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Capýtulo 17:

 Análisis de inversiones con valores esperados (método dinámico)

Para emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento

Se debe seguir el siguiente procedimiento:

1) Determinar el emprendimiento inmobiliario más probable que se puede desarrollar sobre el terreno a valorar.

2) Establecer las fechas y plazos de la construcción y de la comercialización del emprendimiento terminado, atendiendo a sus cualidades y características.

3) Establecer el valor de mercado del emprendimiento terminado, referido a las fechas previstas de comercialización. Para ello se partirá del valor de mercado en la fecha de tasación, obtenido por el método comparativo según Normas TTN 3.x y 6.x, y se tendrá en cuenta la evolución esperada de los precios de mercado.

4) Establecer los costos de construcción, los gastos necesarios de promoción, financieros y de comercialización normales para un emprendimiento de características similares al analizado.

5) Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarán las entradas y salidas de caja previsibles durante el emprendimiento.

6) Fijar una tasa de actualización (i). Se utilizará la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor en un emprendimiento de las características del analizado.

7) Calcular el valor del terreno objeto de la tasación por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del emprendimiento terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, excluido el terreno, para la tasa de actualización fijada, utilizando la siguiente fórmula:

                         VT= ∑_ Ef___   - ∑_ Sk___ .

                                                  (1 + i)tf         (1 + i)tk

Donde:

VT= Valor del terreno.

Ef= Importe de los ingresos previstos en el momento F.

Sk= Importe de las salidas previstas en el momento K, incluido el beneficio.

tf= Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los ingresos.

tk= Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos.

i = Tasa de actualización elegida correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.

En todas las etapas anteriores se deberá justificar en el informe las hipótesis y los parámetros de cálculo adoptados.

Recomendación

Utilizar el procedimiento Residual Estático como método de referencia para contrastar con valores obtenidos por el Método Comparativo. El Método residual dinámico se reservará para casos especiales que lo justifiquen, en particular para emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento.

Este razonamiento impone para la valuación objetiva de un terreno el análisis del mercado de cual o cuales serí­an los proyectos más viables para llevar adelante sobre él, conocer sus costos de producción, la velocidad probable de venta, su valor de comercialización, los tiempos totales de ejecución, los costos financieros, etc., etc.. Obrando de esta forma nos acercarí­amos al análisis que lleva (o deberí­a) adelante todo potencial desarrollador para analizar los costos y la viabilidad del proyecto.

Desde luego, este es un proceso y una metodologí­a trabajosa y que requerirí­a por parte del tasador el conocimiento preciso del proyecto y el planteamiento de distintos escenarios mediante flujos de inversión y de ingresos. Desde ya esta serí­a la forma más precisa y recomendable, pero no siempre es factible o justificable llevar adelante esta metodologí­a con una rigurosidad extrema por lo que podrí­a recurrirse a simplificaciones de la misma, sobre todo en lo relativo a la forma de capitalización de egresos e ingresos, aplicando interés simple en lugar de compuesto para periodos de tiempo no muy prolongados y ponderando una inversión y una recuperación del capital invertido lineal.

Este tipo de metodologí­a es conocida como de Valor residual, teniendo en cuenta que el valor al que se arriba queda como “residuo” luego de haber descontado de los ingresos potenciales los egresos que generarí­a llevar adelante el emprendimiento y la utilidad.

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