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Derecho Civil patrimonial

Autor: Carolina Cid
Curso:
9,25/10 (4 opiniones) |14328 alumnos|Fecha publicación: 30/07/2007
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Capítulo 14:

 Contrato transmisión propiedad (compra-venta

1. Concepto y carácter compra venta (art. 1445)

Es un contrato muy bien regulado. Se regula por el C. Civil. Es un contrato que lo utilizamos para completar lagunas de otros contratos.

La diferencia entre compra venta civil y mercantil es por la diferencia de sujetos que contratan.

Es un intercambio de cosa por precio. Este artículo se queda corto en muchos conceptos. Caracteres:

- La compra venta es un contrato consensual, o sea que tiene que haber acuerdo entre las partes y que se perfecciona con el consentimiento o sea que basta con el consentimiento para que sea válido. Significa que para la Compra venta no hace falta la entrega del bien para que exista.

- No es un contrato formal ya que se puede celebrar de cualquier forma (por escrito....)

- Contrato bilateral sinalagmático, que significa que surgen obligaciones por las dos partes y los derechos y obligaciones son recíprocas.

- Es un contrato conmutativo, el contenido del contrato se conoce desde el inicio del mismo. Excepcionalmente podría ser aleatorio.

- Es un contrato principal porque no depende de ningún otro.

- Es típico porque esta regulado por ley.

2. Sujetos.

a. Capacidad (art. 1457)

Todos menos los incapacitados, los menores y los menores incapacitados (aunque si podría comprarla)

b. Legitimación.

Quien puede o que se exige para que se pueda vender los bienes. El vendedor sólo puede vender bienes que sean de su propiedad y que estén bajo su disposición (no embargados).

Para saber que sucede por la venta de cosa ajena depende de:

- El vendedor obtiene la propiedad del bien y se lo trasmite al comprador. En ese caso el contrato es válido (se vende pero no tiene bien hasta más adelante).

- El vendedor no obtiene ni la propiedad ni el bien. No lo puede entregar y en este caso lo que sucede es que el contrato es válido pero hay un incumplimiento por parte del vendedor.

- El vendedor no es propietario pero tiene el bien y se lo entrega al comprador. El tercero lo reclama y el propietario se lo tiene que entregar. Hay una responsabilidad para el vendedor y tiene que responder por "saneamiento por erición".

c. Prohibiciones (art. 1459)

Son los casos en los que se a determinadas personas se les prohíbe comprar bajo determinadas circunstancias:

- El tutor no puede comprar bienes del tutelado.

- Los mandatarios no pueden adquirir los bienes del que mandata... los albaceas.

Tienen capacidad pero no pueden porque lo tienen prohibido.

3. Objeto.

a. Ámbito objetivo.

¿Qué objetos pueden ser vendidos o comprados?

- Las cosas bienes muebles o inmuebles.

- Los bienes inmateriales (derecho de crédito, patentes...)

- Los derechos reales.

b. Requisitos: Venta de cosa futura.

- El objeto tiene que ser posible. Pero esto no quiere decir que el objeto tenga que existir en el momento de la venta ya que es válido la venta de cosa futura (siempre hay un riesgo de que el objeto no llegue a existir. Las formas de pactar las ventas de cosas futuras:

- Emptio Rei Speratae.

Es la más utilizada y en caso de que no se pacte ninguna supliremos ésta. Se pacata que se va a pagar el precio sólo si el objeto llega a existir.

Existe contrato de compraventa.

- Emptio Spei.

En este caso se pacta el pago de precio tanto si el objeto llega a existir como sino.

- El objeto tiene que ser lícito. Si el objeto es ilícito la compra venta sería nula.

- Determinación o Determinalidad. El bien que estar determinado o ser determinable (poner las bases para que más adelante se determine el bien).

4. Precio.

En el art. 1445 dice que el precio es un elemento fundamental en el contrato de compraventa.

Los requisitos:

I. El precio tiene que ser cierto, o sea determinado o determinable.

Determinable. Que tiene fijado el precio.

Determinable. Cuando se deja su fijación para más adelante. Inicialmente no se sabe el precio pero inicialmente, si es imprescindible que se fije sobre qué criterios se va a establecer la cuantía (también llamado "determinabilidad"):

a. Criterios subjetivos. Implican dejar en manos de un tercero (arbitrador) el que establezca el precio. Este puede establecerlo libremente o por valor de mercado, depende de cada caso en particular. Si no se dice nada, tendrá que establecerlo con el valor medio de mercado.

b. Criterios objetivos. Implican fijar el precio conforme a valores de mercado. Pe. Que el precio sea el valor que tenga la acción en la bolsa. (Art. 1448)

En ambos criterios se cumple el requisito de la "determinabilidad". Lo que no se permite es que el precio se deje al libre arbitrio del comprador o del vendedor. Art. 1449.

