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Capýtulo 3:

 Coeficientes de los inmuebles

Ahora bien, le doy un gráfico para que sepa cómo se expresan los coeficientes de los inmuebles antecedentes respecto del coeficiente que posee la finca en estudio

Coeficientes de los inmuebles

 

Continuando con la tabla norteamericana, veremos un ejemplo para el caso que debiéramos tasar una fracción interna con acceso por pasillo.-

CONCEPTO

Supone un lote de terreno en que el largo del fondo se halla dividido en cuatro partes, a la parte del frente se le asigna cuatro veces el valor respecto a  la del  fondo, y a las intermedias 3 y 2 veces.

FÓRMULA EJEMPLO

Datos:

           lote de 10 metros de frente y 40 metros de fondo (400 m2)

           valor del lote: $ 3.000

Coeficientes de los inmuebles

Resultado:

primer cuarto: valor unitario 12 ($/m2)

segundo cuarto: valor unitario 9 ($/m2)

tercer cuarto: valor unitario 6 ($/m2)

último cuarto: valor unitario 3 ($/m2)

APLICACIÓN

Ejemplo:calcular el valor de un lote de terreno interno, ubicado en el contrafrente del lote del ejemplo anterior -que ha sido subdividido-, de 15 metros de fondo con un pasillo de acceso de 1,50 metro de ancho.

Coeficientes de los inmuebles

Se determinan las superficies parciales del lote interno, ubicadas en cada cuarto del lote original.Se calculan los valores por zona mediante la fórmula:

Vz = Sz · Vuz

 

Donde:

            Vz : valor de zona

            Sz : superficie del lote interno en la zona

            Vuz: valor unitario de la zona

Se calcula el valor del lote de terreno interno mediante la fórmula:

V = Vz1 + Vz2 + Vz3 + Vz4

Donde:

            V : valor del lote de terreno interno

            Vz1 : valor de zona 1 (primer cuarto)

            Vz2 : valor de zona 2 (segundo cuarto)

            Vz3: valor de zona 3 (tercer cuarto)

            Vz4: valor de zona 4 (último cuarto)

Entonces:

Coeficientes de los inmuebles

Superficie del lote interno en zona 1: 15 m2

Superficie del lote interno en zona 2: 15 m2

Superficie del lote interno en zona 3: 57,5 m2

Superficie del lote interno en zona 4: 100 m2

El valor por zona resulta:

Vz1 = 15 ·12 = 180 ($)

Vz2 = 15 · 9 = 135 ($)

Vz3 = 57,5 · 6 = 345 ($)

Vz4 = 100 · 3 = 300 ($)

El valor del lote de terreno interno resulta:

V = 180 + 135 + 345 + 300 = 960 ($)

 

Otra variable que se podría presentar, es el tener que tasar una fracción de más de 1.000 m² en zonas donde existen fraccionamientos inferiores. O sea, cuando uno tiene que valorar grandes superficies de tierra (posiblemente para anexar a la zona urbana), y nuestros antecedentes son de superficies muy pequeñas (300 m², 400 m² o 500 m²).-

A tal fin, el Ing. Dante Guerrero (ex miembro del Instituto Argentino de Tasaciones y del Tribunal de Tasaciones de Nación), elaboró una tabla de factores, que aproximadamente nos da los coeficientes para reducir los precios desde lotes urbanos hasta fracciones de 50 hectáreas.-

Dicha tabla se expresa así:

 

TABLA DE FACTORES PARA REDUCIR PRECIOS

DESDE LOTES URBANOS HASTA FRACCIONES DE 50 Ha.

