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Capýtulo 10:

 Coeficiente de topografía

          El coeficiente de topografía se aplica cuando tenemos en la comparación de ventas, lotes de muy distinta topografía. Lo más probable es que este coeficiente no lo tengamos que utilizar, porque generalmente se trata de zonas topográficamente similares, pues si nosotros tenemos ventas dentro de un determinado entorno de zona, esa zona no va a cambiar tanto de topografía; pero se dan casos en que inmediatamente, a una cuadra de topografía llena, pareja, sigue una cuadra de topografía en desmonte, por ejemplo, que hace que el lote quede en una altura bastante considerable respecto del nivel de calzada. Ahí es donde tenemos que analizar esa sobrealtura respecto de la calzada, que puede ser un factor de ponderación positiva o negativa; yo diría que puede ser positiva, si se trata de una zona residencial, donde a esa mayor altura puede sacársele provecho arquitectónicamente y darle un carácter residencial, con jardín, etc., al edificio que se va a edificar, pero esos son los casos menos frecuentes, porque en general se busca que las construcciones estén aproximadamente a nivel de calzada a fin de evitar soluciones con escalinatas, etc., que son muy poco aconsejables.-

          En valores comerciales es importante la topografía, porque un lote de zona comercial tiene que estar perfectamente a nivel de calzada. Es sabido que el criterio arquitectónico de construcción de comercios es hacer el piso del local exactamente al nivel de la vereda; pareciera que invita más a entrar a un negocio no tener que subir un escalón (comercialmente se denomina “rápida accesibilidad”).-

          Si nosotros tenemos un lote, demasiado sobreelevado respecto del lote de comparación, habrá que estimar un desmonte para la construcción. El costo posible de ese desmonte puede darnos el coeficiente de comparación con un lote normal a nivel; podríamos decir: el coeficiente de topografía de un lote normal –a nivel de calzada- respecto de uno que está sobreelevado, o bajo, puede medirse de esta forma:

                       Ct = K ·___Vo – costo desmonte o relleno

                                                          Vo

donde:

Vo     = Valor del lote normal fijado a priori

K       = Coeficiente inferior a la unidad.

(se toma el costo aproximado correspondiente a un lote normal)

          El hecho de tener que hacer un relleno a un lote para llevarlo a nivel normal, significa un perjuicio que no es exactamente el costo del relleno, sino algo mayor, por razones de tiempo, de un trabajo más que hay que hacer, previo a la construcción, etc. Salvo que el lote se encuentre en una zona donde sea común ejecutar sótanos.-

          Es por tal motivo que en la fórmula expresada se ha agregado el coeficiente K, que es menor a la unidad; el que puede ser por ejemplo, 0,90, y que ponderará ese trabajo de tener que agregar alto al lote para hacerlo normal. Esto lo veremos en “Coeficiente por Servicios Públicos”, que también tiene una forma similar.-

 

Coeficiente de Topografía (unificación de criterios)

Sobre cota y en zona comercial                                  0,35

Bajo cota y en zona comercial                        0,30

Sobre cota y en zona residencial                                 1,10

Bajo cota y en zona residencial                                   0,30

Mismo nivel vereda ambas zonas                                1,00

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