1. Concepto y características del contrato de arrendamiento de cosas (art. 1553)
 Una de las partes obliga al intercambio del uso del bien por precio cierto
 Características:
- Consensual (que se perfecciona con el consentimiento).
- Bilateral y sinalagmático.
- Oneroso y conmutativo.
- De tracto sucesivo (de duración prolongada en el tiempo)

2. Capacidad de las partes.
a. Para el arrendador (el que cede el bien).
La regla general es que el arrendamiento se considera un acto de administración, por este motivo para ser arrendador se exige capacidad para administrar. Además tiene que tener el uso del bien. Para ser arrendador no se exige ser propietario. Se exige tener el uso del bien.
b. Para el arrendatario (el que alquila el bien)
Basta con tener la capacidad general para obligarse.

3. Objeto.
Pueden ser objeto de este contrato tanto bienes muebles como inmuebles, pero también pueden serlo los bienes inmateriales (pe. Derechos, pero no los personalísimos) Hay una prohibición en relación con el objeto (art. 1545) "Los bienes fungibles (los que se intercambian) con el uso no pueden ser objeto de arriendo".
Puede que haya uno o varios objeto que se arriendan
Además de estar reglas, hay que aplicar las reglas de posible, lícito, determinado y unirlas a la vez con las de objeto, consentimiento y causa, o sea con toda la Teoría General.

4. Tiempo de duración del contrato (art. 1543)
Habla del tiempo determinado. Es imprescindible que tenga un plazo de duración. Se prohíben los arrendamientos perpetuos. Lo normal es que se fije por las partes pero si no se ha establecido, el art. 1581, dice que se fija el plazo de duración en el plazo que se ha establecido en el contrato (tantos euros anuales, tantos mensuales, etc...)
TACITA RECONDUCCIÓN: Cuando termina el plazo de arrendamiento, se entiende que éste termina pero puede ser que siga utilizando el bien con consentimiento o no oposición del arrendador. SE aplica (art 1566) Tácita Reconducción durante 15 días lo que significa que hay un nuevo contrato de arrendamiento idéntico al anterior.
Hay dos motivos por los que no se puede aplicar:
a) No se aplica cuando así se haya pactado en el contrato.
b) No se aplica cuando el arrendador reclama o se opone a esto en esos 15 días máximo.

5. Pago del precio (art. 1543)
Habla del precio cierto. El pago no tiene porque ser en dinero pudiendo ser también en especie.
La aparcería (pagar con los frutos del bien arrendado).

6. Forma.
Por regla general, hay libertad de forma. Hay alguna  excepción que se contempla en el art. 1280 "Cuando el arrendamiento tiene una duración larga (6 años o más) sería un acto de disposición, no de arrendamiento. Se entiende que en algunos casos, puede perjudicar a  terceras personas y si puede perjudicar a terceros habría que registrarlo en el registro de la propiedad. Esto no significa que no sea válido el contrato (entre las partes) pero puede que no lo sea frente a terceros por lo que habrá que inscribirlo.

7. Venta de la cosa arrendada.
El bien puede ser vendido aunque esté alquilado. El código civil dice "Venta quita renta" (la regla general que con la venta del bien el comprador tiene la facultad de dar por terminado el arrendamiento por el art. 1571 aunque hay dos excepciones)
a. Que se pacte lo contrario en el contrato de compra venta. El comprador sería el nuevo arrendador.
b. Aquellos inmuebles inscritos en el registro de la propiedad.

8. Derechos y obligaciones de las partes.
Obligaciones del arrendador (art. 1554)
- Entregar el bien y garantizar el uso pacífico del mismo.
- Entrega del bien en buenas condiciones y si no se dice nada en el contrato se entiende que está en uso correcto.
- Asumir las reparaciones necesarias (las precisas para poder utilizar el bien adecuadamente) se podría pactar que las realice el arrendatario.
Y lo contrario serían derechos para el arrendador.
Obligaciones del arrendatario (art. 1555)
- Usar diligentemente el bien. Hace un uso adecuado.
- El uso diligente implica utilizar el bien aplicando el uso pactado. El no uso puede ser un incumplimiento contractual.
- En el art. 1558 se dice que cuando haya reparaciones urgentes, el arredatario tiene que comunicárselo al arrendador o repararlo él porque quien utiliza el bien es el que conoce las necesidades y estado del bien. Ester será el responsable.
Y lo contrario serían derechos para el arrendatario.