       250 m²………………………………………………………………………   0,50

       300 m²………………………………………………………………………   0,53

       350 m²………………………………………………………………………   0,56

       400 m²………………………………………………………………………   0,60

       500 m²………………………………………………………………………   0,65

    1.000 m²………………………………………………………………………   0,75

    2.000 m²………………………………………………………………………   0,85

    3.500 m²………………………………………………………………………   0,95

    5.000 m²………………………………………………………………………   1,00

    7.000 m²………………………………………………………………………   1,10

  10.000 m²………………………………………………………………………   1,20

  15.000 m²………………………………………………………………………   1,30

  25.000 m²………………………………………………………………………   1,40

  40.000 m²………………………………………………………………………   1,50

  60.000 m²………………………………………………………………………   1,60

  90.000 m²………………………………………………………………………   1,70

130.000 m²………………………………………………………………………   1,80

180.000 m²………………………………………………………………………   1,90

240.000 m²………………………………………………………………………   2,00

320.000 m²………………………………………………………………………   2,10

500.000 m²………………………………………………………………………   2,20

Forma de aplicación: La unidad corresponde a una fracción de 5.000 m² (½ hectárea). Si queremos trasformar el valor unitario de un lote de 250 m² al de 5.000 m² habrá que multiplicarlo por el coeficiente que resulte de dividir 0,50 ÷ 1,00 = 0,50

Si el pasaje fuera del valor unitario de un lote de 1.000 m² a una fracción de 500.000 m² (50 ha) el coeficiente sería 0,75 ÷ 2,20 = 0,34

Ahora bien, se aplica en el caso que tengamos como comparativos parcelas de menores dimensiones a aquella que tenemos que valuar.-

Se podría dar en zonas de quintas o urbanas familiares, donde es normal que existan manzanas (plural o singular) que debamos tasar, pero nuestros antecedentes refieren a fracciones de menor superficie. Por ejemplo una manzana sin lotear (bloque) y todo a su alrededor está fraccionado. O una casa-quinta de una hectárea insertada en una zona totalmente loteada. Cuando debemos fijar el valor de la tierra de dicha casa-quinta, no podemos hacer un fraccionamiento para obtener cuántas parcelas resulten, y luego sumar el total del valor de cada parcela para saber el valor de dicha hectárea. Eso sería una mala interpretación del valor real de la finca (recordemos que el valor de la misma se compone de tierra más mejoras), ya que está en un solo bloque y no hay que especular con un fraccionamiento. También se podría dar para el caso que una hectárea en zona urbanizada, que se diera en pago pero sin fraccionarla (en bloque).-

Pues bien, nosotros, luego de realizar un estudio pormenorizado del valor zonal de las fincas, y obtenido el valor unitario de una parcela tipo (pongamos para el ejemplo, de 300 m²), llegamos a la conclusión que el valor promedio del lugar es de U$D 200/m². Ahora bien, cómo lo aplico para saber cuál es el valor del metro cuadrado del bloque?.-

Buscamos en la tabla la parcela de 300 m² y el de 10.000 m² (1 ha) y nos fijamos cuáles son sus coeficientes (0,53 para la primera, y 1,20 para el segundo). Sacamos el cociente entre ambos (dividimos), resultando ser 0,44 el coeficiente a aplicar sobre los doscientos dólares.-

U$D 200 · 0,44 = U$D 88/m²

En conclusión, debemos multiplicar el valor unitario obtenido por la superficie a valuar: U$D 88 · 10.000 y obtenemos que el valor de la tierra de dicho bloque; que es de U$D 880.000, al que le debemos agregar el valor de las mejoras si existieran. Esto nos indica que he castigado en un 66% el valor del metro cuadrado de tierra libre de mejoras obtenido en la zona para aplicárselo al bloque.-

Si hiciéramos un fraccionamiento -hipotético- de la hectárea, donde seguramente obtendríamos unas  28 parcelas urbanas; y, luego de realizar un pormenorizado análisis parcelario (4 parcelas en esquina, 4 parcelas de 10 x 50; 4 parcelas de 10 x 40, varias de 10 x 30 y 10 x 25) obtendríamos un valor final muy superior. Pero la realidad es, que existe un "castigo" por el mal aprovechamiento del bloque. Está bien, me dirá: "es una quinta que quedó en una zona urbana". Y yo le digo: "pues yo tengo que tasar una casa sobre un gran bloque de tierra, con dimensiones muy superiores a los de la zona".-

Coeficientes de los inmuebles

 

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