II. El precio tiene que ser real, o lo que es lo mismo, verdadero. ¡Ojo no hay que confundirlo con que sea el precio justo!. Lo que se quiere evitar es que se utilice el contrato de compraventa para otro tipo de contrato (Pe. Precios irrisorios y esto implica que no hay contrato de compraventa sino a lo mejor es una donación  y no se quiere pagar el impuestos de donación que es uno de los más altos).

III. El precio sea en dinero o en signo que lo represente. Este requisito es el que marca la diferencia entre el contrato de compraventa y el de la permuta (intercambio de algo por algo). A la hora de pagar se puede cambiar la forma de pago (objeto por dinero (dación en pago)). Lo que importa es que el precio se fije cuando se firma el contrato, no el que luego se modifique.

IV. El precio puede ser legal o normado. O sea que esta marcado por la ley. Pe. Viviendas de Protección Oficial. Si el precio se cambia sería un pacto nulo porque iría en contra de leyes imperativas.

5. Forma de adquirir la propiedad.

A través de la TEORÍA DEL TÍTULO Y MODO.

¿Cómo se adquiere la propiedad? Significa que el comprador tiene que cumplir:

a. Causa que justifique que el comprador sea el propietario. En el caso de la compraventa, la causa justa sería el contrato de compraventa. TÍTULO = CONTRATO.

b. Hace falta la entrega del bien, que es lo que denominamos TRADITIO. Hay dos maneras de entregar el bien. MODO = ENTREGA:

a. Traditio Real. Entrega física del bien.

b. Traditio Ficticia. Entrega simbólica del bien. Pe. Firma de la escritura pública o entrega de llaves.

6. Obligaciones del vendedor.

a. Entrega.

Obligaciones principales y accesorias.

1) El vendedor tiene que conservar el bien diligentemente hasta la entrega del mismo.

2) Hay que entregar las accesorias del objeto aunque no se mencione en el contrato.

3) Hay que pagar los gastos que corresponden al vendedor.

4) Tiene que entregarle los títulos de pertenencia.

Venta con pacto de reserva de dominio.

Es una compra venta en la que las partes estipulan que la propiedad no pasa al comprador hasta que no se pague el precio por entero. Se entrega el bien pero no la propiedad.

Este tipo de ventas se pactan para garantizar el pago del precio y se utiliza mucho en la venta de bienes muebles a plazos.

1. Efectos entre comprador y vendedor.

Desde que el contrato se perfecciona, hasta el pago total, la propiedad la sigue teniendo el vendedor. En este periodo de tiempo el comprador tiene el derecho de utilizar y deber de conservarlo ya que no es el propietario, pero con ciertos límites.

Cuando se produce el pago total, el comprador se convierte en propietario automáticamente. A veces en este tipo de venta ya que el vendedor puede estipular plazos que sabe que son imposibles de cumplir por el comprador.

2. Efectos entre vendedor y los acreedores del comprador.

Si el comprador tiene deudas, los acreedores intentarán cobrar pero no podrán ejecutarlo sobre este bien.

El vendedor podría impugnar la acción para que los acreedores dispongan del bien.

3. Efectos entre el vendedor y terceros adquirientes.

O sea, el comprador vende el bien aunque no pueda hacerlo. Hay que diferenciar si el tercero ha actuado de buena o mala fe.

De mala fe: La venta se invalida.

De buena fe: Cuando se den una serie de requisitos (depende de la compra de bienes muebles o inmuebles) se le protegerá.

4. Si el comprador no paga.

El vendedor sigue siendo el propietario ya la venta no existe y el vendedor se queda con el objeto y las partes abonadas en principio no se devuelven en concepto del uso del bien.

b. Lugar - Tiempo - Gastos de entrega.

Lugar: (Art. 1500) El comprador resta obligado a pagar en:

- Lugar donde se haya pactado.

- Lugar donde se encuentre el objeto.

- En el domicilio del deudor (Art. 1171)

Tiempo:

El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida.:

- Cuando el comprador se niegue a pagar.

- Cuando no haya plazo.

- Cuando haya insolvencia del comprador.

Gastos:

Todos los gastos necesarios para la entrega van a cuenta de vendedor y si hace falta transportar el bien, en principio, los gastos corresponden al comprador aunque se puede alterar.

c. Doble venta.

