Identifícate o Regístrate

Autor: Miguel Ángel ANTOÑANA
Curso: |212 alumnos|Fecha publicación: 13/10/2009

Advertencia: El presente material no sirve para considerarse un tasador y mucho menos habilita a aquella persona a que acceda, a realizar un trabajo -o varios- de valuación sin la autorización de la autoridad competente en cada zona o país en que se realice.

¿Qué es la Tasación?

Introducción:        

Conceptos sobre valor.     

La función de tasar está directamente ligada al concepto de avaluar, poner precio a una cosa.-

El diccionario Larousse Universal define el acto de Tasar como el de poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles. Su sinónimo valorar tiene aproximadamente igual definición, aunque no figura en ella el término oficialmente. Pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesión que requiere cierta formación técnica avala o certifica ante los demás, el precio o valor de una cosa.-

En el aspecto inmobiliario, dicho concepto se afirma en los complejos vaivenes de la oferta y la demanda, forjadores del precio de una propiedad.-

Hay quienes sostienen que el valor de un inmueble es distinto según el avalúo sea destinado a compraventa, garantía, hipotecaria, pago de impuestos, etcétera.

La idea que prima es que pueden existir muchos caminos para hallar el valor, e inclusive que ese valor puede ser de distintos tipos (físicos, venales, rentísticos, históricos, panorámicos, sentimentales), pero que el valor final, el precio de una cosa, en un mercado de libre oferta y demanda, es siempre uno solo y surge de la inteligente ponderación o preponderancia de cualquiera de las facetas valorativas contempladas en el análisis.-

Tampoco existen distintos valores según la mayor o menor profundidad con que se haya hecho el balance ponderativo de los antecedentes estudiados. Éste podrá dar mayor o menor peso o mayor o menor grado de seguridad al valor hallado, pero nunca una definición o calificación diferenciada. Un valor estimativo no debe considerarse ni mayor ni menor que el valor real razonado y documentado, sino, sencillamente, un número que ofrece menos seguridad de certeza que éste.-

Dice el Dr. Magnou (ob. cit. p. 27) sobre el valor; que Tasar es medir el valor (económico) de un bien.-

Más que intentar definir el valor, importa destacar que es una abstracción, una generalización, una idealización de la realidad observable constituida por los precios: porque existen los precios se suponen los valores.-

Por lo tanto, cualquier cuantificación del valor sólo puede obtenerse a partir de un precio.-

Sólo hay precio, en sentido estricto, cuando hay intercambio efectivo de dos bienes (de los cuales uno de ellos es generalmente moneda), pero el concepto admite generalización en distintos niveles. Aparece así la idea de precio potencial (a la cual equiparamos el valor); el precio que tendría el bien en una compraventa libre, si ésta se produjere.-

Sabido es que el precio de un bien está vinculado (la vinculación es bidireccional) con el de los factores que lo produjeron (capital, trabajo, recurso natural), con el de los productos que es capaz de proporcionar, con el de otros bienes semejantes, con el de otros bienes sustitutos y con el de otros bienes vinculados de cualquier otra manera (por ejemplo, los bienes complementarios).-

Estas vinculaciones, aunque variables, son susceptibles de seguimiento estadístico y ello es el principal fundamento de la metodología valuatoria.-

¿Cómo se Tasa?

El afamado tasador técnico precursor de la ciencia valuatoria denominada "timográfica", el Ing. Mario Eduardo Chandías, en su Tercer Curso de Tasación de Inmuebles decía: La mecánica del arte es una cosa sencilla, al alcance de cualquier persona de inteligencia media: tal vez será por eso que hay tanta gente dedicada a este oficio, algunas en incursiones rápidas casi como de aficionados. Pero son tantos los términos del problema de difícil determinación, tanto las incertidumbres en los datos y en los métodos mismos que resulta justificada la remanida y siempre oportuna paráfrasis: saber tasar es la clave, que tasar cualquiera sabe... Las muy particulares condiciones del bien raíz han determinado la aparición de formas de avalúo que le son propias; en esta búsqueda es posible encontrar el apoyo básico de otras ciencias. La economía -por ejemplo- le presta principios fundamentales, pero todavía como un camino abierto que recién empezamos a recorrer.... Solamente la comparación ha producido los frutos más maduros; éste de la comparación es -prácticamente- el único método general de estima, diría yo que es el método propiamente dicho,  tal como lo entiende la lógica formal. No nos estamos refiriendo al hecho de que medir es comparar dos cosas de la misma naturaleza, sino a un sentido más profundo del vocablo: establecer analogías, buscar similitudes, semejanzas, equivalencias, con bienes de valor conocido.-

Conforme con tal óptica, soy pregonador que se deben unificar criterios para realizar trabajos de tasación.-

En la República Argentina existe el Tribunal de Tasaciones de Nación, que es un ente descentralizado dependiente del Ministerio de Planificación del gobierno nacional, quien ha dictado más de 20 normas para establecer bases técnicas y conceptuales para realizar diversas tasaciones respectos de una diversidad importante de bienes tangibles.-

Al respecto, dicha institución dice: El objetivo central del dictado de Normas Nacionales de Valuación está dirigido a unificar criterios de tasación a nivel nacional. En consecuencia, las Normas deben ser concebidas con la flexibilidad necesaria que permita su aplicación directa en la esfera oficial, y también en la actividad privada.

