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Capítulo 1:

 Jurisprudencia. Sistemas registrales

TEMA: : TRASNFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES EN LA JURISPRUDENCIA

planteamiento del problema

Concepto

Según Sanz Fernández: "Sistema regístral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".

Clasificaciones.

Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano, cada uno con sus derivados.

Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de transcripción (Francia, Italia y Bélgica); y el sistema germánico o de inscripción (Austria, Prusia y Australia).

Jerónimo González considera por separado y en orden cronológico los sistemas: francés, australiano, alemán y suizo.

Roca Sastre aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regístrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de presunción de exactitud y plena protección de terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva.

Se tomará en cuenta la clasificación de los sistemas inmobiliarios regístrales desde el punto de vista sustantivo que adopta Roca Saatre, ya que la misma entraña auténtico interés científico y hace factible una clasificación completa. Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos regístrales, se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios en:

Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos de oponibilidad:

La constitución o adquisición del dominio y demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el Derecho común, careciendo el Registro de efectos constitutivos.

Los actos y contratos regístrales que no hayan sido registrados no pueden hacerse valer contar terceros, no son oponibles.

Es un régimen de transcripción, y es propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la adquisición del dominio y demás derechos reales se verifica por la conclusión del simple contrato (sistema consensualista), sin que se precise ningún modo o requisito que venga a sumarse, o a complementar, al título adquisitivo.

El Registro no se involucra en el acto de enajenación, el cual discurre por entero en el ámbito del Derecho Civil: "solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes, se exige la registración, sí el acto jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra de quien le pueda perjudicar".

Fue adoptado por primera vez este sistema por el Código Napoleónico y ha sido imitado por Bélgica, Holanda, Italia, Portugal. En Venezuela es el sistema vigente con algunas particularidades (art., 1924 Código Civil).

Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales efectos convalidantes, presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a los terceros.

La constitución de los derechos reales está completamente desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad regístral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil, es, y ésta es la regla general, voluntaria, si bien, en algún supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral correspondiente (régimen de hipotecas).

No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino que producen efectos convalidantes.

Se establece la presunción de exactitud del Registro; lo que el Registro expresa es verdad, es decir, coincide con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en la realidad, los derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurídica (tal es la llamada legislación Registral).

Cuando las formas regístrales contrastan con las formas constitutivas civiles de los derechos reales, las primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia Registral vence a la realidad jurídica extraregístral, y el titular inscrito es mantenido en su adquisición (Principio de la fe pública registral).

Sistema establecido en España y vigente en Cuba y demás países hispanoamericanos que se inspiraron en la Ley Hipotecaria española de 1861.

Sistemas que atribuyen al Registro eficacia constitutiva.

Las formas regístrales de publicidad pueden estar establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias para que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la relación jurídica inmobiliaria ya no nace y produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil, sino que la misma no tiene existencia jurídica hasta que el Registro toma razón de la voluntad o ánimo de generarla.

Los asientos regístrales tienen la función principal de dotar de existencia a los derechos reales, eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar por sí mismos la función de publicidad.

Sistema Alemán y Suizo: los asientos del registro tienen función constitutiva, pero para surtir sus efectos precisa que previo a la inscripción exista un negocio jurídico causal justificativo del derecho real que el Registro da vida. El contenido del registro se presume exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario (legitimación registral), y dicho contenido, aunque disienta de la realidad jurídica, es mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derechos confiados en los datos regístrales (fe pública registral).

Sistema Australiano: el contenido regístral se considera exacto de una manera absoluta. La eficacia constitutiva de los asientos regístrales es tal, que no existen más derechos reales que aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es totalmente independiente del acto, negocio o título que lo propició. Lo que el Registro publica es toda y la única verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que, técnicamente, no existe disparidad entre el contenido regístral y la realidad jurídica extraregístral. Australia adoptó, además, el sistema del título real, ya que no existe más título del derecho real que el emitido por el Registrador.

Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo (antiguas legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos regístrales tienen la misma eficacia que la del Sistema Australiano, pero no admitieron el título real.