Situación en la que el vendedor dispone de un mismo bien y se lo vende a 2 o más personas distinta. En principio, no se admite, si esto sucede ¿Cuál es el que se queda con el objeto? Depende del tipo de bien mueble o inmueble (Art. 1473)

Mueble: El primero que toma posesión de la bien de buena fe (no sabía que había sido vendido a  otros).

Inmueble: 

- Se convierte en propietario el primero que inscriba en el registro de la propiedad.

- Cuando no haya inscripción será el propietario el primero que haga uso de la posesión del bien.

- Faltando la posesión, a quien presente el contrato con fecha más antigua.

Todo ello de buena fe en los tres casos.

d. Saneamiento (Art. 1461-1474)

1) Por evicción (Art. 1475 y ss)

- Concepto.

Es una prolongación de la obligación de entrega. Tiene que entregar el bien y garantizar al comprador que puede disfrutarlo legalmente y pacíficamente.

Pero en ocasiones, el comprador se puede encontrar con que un tercero le reclama el bien (pe venta de cosa ajena) lo que significaría que esta obligación se esta incumpliendo.

Al comprador se le priva del bien porque el juez se lo reclama por solicitud de un tercero.

Evicción. Viene del latín y significa vencer en juicio.

- Requisitos.

1. Se tiene que producir evicción y esta se produce cuando se prive al comprador por sentencia firme del bien o parte.

2. Se le priva a través de una sentencia judicial y además firme de condena.

3. Se le priva del bien por un derecho anterior a la compra venta.

4. Notificación al vendedor de la reclamación judicial (art. 1481) porque hay que darle la posibilidad de defenderse ante el tercero.

Una vez notificado el vendedor tiene dos opciones: Ir o no ir. Si el comprador no informa al vendedor luego no podrá reclamarle por saneamiento (Pe. Participación hereditaria)

o Efectos.

Hay que diferenciar entre la evicción total o parcial.

1. Evicción Total (art. 1478) se le priva del todo. El comprador puede reclamar:

- La restitución del precio y puede coincidir o no al de la compra venta.

- Si el comprador pierde los frutos que da el bien, también puede reclamarlo.

- Las costas de los pleitos.

- Los gastos del contrato.

- Si hay mala fe, aparte de todo lo anterior, tendrá que pagar daños y perjuicios.

2. Evicción Parcial  (art. 1479) se le priva de parte del bien. El comprador tiene dos opciones:

Si no le interesa seguir puede pedir que el contrato se resuelva. Para terminar el contrato o bien puede confirmar, pero opta por una o por otra hay una parte de objeto que se le ha privado puede pedir la responsabilidad de evicción pero las responsabilidades también serán parciales.

o Renuncia.

NO hay que pactar la evicción ya que se aplica automáticamente pero si puede haber pactos si las partes quieren (pe se puede ampliar la responsabilidad de vendedor o disminuir). Se puede excluir la evicción siempre y cuando no perjudique a ninguna de las partes (art. 1477)

Si el comprador pierde los frutos que da el bien, también puede reclamarlo.

2) Por vicios ocultos (Art. 1484)

o Concepto y pactos.

El comprador recibe un objeto pero éste tiene algún defecto que no esta ala vista.

El comprador puede pedirle una responsabilidad al vendedor. No hace falta pactarlo para que se aplique. Pero también caben pactos de ampliación, reducción o supresión de la responsabilidad.

o Requisitos.

Vicios o defectos de la cosa:

- Un vicio es una anomalía del objeto que le hacen impropio para el uso del mismo.

- El defecto tiene que estar oculto, o sea que a simple vista no se reconoce el vicio. Para calificar a un vicio oculto o no depende mucho de la facultad del comprador.

- Que el vicio sea grave, o sea que dé lugar a que no se pueda utilizar el bien como debiera. Puede ser absoluto, realizable pero no al 100%. Lo importante es que no se pueda utilizar el bien como debiere. Tampoco hace falta que el vicio sea reparable.

- Preexistencia de los vicios. La causa del vicio tiene que ser anterior a la compra venta.

o Efectos.

El comprador tiene 2 acciones especiales:

- ACCIÓN REDHIBITORIA. Es muy parecida a la acción de resolución. El comprador no esta obligado a la reparación por lo que tendrían que devolverle el precio, se devuelve el objeto y todo queda como estaba antes.

- ACCIÓN QNANTI MINORIS o ESTIMATORIA. El comprador quiere continuar con el bien, pero pierde que se haga una valoración del bien con el defecto y una reducción del precio proporcional.

