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Capýtulo 2:

 Metodología y usos de una tasación

Los valores de los bienes (inmuebles, activos, etc.) se calculan según diferentes métodos:

Método de Comparación con otros inmuebles o bienes similares de los que se conoce el valor de mercado, pueden ser ofertas conocidas o transacciones reales fiables, que deben ser analizadas.

La normativa vigente exige que haya 4 testigos como mínimo de la misma tipología para establecer la comparación.

Si no se diese el número mínimo de testigos que la ley obliga la tasación se llevaría a cabo por otro método.

Método de capitalización de rentas cuando los inmuebles las generan (arrendamientos, actividades económicas, edificios destinados al alquiler, colegios, hoteles, residencias de mayores, fincas rústicas, etc.), en el cálculo se consideran factores como la prima de riesgo de la inversión de acuerdo con la tipología del inmueble o la tasa libre de riesgo o Deuda Pública así como la previsible duración de las rentas en el tiempo.

Métodos residuales de análisis de inversiones en los casos de valorar los solares y terrenos, parten de considerar el valor del edificio terminado y se procede a descontar todos los costes necesarios para construirlo y los gastos, según un calendario de ingresos y pagos en el tiempo.

El valor de tasación se alcanza como resultado de aplicar a una superficie que se obtiene de una medición sobre un plano el valor unitario por metro cuadrado.

El valor unitario es el resultado de la suma de tres conceptos: Vu = Valor del suelo (repercusión del suelo) + costes de la construcción + beneficio del promotor.-

La repercusión del suelo es la parte proporcional del valor del terreno (edificio) que le corresponde al inmueble concreto tasado (vivienda o piso). Los costes de construcción, que incluye gastos administrativos de licencias, proyectos etc., reflejan el importe que sería preciso desembolsar para construir un inmueble similar, depreciado en su caso por su antigüedad. El beneficio del promotor es la relación entre lo que cuesta construir el inmueble o edificio, por ejemplo, (terreno + costes de construcción) y el precio por el que se podría vender en el mercado.

Usos de una tasación:

Es en los sectores financiero y asegurador donde la tasación alcanza su más pleno desarrollo impulsado por la obligación que establece la normativa actual del mercado hipotecario de realizar una tasación como soporte de algunas de sus principales actividades (préstamos o pólizas) cuando tienen transcendencia respecto de los inversores y asegurados respectivamente.

De esta forma cuando una entidad financiera ofrece como respaldo a inversiones en cédulas hipotecarias que ha emitido, inmuebles u otros activos propiedad de clientes que han solicitado un préstamo y los aportan como garantía, es imprescindible realizar un informe que cumpla la actual normativa que regula el cálculo del valor para esta finalidad.

También cuando se trata de calcular el valor de la cartera de activos propiedad de las entidades aseguradoras que sirven de garantía a los asegurados de cualquier modalidad (incluso mutualidades de previsión) frente a las prestaciones a las que podrían tener derecho en caso de siniestro, es preciso realizar una tasación oficial que cumpla todos los requerimientos exigidos.

Para cualquiera de estas finalidades debe realizarse una tasación oficial, pero también puede emitirse para asesoramiento en casos de querer conocer el valor de un bien objeto de herencia, transmisión (venta), enajenación, a los efectos fiscales, valoraciones de patrimonio de empresas, fusiones o cualquier otra que un cliente pueda plantear.

Diferencias entre tasación y valoración:

Definición de Valoración: Estimación carente de validez legal que establece el valor orientativo de un inmueble mediante la comparación con otros inmuebles de la misma tipología y zona.

Principales diferencias. Hay dos diferencias entre tasación y valoración:

La primera es que en la tasación hay una inspección visual del inmueble realizada por el técnico, que no existente en la valoración.

La otra diferencia es que la valoración carece de validez legal ante cualquier organismo.

Diferencias entre tasación y peritación:

La tasación se diferencia de la peritación, con la que mantiene coincidencias, en que un perito puede concluir un dictamen pero que no tiene porqué establecer una valoración económica.

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