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Capýtulo 11:

 Homogeneización de antecedentes para el estudio del valor de la tierra (1/2)

1)         Técnicas operativas:

Como principio fundamental, admitiremos que la tasación de un inmueble no se subordina a una técnica rígida, sino que siempre es imprescindible el aporte del sentido común, el análisis ponderativo y un criterioso espíritu de equidad en el valuador. Por tal motivo es que los ejemplos generalizados de tipos prácticos que veremos a continuación no deben ser tomados como de seguimiento estricto. El tasador no debe frenar su propia inventiva para hallar mecanismos operativos que se ajusten más precisamente al caso particular en que le toca actuar. Además, es lógico advertir que lo que se expondrá, no es –ni lo pretende-, novedoso para quienes ya tienen alguna experiencia formada. Sólo se ha querido realizar un trabajo de recopilación que facilite –en la medida de lo posible- la tarea de ordenamiento analítico que debe ser la base estructural de un avalúo.-

Lo que sí se pretende es que la tasación de un inmueble no sea fruto de la improvisación o del mayor o menor acierto con que se elija, intuitiva o subjetivamente, un valor y que se ajusta –en cambio- a ciertas normas de sistematización. Es decir, que dos tasadores que deban practicar la valuación del mismo inmueble, no tengan que elegir o encontrar ese valor por apreciaciones meramente subjetivas, sino que sigan algún procedimiento sistematizado que –sin renunciar al criterio particular que debe tener cada tasador- los conduzcan, en lo posible, a valores indiscutiblemente similares.-

No subestimemos a quienes mediante una experiencia de muchos años y un profundo conocimiento de determinada zona, les basta la rápida inspección ocular de un inmueble para fijar, con bastante aproximación, su valor; pero sí debemos poner bien en claro que la función de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el análisis ponderativo que nos condujo a él, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institución que nos ha pedido este valor.-

Por otra parte, no se puede tampoco abarcar un conocimiento práctica tan grande como para saber intuitivamente el valor de un inmueble, cualquiera que sea su ubicación y sus características. Saber tasar no significa –como muchos creen-tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. En este aspecto cabe mencionar a los técnicos profesionales en tasaciones, que han hecho ya al interior del país –donde quizás no han estado nunca- y en pocos días, haciendo investigación de mercado, búsqueda de antecedentes, manteniendo conversaciones, etc., vuelven con un gran conocimiento de valores de la zona de la capacidad de absorción posible de ese mercado inmobiliario, etc., que prácticamente están a ala par de cualquiera que –por razones de trabajo- está dedicado a una actividad inmobiliaria permanente en el lugar.-

La búsqueda de antecedentes es una de las primeras dificultades con que tropieza el tasador, y es en este aspecto donde se debe transformar en un verdadero detective que detecta cuanta información puede ser útil a sus fines; Chandías lo ha repetido: sin información no hay valuación. Las ventas, elemento fundamental de comparación, deben ser frutote una paciente búsqueda y esa búsqueda debe tratar que, en alguna medida, pueden haber hecho modificar el resultado de una libre oferta y demanda. Un rápido análisis a priori de ella permite intuir al tasador experimentado si se trata de un precio real o deformado por circunstancias especiales que son las que debe tratar de averiguar. Dichas circunstancias especiales pueden relacionarse a transferencias de dominio por división de condominio, aportes a sociedades, remates judiciales (en los que un sucesor tiene real interés en quedarse con la propiedad), ventas con excesiva o deficiente publicidad, tendencias a hacer figurar menores valores para evadir impuestos (prácticamente es uno de los problemas más grandes que existe en tasaciones: esa tendencia a evadir los impuestos, disminuir el valor de las ventas o a distorsionarlas). Por tales motivos resulta muy interesante la obtención de antecedentes en remates públicos, o de boletos originales de venta entre particulares, ya que de ellos surgen los valores unitarios sin las distorsiones que es frecuente observar con posterioridad en las escrituras traslativas de dominio.-