Estas dos acciones son las más rápidas aunque hay más que están en la "Teoría de los contratos".

7. Obligaciones del comprador.

a. Pago de precio.

Es la obligación más importante. Es la principal. Hay otras como, colaboración en la entrega del bien, pago de gastos, etc.

- Tiempo y lugar (art. 1500)

Este artículo establece que habrá que pagar el precio en el momento pactado en el contrato pero si no se ha establecido cuando y donde hay que pagar, habrá que pactar en el mismo lugar y en el mismo momento en el que se cumpla con la obligación de entrega del bien.

Si la entrega se hace por partes, el pago del precio también será por partes.

Es una obligación pecuniaria.

- Pago de intereses (art. 1501)

- Si así se ha pactado en contrato.

- Si la cosa da fruto o renta tendrá que pagar intereses aunque no se haya pactado (intereses compensatorios).

- Si incurre en mora.

Se pueden pactar garantías para el cobro del bien.

b. Suspensión pago (art. 1502)

En este artículo se contempla la posibilidad de dejar de pagar temporalmente. Los requisitos para que esto se pueda hacer son:

1.- Venta perfecta.

2.- Donde el comprador va a pagar de forma aplazada.

3.- El vendedor cumple entregando el bien.

4.-El comprador se ve perturbado en el uso del bien o hay un peligro de futura perturbación o bien se le priva del bien o hay un peligro de privación de bien (Pe por evicción o por riesgo de evicción).

El comprador no tiene que esperar a la sentencia, simplemente el riesgo es motivo suficiente para la suspensión del pago hasta que desaparezca el riesgo o la perturbación, luego tendrá que seguir pagando.

Hay dos excepciones que inhabilitan al comprador a ejercer este artículo:

- Que el vendedor garantiza la devolución del precio (Pe. Fianza).

- Cuando se pacte la exclusión de este artículo.

8. Riesgos. (Art. 1182-1452)

Se pierde objeto por culpa o dolo por parte del vendedor por lo que actuará con negligencia.

Si el objeto se pierde por causa fortuita ¿Quién asume el coste de la cosa? No hay ningún artículo que hable de la solución de riesgos. La doctrina jurídica y la jurisprudencia dice que el riesgo lo asume el comprador. Esto se aplica para los supuestos de ventas cuyo objeto ya esta determinado. El riesgo asumido a partir del día de la entrega, no antes.

Se puede pactar repartir el riesgo o bien que sea para el vendedor, pero OJO siempre hay que pactarlo.

Por el art. 1186 se le permite al comprador reclamar a terceros por razón de ésta.

9. Contrato de compra venta especial: venta con pacto de retro (Retroventa).

a. Concepto (Art. 1507)

Es una venta en la que se pacta la posibilidad del vendedor de recuperar el bien a cambio de asumir unos gastos. SE entrega el objeto, se trasmite la propiedad y se incluye una condición que si se cumple las cosas vuelven a estar como antes por lo que se extinguirá la compra venta y el vendedor recuperará la cosa y el comprador el importe.

Este tipo de venta tiene una naturaleza real (art. 1510) significa que el vendedor puede recuperar el bien  esté en manos de quien esté. Salvo que lo tenga un tercero protegido por la ley hipotecaria (no se acude contra el comprador sino contra el bien).

b. Clases.

- Retracto convencional (por parto).

- Retracto legal (por ley)

c. Constitución.

1.- El pacto de retro tiene que estar incorporado al inicio del contrato.

2.- Se puede establecer para cualquier tipo de venta sea cual sea su naturaleza.

3.- Hay libertad de forma para que sea válido, pero para que valga frente a terceros tendrá que elevarse a escritura pública.

d. Obligaciones de las partes.

Obligaciones del vendedor o retrayente (art1518)

- Si el vendedor quiere recuperar el bien tiene que asumir los siguientes importes como mínimo:

- El precio de la venta.

- Los gastos de contrato de compra venta.

- Los gastos necesarios o útiles.

- Se pueden pactar más gastos.

Obligaciones del comprador o retraído.

- Entregar el bien con los accesorios que recibiera y con los frutos que recibió, no los que se generarán después.

- El comprador tiene que conservarlo y si este objeto sufre un daño tendrá que responder por ellos.

e. Plazo (art. 1508)

En principio es el que establecen las partes pero como máximo 10 años. Si las partes no pactan el plazo, se aplicaría el de 4 años.

