Homogeneización de antecedentes para el estudio del valor de la tierra (2/2)

3) Homogeneización de antecedentes

Ya en poder del bagaje de antecedentes recopilados, procederemos a realizar su procesamiento mediante una correcta homologación por medio de una planilla de “Estudio de Tierra” que veremos a continuación. Después –como hemos dicho- se explicará la forma de tasar los edificios, el conjunto, etcétera (opciones aranceladas).-

Conviene definir como homogeneización de antecedentes la conversión de todos ellos a operaciones de ventas supuestas al contado, de lotes tipos tomados como patrón, baldíos, ubicados en un punto básico, con iguales servicios públicos, y todas referidas a la fecha en que se quiere determinar el valor, que puede ser la actual o una anterior. Tal homologación se obtiene mediante coeficientes correctivos, en cuya exacta determinación o elección está el meollo o la base de una buena tasación. En síntesis, saber tasar es saber homogeneizar antecedentes.-

4) Planilla de antecedentes

Trataremos primero la estructura general de una planilla de estudio de la tierra y después haremos un análisis de cada uno de los coeficientes de homologación. Veremos también que, en su mayoría, los coeficientes correctivos de la planilla no son de apreciación subjetiva. Todos tiene un aspecto matemático o de raciocinio que nos permite determinar, con criterio técnico, el coeficiente de ponderación, sea éste factor o divisor.-

Analizaremos seguidamente un modelo generalizado de la planilla, y para ello veremos la que utiliza el citado Tribunal de Tasaciones de Nación, en la cual se van insertando los distintos coeficientes correctivos, de los que surgen del cálculo matemático o determinación técnica e ir poniendo al final aquellos factores correctivos en que ya entra a actuar la subjetividad o la apreciación personal del tasador. Se podría decir que hay en ellos un poco de astucia, porque corregidos primero aquellos elementos que son invariables, se va teniendo un panorama del valor, y ello permite después una mejor comparación u homologación para hallar los factores que tienen algo de apreciación subjetiva. Este modelo de planilla, que se agrega, es susceptible de ser ampliada o reducida, según las necesidades y tipo de informe.-

Comprobaremos después que todos los coeficientes correctivos que prima facie parecerían puestos en la planilla a capricho, tienen su fundamento técnico o matemático, con excepción del correspondiente a ubicación, que es el más subjetivo de los coeficientes.-

5) Selección de antecedentes

Tanto los antecedentes de ventas como las ofertas deben estar ubicados próximos al inmueble por tasar y, preferiblemente, que tengan características similares a él.-

No obstante, cuando ello no es posible, como ocurre normalmente, mediante los coeficientes correctivos que veremos más adelante, se trasladan y se corrigen a fin de homogeneizarlos con el objeto de la tasación.-

Cuando se deben tasar varios inmuebles de una misma zona, el traslado de los antecedentes se hace a un punto 1) que se considera básico y los avalúos consecuentes se obtienen aplicando los inversos de los mismos coeficientes correctivos utilizados para los antecedentes.-

6) Características de los informes

Cuando se trata de elaborar un dictamen técnico pericial para la justicia o una tasación de cierta importancia, la información mencionada anteriormente conviene que sea volcada totalmente a manera de apoyo al valor inmobiliario a que se va a llegar. No así cuando el destino o la relativa importancia del avalúo no aconsejan una apoyatura muy frondosa. Se insiste en la posición de que el valor de un inmueble es uno solo, no interesa el destino que tenga el avalúo, el valor es único y lo que sí varía es el peso que hay que darle al estudio de acuerdo al destino de la valuación. Si es un asesoramiento para compra, tenemos que hacer como en geodesia, cuando se mide un ángulo 10 o 20 veces para darle más peso; y en cambio, si se rata de un avalúo sencillo, para ver si una propiedad responde a determinado préstamo hipotecario equivalente al 50 o 30% del valor que se estime, lógicamente no exige tanta literatura en el informe.-

Lo más importante de un estudio es la consistencia en la planilla de ventas; es en ella donde debemos volcar con la mayor exactitud las operaciones inmobiliarias que luego serán objeto de análisis. La información de ventas puede hacerse mediante una descripción de cada operación, relatando los antecedentes, o en forma de planilla donde se vuelcan sintéticamente los datos más importantes. En este aspecto debemos diferenciar también el tipo y destino de la tasación para ser más o menos abundantes en los datos que se vuelcan en la planilla.-

En una pericia judicial será conveniente agregar en los antecedentes de ventas los nombres de comprador y vendedor, fuente informativa de la operación, donde se pueden verificar los datos, etc., porque todo ello da más respaldo ante el juez y las partes y hace inobjetable el informe. Pero no es tan necesario cuando el destino de la tasación es asesorar a un cliente para una compra o venta o actualización de capitales, donde no hay contrapartes. Por supuesto que en la citada planilla no olvidaremos, como dato fundamental, la fecha, ubicación exacta, precios, formas de pago, características de las mejora, superficie edificada, medidas del lote, existencia de servicios públicos (cuando hay ventas que se prefieren a terrenos servidos diferentes). La forma de emplanillar los datos queda a criterio de cada uno, ya que existen modelos de planillas de distintas características.-

FACTORES DE VALORIZACION DE TERRENOS

A continuación, se transcribe la norma correspondiente, emitida por el Tribunal de Tasación de Nación, por la cual se regula la “Planilla de Tierra”, la cual se incluye en este trabajo a los fines judiciales:

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