Capítulo 14:

 Coeficientes de homogeneizacion

              Hemos observado que la planilla de “Estudio de Tierra” tiende a agrupar todos los antecedentes y homologarlos, trasladarlos a un mismo punto, a una misma fecha, a un mismo tipo de lote, con las mismas características, con los mismos servicios públicos, etc., es decir, hacer que todas las ventas, completamente dispares, se transformen en operaciones de venta homogéneas. Al principio de la planilla, figuran los antecedentes de venta u ofertas, con la ubicación, la forma de pago y la fecha. Después, un coeficiente de forma de pago para transformarlas en ventas al contado, el importe de la venta y el precio de contado; a continuación, figuran los datos referentes al terreno del cual se agregan los datos de frente, fondo, superficie y forma, el precio de la operación pactada –descontada la demolición o el edificio- y, por fin, obtendremos el valor unitario del terreno supuesto baldío.-

              Veamos ahora en qué forma determinamos los distintos coeficientes correctivos.-

              Primero: qué es un coeficiente?

                                   Definiciones:

adj. Que causa junto con otra cosa un efecto.m. Factor o número que multiplica.mat.Elemento constante en una multiplicación.

Es un número que multiplica el valor de una variable en una ecuación. En la terminología financiera los coeficientes se calculan como razones o proporciones entre dos variables, y sirven como números que indican el desempeño financiero de las instituciones. Así, por ejemplo, el coeficiente de capital se calcula como la relación entre el beneficio neto total antes de impuestos dividido por el capital de las acciones de la empresa, para un ejercicio determinado; el coeficiente bancario es la proporción entre las diversas partidas del activo con respecto a las del pasivo; el de operaciones es la relación entre los gastos totales de operación, incluyendo los costos, con las ventas netas; el de disponibilidad, para un banco, calcula la posibilidad inmediata de satisfacer las obligaciones del activo circulante con las cuentas por cobrar y los valores que pueden convertirse en líquidos; el de endeudamiento es la relación entre el pasivo circulante y el capital neto final; el de inversión mide la proporción que representa la inversión efectuada sobre el pasivo total; el de liquidez relaciona el activo circulante con el pasivo circulante, y el de rentabilidad es la proporción entre el beneficio obtenido en un ejercicio y los recursos empleados o renta del capital invertido.

              Como dijimos antes, estos coeficientes son –en parte- de apreciación personal, pero en su mayoría pueden ser calculados matemáticamente o por los menos de acuerdo a ciertas normas técnicas que, seguidas por dos o más tasadores, conducen a los mismos resultados. Esta es la finalidad que tiene el estudio de una planilla de homologación de valores sobre la base de procedimientos técnicos: la de obtener resultados similares partiendo de antecedentes también similares.-

              En cuanto a los asimiladores, cabe agregar que el Tribunal de Tasaciones de Nación recomiendo utilizar aquellos antecedentes cuyos coeficientes no superen 1,30, ello significa que su diferencia con el “tipo” no supere el 30%. Hace esta salvedad, ya que al finalizar la homogeneización, obtendremos resultados distorsionados, ya que el/los antecedente/s que estamos usando tienen gran diferencia con el lote a valuar, ya sea por su forma, superficie, ubicación o servicios.-

              Para aquellos que no manejan los valores de coeficientes, cabe hacer una revisión de matemática básica:

              Si a un valor antecedente lo multiplico por 1, no tendrá variación. Ahora si lo hago por 1,30, tendrá un incremento directo del 30%. Si a este valor lo multiplico por 0,70, tendrá una disminución del 30%. Veamos un ejemplo:

                                   $ 10.000          x          1          =          $  10.000

                                   $ 10.000          x          1,30     =          $  13.000

                                   $ 10.000          x          0,70     =          $    7.000

              Ello nos indica que si tenemos un antecedente (con relación al bien en análisis), que tiene asfalto, igual que el terreno en estudio, su coeficiente homogeneizante será 1,00. Si el antecedente tiene el servicio y el bien en estudio no, seguramente su coeficiente será superior a 1 (puede ser 1,20 a 1,50) que ya estudiaremos su determinación en el COEFICIENTE POR SERVICIOS PUBLICOS. Y si fuera a la inversa, o sea que el antecedente no tenga el asfalta y el bien a tasar si; en tal caso, el coeficiente será inferior a 1 (puede ser 0,80 = 20% menos, o 0,50 =  -50%). -

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