10. Permuta. (Art. 1538 y ss)

Es un contrato distinto de la compra venta ya que hay un intercambio de cosa por cosas (trueque). Se pueden cambiar cosas y derechos. La diferencia con la compra venta es que no hay pago de precio.

Supuestos permite cosa ajena (art. 1539 y 40) y evicción.

En todo lo demás, se aplican las reglas de compra venta.

Permuta con sobreprecio. (art. 1446). Se pacta que una de las partes da objeto + dinero.

Si el valor del precio es mayor será compra venta.

Si el valor del objeto es mayor será permuta.

11. ANIMUS DOMANDI (DONACIÓN)

a. Capacidad para ser donante (art. 624)

Los que pueden contratar y disponer de sus bienes.

b. Capacidad para ser donatario (art. 625-626)

- Todos los que no estén incapacitados por la ley.

- Para donaciones especiales: Onerosas, modales o condicionales, son casos en los que se impone una carta (pero no es un pago). Los menores no pueden aceptarlos.

- Los concebidos y no nacidos podrán aceptar por las personas que le representan (art. 627)

c. Objetos y límites de la donación.

Los bienes que pueden ser objeto de la donación: materiales e inmateriales (pe. Derechos).

Los límites:

- Se establece un límite y dice que no se podrán donar los bienes futuros (los bines que el donante no tiene y esto no significa que no puede hacer contratos) esto se hace para no hacer pactos con futuras herencias. (Art. 635)

- El donante puede donar sus bienes y tiene un derecho que es hacer una reserva para seguir manteniendo sus nivel de vida. Si el donante no hace la reserva, podrá en parte, restituir sus  bienes para mantener su status de vida (Art. 634)

Si el donante se reserva los bienes necesarios y por causas desfavorables avenidas pierde los bienes pero no podrá recuperarlos, pero por el hecho de la donación si tiene el derecho de alimentos (jurídicamente el donatario tiene que ayudarle a vivir decentemente).

- Nadie puede recibir/dar, por vía de donación, más de los que puede dar o recibir por testamento (por si dona en vida todos su bienes ya que esto no esta permitido por el tema de los legitimarios de la herencia)

En lo que exceda del límite de la donación se le denomina INOFICIOSO y se va a solicitar al donatario que devuelva por ser para los legítimos.

d. Forma

Bienes muebles (art. 632)

Verbalmente, exige la entrega del bien para que haya contrato.

Por escrito, exige documento privado o público y desde que hay aceptación hay contrato, no siendo necesaria la entrega del bien.

Bienes inmuebles (art. 633)

Imprescindible escritura "pública" (ante notario).

e. Perfección (art. 623-629)

Art. 623. Desde que el donante conoce la aceptación del donatario.

Art. 629. La donación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptación.

El contrato es perfecto desde que hay aceptación. El conocimiento de la aceptación produce irrevocabilidad para el donante.

f. Efectos.

a. Limitada obligación de garantía (art. 638)

El donante no garantiza la posesión legal y pacifica, salvo si la donación fuere onerosa o sea, el donante no responde por evicción. Si el donante actúa de mala fe, habrá una responsabilidad por daños y perjuicios, pero no por evicción.

b. Deudas del donante (art. 623-3)

¿Responde el donatario de las deudas pendientes del donante? En principio no responde pero si responde cuando:

1. Se haya pactado entre donante y donatario.

2. Cuando haya una donación en fraude de acreedores.

c. Donaciones conjuntas (art. 637)

La donación hecha a más de una persona. ¿Existe derecho de acrecer (si uno de los donatarios no acepta, automáticamente la parte de A va B). El art. 637 dice que no existe derecho de acrecer. Si existe entre cónyuges el derecho de acrecer cuando se haya estipulado así.

g. Revocación de la donación.

Hay causas tasadas por ley:

a. Revocación por superveniencia o supervivencia de hijos (art. 644-45-46).

Superveniencia por tener hijos después de la donación.

Supervivencia aparecen hijos que se suponían estaban muertos.

La revocación implica la devolución de los bienes al donatario o por el valor que le quede. El plazo es de 5 años.

b. Revocación por incumplimiento de cargas (art. 647)

Hay un plazo de 4 años. La donación será revocada a instancias del donante, cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones que aquel le impuso.

c. Revocación por ingratitud (art. 648)

- Cuando hay delito que atenta contra la persona.

- Imputar delitos contra terceras personas.

- El negar alimentos.

El plazo es de 1 año. Hay otro tipo de donación que es la REMUNERATORIA (no tiene reglas especiales) es la donación que se hace en agradecimiento al donatario.

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