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Capýtulo 1:

 Coeficientes de medidas

              Hemos visto ya la forma de transformar las ventas al contado y su actualización. Veamos a continuación los coeficientes correctivos, y trataremos en especial el de las medidas. Es necesario, en presencia de antecedentes de ventas de lotes heterogéneos en medida, transformarlos en un lote tipo de comparación, lote que puede ser el que se usa comúnmente, de 10 x 30 o de 11 x 30m. –

              De acuerdo a la clásica ley de Hoffman, en que los ⅔ del valor de un terreno están en su primera mitad, se han trazado curvas de valores de lotes en función de la profundidad. VALIENTE NOSILLES hizo lo mismo en función de los anchos de frente, y con esas dos funciones se han trazado tablas que son muy conocidas y que figuran en todos los manuales de tasaciones.-

              Los norteamericanos aplican la conocida Regla del 4-3-2-1 cuyo significado es: supuesto lote dividido en cuatro partes a lo largo de su fondo, la parte del frente vale 4 veces la del fondo y las intermedias 3 y 2 veces.-

              Un ejemplo: Tenemos homogeneizado el valor de un lote  que tiene 10 m. de frente por 35 m. de fondo en $ 35.000. Conforme a tales criterios, veamos cuáles son sus resultados

Coeficientes de medidas

                        Pero tenga cuidado, porque estas fórmula sencillas, es a los fines de tener una somera idea en cuanto a un potencial fraccionamiento de una finca y nunca para valorar a la misma.-

                        Trataré de ser más práctica. Si una persona quiere vender su parcela en un 100%, no hay que hacer tal "hipotético" fraccionamiento. Suponiendo el ejemplo dado, la finca de 10 m x 35 m. vale $ 10.000 y no la sumatoria del fraccionamiento realizado. Ahora bien, si esa persona quisiera venderle una porción de dicha finca a un vecino lindero, ahí sí te servirá tal cálculo para saber (considerando la fracción que pretenda transferir o quieran adquirirle) cuánto vale el porcentual de tierra pretendido.-

                        Los ingenieros FITTE & CERVINI tomaron como lote tipo de comparación el de 11 x 30 y confeccionaron una tabla de doble entrada. Se puede observar en la tabla, si se sigue la variación, que a mayor profundidad de fondo disminuye el coeficiente. En cuanto al frente, la variación cambia porque a mayor frente aumenta el coeficiente hasta un límite, después del cual pasa a ser un frente, de acuerdo con el criterio de sus autores, oneroso en cuanto a costos de construcción, impuestos, etc., y además, como el producto de un frente ancho por su fondo largo arroja una gran superficie y precio, que atenta en parte, contra la cantidad de posibles adquirentes de esa fracción, porque exige una mayor erogación, ello introduce un factor económico que, como consecuencia, disminuye el coeficiente de medidas.-

              El Tribunal de Tasaciones de Nación (Argentina), considerando que había que modernizar en parte esa tabla de Fitte & Cervini, que toma el lote tipo de comparación de 11 x 30, y siguiendo la misma ley de variación de la tabla anterior, calculó otra tabla, con un lote tipo de comparación de 10 x 30. Tomando un lote tipo con coeficiente 1,000 para 11 m x 30 m (según la tabla de Fitte y Cervini), la nueva tabla lo pondera con un coeficiente mayor que uno, es decir que pondera la mayor amplitud del frente, criterio más moderno en tasación de lotes urbanos, porque el tipo de edificación ha ido variando. Las necesidades constructivas y la imperiosa necesidad de construir cocheras en todos los edificios, hace que ineludiblemente se deba ponderar el mayor frente. Todo ocurre como si se hubiera realizado la nueva tabla, de lote unitario de 10 m x 30 m, mediante un corrimiento del punto origen, con lo cual el lote de 11 x 30 en lugar de tener coeficiente 1,000 con tendencia creciente hasta el frente de 15 m. (1,116), a partir del cual comienza a declinar. Nótese que la antigua tabla de Fitte y Cervini, para un fondo de 30 metros, el coeficiente alcanza un máximo de 1,00 a los 11 metros de frente, a partir del cual disminuye.-

              Para ver en qué medida puede alterarse una tasación tomando una tabla u otra, veremos dos ejemplos:

              Si comparamos mediante la tabla del Tribunal de Tasaciones un lote de 11 x 30 (coeficiente igual a 1,015) con uno de 7 x 30 (coeficiente igual a 0,864), la ponderación del más ancho respecto al más angosto sería: 1,015 ÷ 0,864 = 1,17 (17% de mayor valor unitario). Si en cambio, usamos la tabla de Fitte y Cervini, la relación sería de 1,00 ÷ 0,87 = 1,15 (15% de ponderación).-

              A continuación veremos en forma práctica cómo se aplica el coeficiente homogeneizado de medidas:

COEFICIENTE DE FRENTE Y FONDO

   PARA CONOURBANO                                  terreno “tipo”                                 PARA ZONA COMERCIAL

FITTE & CERVINI          11 x 30 = 330 m²  -    10 x 30 = 300 m²            Tribunal de Tasaciones de Nación       

              C = 100,0 = 1                                                                   C =  1,00

                     100,0

EJEMPLO

15 m x 40 m = 600 m²

              C =  86,4 = 0,864                                                               C = 0,990

                      100

APLICACIÓN

Valor homogenizado de la zona:U$D 40/m²

11 x 30  = 330 m²                                                                    10 x 30 = 300 m²

330 x 0,995 x U$D 40 = U$D 13.134                            300 x 0,990 x U$D 40 = U$D 11.880

15 x 40 = 600 m²                                                                     15 x 40 = 600 m²

600 x 0,864 x U$D 40 = U$D 20.736,=                         600 x 0,990 x U$D 40 = U$D 23.760

TABLA FITTE & CERVINI                                      TABLA TRIBUNAL DE TASACION

Se aplica en zona de viviendas unifamilares                                 se aplica en zonas de grandes edificios o

                                                                                                              comercial (alta densidad poblacional)

              Comparando un lote de 15 x 40 con otro de 7 x 40, la relación sería de 1,29 con la tabla del T.T.N. y de 1,09 con la de Fitte y Cervini. Obsérvese cómo las diferencias de ponderación se acentúan a mayor diferencia de frente.-

              Mediante estos dos ejemplos, queda bien claro el criterio moderno de la tabla que toma las medidas del 10 x 30 como lote unitario, con relación a la de 11 x 30. Como dato ilustrativo, aclaro que el criterio que sustenta el Tribunal de Tasaciones es aquél de usar la tabla de los autores Fitte y Cervini para las zonas suburbanas (podríamos decir la zona de barrios o residencial), donde no se valora tanto la amplitud del frente de la parcela; en cambio, para las zonas de mayor densidad poblacional o comerciales, como puede ser el centro urbana de una gran urbe o ciudad, donde a mayor frente hay mayor aprovechamiento edilicio, mayores ventanales a la calle y una cantidad de factores a favor, se utiliza la tabla del órgano estatal.-

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