                        Como se ha dicho antes, la búsqueda de antecedentes de ventas se trasforma, a veces, en una verdadera tarea de investigación. La visita a martilleros de la zona es un punto de partida conveniente, ya que ellos generalmente han participado en alguna operación, o lo orientan a algún colega que haya trabajado la zona que interesa. Los martilleros siempre están muy bien dispuestos para facilitar información al técnico o al profesional que busca antecedentes de ventas. Generalmente emiten también sus opiniones, las que pueden ser aceptadas o, en la mayoría de los casos, ser demasiado optimistas respecto del valor de la zona en que actúan. Es entonces cuando el tasador arterioso tiene que poner un coeficiente de prudente corrección a dichas opiniones.-

El reconocimiento del bien a tasar permite ubicar en la zona carteles anunciadores de ventas ya realizadas o futuras, así como también la ejecución de obras en construcción hacen presuponer una reciente adquisición del terreno y nos permite ubicar al propietario y solicitarle la información de compra, que es la materia prima más importante en la elaboración de un informe de tasación.-

Una rápida recorrida a los avisos de diarios del lugar, permite también orientarse en la búsqueda de operaciones o de ofrecimientos. En casos de ofrecimientos de ventas, un criterioso análisis de las condiciones ofrecidas para concretar esa operación, y un prudente coeficiente correctivo por tratarse de una venta en potencia –no realizada- permite suplir la falta de información concreta de ventas.-

El Tribunal de Tasaciones de la Argentina, en los casos en que hay muy pocos antecedentes de operaciones de ventas, utiliza también los ofrecimientos, pero de acuerdo a las zonas, las características del lugar, etc., aplica un coeficiente correctivo que puede ser de 0,80 a 0,95 (si Ud. multiplica tales coeficientes por una cifra cualquiera, advertirá que su resultado es la disminución de la misma en un 20% y un 5%). En buenos Aires la tarea se facilita en alguna medida, porque algunas instituciones mantienen, o tratan de hacerlo, actualizados sus archivos de ventas para uso de sus asociados o peritos. Cabe citarse la Asociación de Tasadores del Banco Hipotecario, el Tribunal de Tasaciones de la Nación, etc.. El ingeniero Dante Guerrero expresa su disconformidad con este sistema de archivo, en razón que cree que son convenientes a los fines estadísticos, para poder estudiar curvas de valores, de desvalorización de zona, etc., difícil mantener un archivo de ventas, porque habría que hacer un trabajo ímprobo, permanentemente actualizado, lo cual es sumamente difícil cuando el mercado inmobiliario no está estabilizado y los valores pierden actualidad al cabo de un año o de un semestre.-

Cumplida así la tarea de búsqueda de antecedentes, corresponde realizar después la muy importante, que es la inspección de los inmuebles a los cuales se refieren. En este aspecto, el tasador no debe actuar exclusivamente en gabinete, porque corre el riesgo de caer en graves errores de apreciación.-

La inspección ocular del terreno o inmueble vendido permite complementar una serie de datos que son necesarios para su correcta homologación en su procesamiento. Es en esta oportunidad cuando se averigua, respecto de cada venta, la existencia o no del edificio, sus características y estado, aspectos de la zona en la cual se ubica, servicios públicos de transporte, eléctricos, cloacales, de agua corriente, pavimento, topografía; la importancia de los materiales recuperables en una posible demolición, la existencia de vecindades desvalorizantes, como ferias abiertas, velatorios, hospedajes, talleres mecánicos o valorizantes, como buenos edificios, jardines, buen estacionamiento (hoy, el cómodo estacionamiento es un factor muy ponderable).-

Es importante –en oportunidad de la inspección- tener conocimiento de si la propiedad se vendió ocupada por inquilinos o libre de ellos. En general, conviene descartar aquellas operaciones de inmuebles alquilados, porque en el valor de venta entran en juego factores de ponderación difíciles de concretar en un número.-

 No obstante, y si no se hallaran ventas de predios o fincas desocupadas, la aplicación de un coeficiente correctivo por ocupación, teniendo en cuenta el juego de la locación, monto de alquiler, etc., puede obviar en alguna medida el problema.-

