula que se especifica en la planilla, y que se reproduce a continuación:

                                   K=      2  x  n _   2 x t

                                                 N             T

Una vez obtenido éste valor, se calcula el entorno a considerar, de la siguiente manera:

X1=     (1+K) X Prom             =

X1=     (1+K) X Prom             =

El promedio final se obtiene de promediar todos los valores unitarios corregidos que se encuentren dentro de dicho valor, es decir se elimina todo lo que sea inferior a (1-k) x Promedio y todo lo que sea superior a (1+k) x Promedio.

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