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Capítulo 6:

 Gastos de Mantenimiento

d) Tratamiento de las Mejoras:

Se reputan mejoras, no resultando en consecuencias deducibles como gasto, aquellas erogaciones que no constituyen reparaciones ordinarias que hagan el mero mantenimiento del bien. Revisten el carácter de mejora, cuando su importe, en el ejercicio de la habilitación, supere el 20 % del VRI, ajustado con las disposiciones de los arts. 58 y 59 de la ley.

* Verificación de la mejora

- Valor del Inmueble x Coeficiente de Actualización x % de Edificio = Valor del Edificio Actualizado

- Cálculo de los Trimestres Transcurridos: se cuenta desde la fecha de adquisición hasta un trimestre antes de habilitación.

- Cálculo de la amortización: (Valor del Edificio Actualizado / 200 Trimestres) x TT = Valor de la Amortización Acumulada del Edificio.

- Cálculo del VRI: Valor Actualizado del Inmueble - Valor de la Amortización Acumulada del Edificio = VRI

- Verificación de la Mejora: (Mejora / VRI) x 100 = X % > 20% VRI (Mejora) X % < 20 % VRI (Gasto de Mantenimiento)

* Determinación de la G.B. de la mejora para el periodo

- Calculo del Contrato: Total de meses del contrato - Meses Restantes. Los Meses Restantes se calculan desde el mes del inicio del alquiler hasta un mes antes de la mejora.
- Cuota Mensual: Mejora (neto de indemnización) / Calculo del Contrato
- G.B. x Mejora: Cuota Mensual x Meses del Periodo. Los meses del periodo se los cuentan desde el mes de la mejora hasta el 31/12.
- Dentro de las deducciones admitidas de la 1ª categoría se encuentran las amortizaciones por mejoras. {Valor Total de la Mejora / (200 - TT)} x Trimestres del Periodo.

e) Gastos de Mantenimiento: ART. 85 L

La norma cita como gastos de mantenimiento por ejemplo a las reparaciones, gastos de administración, primas de seguro, etc.

El contribuyente, propietario del inmueble urbano o rural, tendrá derecho a deducir gastos de mantenimiento ocasionados en el inmueble.

Para el caso de inmuebles urbanos el contribuyente podrá optar por 2 tipos de deducciones:

- Gastos de Mantenimiento Real a base de comprobantes
- Gastos de Mantenimiento Presunto, los cuales se determinan aplicando a la G.B que arroje CADA INMUEBLE del contribuyente un 5%. G.B = (***caracter raro***) (incisos a - g) x 5%

El tipo de deducción es por 5 años y luego se puede cambiar para otro tipo de deducción.

Para el caso de inmuebles rurales la opción solo será para los gastos de mantenimiento a base de comprobantes reales.

Por lo tanto, el Art. 83 de la ley: los gastos de mantenimiento se restan sobre la base de comprobantes reales o sobre la base de deducción presunta. En el 1º caso solo se deducirá lo correspondiente a lo establecido por los comprobantes. En el 2º caso se aplicara el 5% sobre la ganancia bruta obtenida sobre los inmuebles rurales.

Los obtenidos por los inmuebles rurales se harán todo sobre lo gravado realmente.

Una vez que se elija el método, sólo se podrá cambiarlo a dicho método luego de los 5 años practicados.

No pueden hacer uso de la opción de gastos de mantenimiento presunto las personas que deben llevar libros, y quienes tengan administradores que deben rendirles cuenta de su gestión.

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