TITULO Y MODO

Definiciones y diferencias

Los derechos subjetivos-materiales se adquieren por ciertos hechos o actos preestablecidos en el ordenamiento jurídico de un país. En lo que concierne a los derechos reales nuestros ordenamiento jurídico los determina como típicos tomando como fuente la ley (modo originario), y la voluntad (modo derivado). En la doctrina se habla de que los hechos y los actos jurídicos que se constituyen en los generadores de los derechos reales típicos, tanto en los modos originario y derivado, pueden dar lugar al nacimiento o constitución de la propiedad misma; claro está, sin confundir con el nacimiento o la creación de los derechos reales, que sólo es por ley. En consecuencia, resulta indispensable diferencia entre el título de adquisición de la propiedad y el modo o la forma por la cual se adquiere. Pero, ¿que son el Título y el Modo? El título es el antecedente que sirve de base para la transmisión efectiva de la propiedad. El modo es la forma que la transferencia se realiza, también de manera efectiva El título es la causa-fuente del derecho y el modo es el medio a través del cual se realiza el título.

De acuerdo con nuestro ordenamiento jurídico civil en materia de bienes inmuebles la diferencia de título y modo no existe, en razón de que el acuerdo de voluntades en los contratos funciona iure et de iure en la adquisición de la propiedad inmobiliaria, como lo establece el artículo 949 del Código Civil; esto quiere decir, que de conformidad con este dispositivo la sola obligación de transferir un bien inmueble determinado hace al adquiriente propietario del bien, o en el caso de producirse la constitución de la trasferencia sobre inmueble se presume de pleno derecho que ha operado el perfeccionamiento de la transferencia de propiedad, sin requerirse de tradición alguna. Como veremos más adelante, nuestro sistema sobre el particular se halla informado por el sistema francés o llamado consensualismo. En cuanto a los bienes muebles rigen las fórmulas de los artículos 947 y 948 del Código Civil.

Entre título y modo no existe equivalencia de conceptos, señala Areán que el modo es “el hecho o el acto que produce la adquisición del derecho; y el título, es la razón de ser del desplazamiento de aquél” En armonía con lo que informa la teoría del título y modo, debemos decir que para la adquisición derivada de la propiedad por actos inter-vivos sobre bienes inmuebles basta el título, o sea el acto jurídico (manifestación de voluntad o inmuebles basta el título, o sea el acto jurídico (manifestación de voluntad o del consentimiento); en efecto, el título es el acto jurídico que tiene por fin transmitir la propiedad; transmisión que quedará consumada sólo cuando se constituya el convenio de voluntades, el mismo que de acuerdo con nuestro sistema de transmisión de inmuebles es adconsensus. Por consiguiente, opera de pleno derecho, pues sólo basta la obligación contractual de expresar el consentimiento para perfeccionar la adquisición entre vivos, sin que se requiera la tradición ni la inscripción registral.

En cambio si acudimos al derecho civil comparado latinoamericano, veremos los casos, entre otros, de Argentina, Chile o Colombia, en los que el perfeccionamiento de la transferencia de bienes inmuebles es con la tradición y la inscripción en los registros; es decir, exigen para el perfeccionamiento del acto de transferencia el título y el modo. De acuerdo con el sistema que informa nuestra sistemática civil, en materia de transferencia de bienes inmuebles, la diferencia entre título y modo no existe, por las razones que ya conocemos. Pero cuando se trata de bienes muebles el modo que perfecciona la transferencia es la traditio o entrega del bien y el título es el contrato de venta, permuta, donación, etc. En trasferencia de bienes muebles rige la presunción iuris tantum, en cuanto al poseedor se le reputa propietario, salvo prueba en contrario. Pero para algunos, como Velásquez Jaramillo, impera el principío de que la posesión supone el dominio y los meros pactos impregnados de consensualidad.

TRATAMIENTO EN EL PERÚ

A partir de octubre de 1997, se hizo efectivo el traslado del Registro de Propiedad Vehicular y Prenda de Transporte del ámbito de las Direcciones de Circulación Terrestre de las Regiones a las Oficinas Registrales a nivel nacional, dando, de esta manera, cumplimiento a lo dispuesto por el último párrafo de la Cuarta Disposición Transitoria de la Ley Nº 26636. Con la efectivización de dicha norma las Oficinas Registrales asumían la responsabilidad de administrar un registro más.

Este cambio sustancial implicaba la incorporación del principio registral de legalidad para la calificación de los actos y derechos que pretendían acceder al registro además de consagrar los efectos de los demás principios registrales (legitimidad, publicidad, prioridad, fe pública registral, etc.) para aquellos ya inscritos. Es decir, el Registro de Propiedad Vehicular cambió de ser un registro de información administrativa a cargo de Transportes a otro de seguridad jurídica a cargo de los Registros Públicos.

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