Su dictado por parte del Tribunal de Tasaciones de la Nación responde a las instrucciones contenidas en la Ley Nº 21.626, que designa al Tribunal como organismo rector para la tasación de bienes.

En consecuencia, el carácter general que debe seguir la normativa estará definido por:

Su amplitud conceptual, a los efectos de superar rigideces dogmáticas.Su adaptabilidad, para afrontar las cambiantes circunstancias del mundo moderno que se reflejan en el valor de los bienes.

El concepto es asegurar la mejor práctica profesional en la materia, promoviendo la idea de claridad y transparencia en las valuaciones.

A los efectos de su estructuración formal, el cuerpo normativo abordará:

La definición de los Principios Generales expresados sintéticamente.La adopción de Conceptos de Valor.La explicitación de Definiciones Técnicas de carácter operativo.La clarificación de los Procedimientos Técnicos que aseguren un claro contenido de los informes y la obtención de valores fundamentados.

Con el fin de evitar una dispersión normativa que dificultaría la realización de las valuaciones, resulta oportuno recoger en un texto integrado todas las normas sobre la materia, sin perjuicio de establecer determinadas peculiaridades en función de la finalidad de la tasación.-

En base a tales conceptos, está basado este curso.-

¿Qué es un Tasador?

Decía el Ing. Chandías en la conferencia dada Los tasadores y concepto moderno de la tasación: "En el entendimiento popular, el tasador es el hombre que nos va a decir cuánto vale un lote; jueces hay con la misma idea y algún ingeniero me he encontrado también con ese nivel del limbo. Ese concepto no es totalmente falso puesto que la gran mayoría de nosotros -en cualquier país de América- está en esa cuestión; pero es una visión mezquina, incompleta y -sobre todo en el ánimo de muchos profesionales- tiene un pronunciado regustillo peyorativo como si nuestro arte fuese una cosa menor, cuyos problemas se resuelven consultando por teléfono a un rematador amigo... no porque necesitemos hundirnos en el mundo de las ecuaciones con múltiples incógnitas -para eso hay especialistas con máquinas misteriosas- sino porque éstas y aquéllos sólo pueden contestar preguntas bien hechas y, esto es sumamente importante, solamente un hombre de nuestro oficio puede hacerlas con claridad y suministrar los datos eficaces... De la misma manera la valuación necesita valuadores para definir los objetivos, guiar la exploración y ampliar el contexto. El valuador -por lo menos al sur del río Bravo- no siempre está en condiciones de semejante empresa porque le faltan los elementos esenciales de la formación, salvo que los haya conseguido por su cuenta...".-

Cualidades

En el Iº Congreso Argentino de Tasadores Universitarios, convocado en 1988 por la Universidad de Morón (Pcia. de Buenos Aires, Argentina), se trazó el siguiente perfil del tasador:

"estableciendo como cualidades fundamentales que sepa: a) interpretar características importantes del bien (que hacen a la tasación); b) ídem del mercado para el cual debe tasarse; c) reconocer e interpretar el alcance del dominio sobre el bien; ch) ídem el poder adquisitivo de la moneda y los criterios de equivalencia monetaria; d) seleccionar antecedentes utilizables; e) plantear el cálculo de asimiladores y subasimiladores; f) obtener el error para una confianza dada; g) establecer la tendencia; h) ser claro (capacidad expositiva); f) ser convincente (capacidad probatoria)".-

A grandes rasgos podemos sintetizar las cualidades deseables para el tasador en los siguientes ítems:

            a)         Estudios específicos: vale decir una capacitación apropiada a la tarea científicamente fundada de tasar, para lo que no es garantía suficiente la habilitación que otorga con cuestionable generosidad la normativa vigente en la Argentina y sus similares en otros países del mundo; importa en particular, a más de la obvia versación timográfica, los conocimientos de derecho dominial y probatorio, la formación económica, el manejo matemático y estadístico y la capacitación tecnológica (y eventualmente artística).-

            b)         Capacidad de controversia:      puesto que muchas veces no predomina la opinión más acertada sino la de aquel que en más hábil en sostenerla contradictoriamente, lo ideal es tener razón y ser capaz de demostrarlo.-

            c)         Experiencia: aunque algunos exageren indebidamente su importancia, es siempre una cualidad muy positiva.-

            d)         Antecedentes éticos:    que garanticen que el perito no sucumbirá a la tentación del ejercicio espurio de su cometido, alentado por la impunidad propia de una tarea tan difícil de controlar, dada la extrema opinabilidad de sus procedimientos.-

Recibe nuestras novedades

Recibir

Al presionar "Recibir" estás dándote de alta y aceptas las condiciones legales de mailxmail