2) Factores del valor

Sería largo enumerar los elementos informativos que el tasador debe obtener para elaborar un informe relacionado con datos generales de la zona y particulares del bien por tasar. Se pueden resumir, en la siguiente forma: en particular, zonal y/o en general, los que son necesarios al estudiar los antecedentes para el avalúo físico de un lote.-

Factores particulares inherentes al lote: Las dimensiones del frente, fondo y superficie, y si son medidas aptas para cocheras, para edificios en torres, etc., forma regular o irregular, martillos a favor o en contra, orientación, etc. Es muy importante inclusive, imaginar un proyecto de edificio para poder ponderar los factores de orientación de un lote.-

La ubicación en la cuadra, la topografía del lote: El nivel respecto de la calzada, si es bajo, si es alto, si exigirá un relleno, si será necesario un desmonte, o si el desnivel puede significar un beneficio arquitectónico, sacándole provecho, son factores que contribuyen a ir elaborando hábilmente la ponderación de los elementos de juicio que tenemos. La característica del suelo para fundar es un antecedente que no siempre nos acordamos de averiguar, pero que tiene importancia. Hay muchas zonas donde construir un edifico o una estructura de hormigón armado de varios pisos, implica la necesidad de ejecutar una fundación con pilotes, que puede ser de costo mayor que el terreno mismo, de manera que es importante este aspecto físico del terreno. No siempre es fácil averiguarlo de inmediato, pero hay formas de hacerlo mediante información municipal o de reparticiones oficiales, etc., donde inclusive nos pueden dar hasta la cota de profundidad a que deben hincarse los pilotes.-

En cuanto a los factores de carácter zonal, podemos mencionar: características de la zona en sus aspectos, residencial, comercial, industrial, etc.; las reglamentaciones de zonificación y alturas de edificios (aspectos cuya influencia es obvio recalcar).-

También hay que observar las tendencias del desarrollo comercial, el volumen de tránsito peatonal y de vehículos. En algunas tasaciones de cierta importancia conviene aportar la información concreta de la cantidad de peatones que pasan por hora por un determinado lugar, o por una determinada cuadra, para confirmar los fundamentos de un coeficiente de ubicación. Los servicios públicos de agua, cloacas, alumbrado común o a mercurio, y los tipos de pavimentos (de granito o liso), pueden hacer cambiar el valor de un lote.-

Por último, las vecindades pueden ser valorizantes o desvalorizantes (parque edificios de buena arquitectura, comercios o cementerios, talleres ruidosos, basurales, etc.).-

Y el tercer tipo, es el de los Factores que son de carácter general. Por ejemplo: el estado de la plaza inmobiliaria: cualquier situación de orden económico, inclusive la amenaza de períodos inflacionarios, puede crear una modificación total del mercado inmobiliario; porque basta solamente que la gente vislumbre una posibilidad de desvalorización monetaria, y entonces corre a poner a resguardo su capital. Como el mejor resguardo del capital es la inversión inmobiliaria, vuelven otra vea tonificarse las operaciones de ventas, tanto en terrenos como en propiedad horizontal. Es importante conocer también, como antecedente de carácter general las reglamentaciones municipales que autorizan la subdivisión de fracciones, ya que, en general, en todos los países las municipalidades se están haciendo exigentes en los requisitos para aprobar lotes, y resulta muy oneroso comprar una fracción y subdividirla para venderla en lotes.-

Los regímenes de locación de inmuebles (que congelan o limitan la renta de los inmuebles) tienen mucha importancia como factor de valorización, ya que desalientan las inversiones en este campo.-

La política fiscal respecto a préstamos promocionales para viviendas, conduce a un mayor valor de la tierra. Aspecto que se hace más notable en barrios en desarrollo de viviendas económicas.-

La desgravación impositiva a la edificación es una medida que produce un alza de valores de terrenos, de que se pone en vigencia, porque hay grandes empresas que no son inmobiliarias ni constructoras, pero a las que les conviene por desgravación impositiva, construir un inmueble y venderlo en propiedad horizontal, aunque sea al costo, pues la ganancia está en la desgravación. Eso trae aparejado entonces una gran demanda de lotes aptos para ese fin, y un alza en sus precios así como también una sensible baja en los valores de oferta de departamentos.-

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