9. Figuras especiales.
Desahucio (art. 1569) Es la expulsión del arrendatario del bien por incumplimiento del arrendatario (porque no paga, por uso indebido, etc...) Limitado para el arrendamiento del inmueble.
Resolución de contrato. Es lo mismo que el desahucio pero para bienes muebles.
Subarriendo (art. 1550 y ss) El arrendatario arrienda el mismo objeto que el arrendador (en todo o en parte) En estos casos el contrato de arrendamiento es un limite que se puede pactar y que podría tener menos obligaciones pero más derechos para el arrendado). Se permite en el Código Civil que el arrendador tenga que consentirlo salvo prohibición expresa en el contrato.
Cesión de contrato.  Se plantea el cambio de arrendatario. No se permite si no lo consiente el arrendador porque en la cesión el arrendador se encuentra a un contratante distinto al que tenía enfrente.

LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

En la actualidad hay dos leyes de arrendamientos urbanos aplicables en función de cuando se haya firmado el contrato.
Los contratos anteriores al 85 se les aplica el de prorroga forzosa (no pueden subir renta ni finalizar contrato, etc)

1 La ley de 1994

a. Ámbito de aplicación (art. 1, 2 y 3 de Ley de arrendamientos urbanos)
Destinadas a vivienda o usos distintos de vivienda (muebles, trasteros, plazas de garaje (son accesorios), locales) Los arrendamientos que no se incluyen en esta ley (art 5) son:
Viviendas con portero
Viviendas militares y
Viviendas universitarias.
Si se alquila una de estas viviendas tendría que aplicarse el Código Civil y no esta ley.

b. Regulación.
La regulación es separada para las viviendas de uso de vivienda habitual o para su uso distinto.
El arrendamiento de viviendas es el que se protege por la ley.

2 Normas de arrendamiento destinado a vivienda habitual

a. Naturaleza de las normas (art. 6)
Todas las normas de protección del arrendatario son imperativas (o sea que son obligatorias y si son obligatorias no podría renunciar a ellas). La cláusula sería nula si va en contra de una norma imperativa.

b. Cesión de contrato y subarriendo.
Cesión: Sólo se puede ceder con el consentimiento escrito del arrendador (art. 8)
Subarrendar: Sólo se admite parcial, pero no de todo el inmueble. Y además, se requiere consentimiento escrito del arrendador.

c. Duración del contrato (art. 9)
Se establece un plazo de duración mínimo (éste es de 5 años). El plazo mínimo es uno de los derechos que tiene el arrendatario de la vivienda. Se puede pactar por el plazo que quieran ya que es libre, ahora bien, cuando el plazo que se pacta es inferior a 5 años, si el arrendatario quiere, puede solicitar el arriendo hasta los 5 años.

Hay una excepción (en el art. 9) y dice que es posible que el arrendador necesite para sí el uso de la viviendas antes de los 5 años (para vivir en ella) pero tiene que hacer mención de ello en el contrato mediante una cláusula. Cuando llegados los 5 años el contrato termina, pero sí ninguna de las partes expresa a la otra que no quiere finalizar, podría haber una prorroga por otro año. Esto se tiene que manifestar con 1 mes de antelación y si quiere el arrendatario puede prorrogar automáticamente. Y así hasta una tercera vez (8 años en total) (art. 10)

d. El desistimiento del contrato (art. 11 y ss)
Es la voluntad de no continuar en el arrendamiento antes de que llegue el plazo. Es sólo facultad del arrendatario. El arrendamiento puede hacerlo dentro de los 5 primeros años y si el arrendador quiere asegurar el cumplimiento del plazo, tendrá que incluir en el contrato, una cláusula especial que será 1 mensualidad por cada año que no haya cumplido.
En el periodo que pasa de los 5 años se puede desistir del contrato y tendrá que avisar pero la indemnización también hay que pactarla.
Si en la vivienda vive un matrimonio o pareja de hecho, si uno de ellos no quiera continuar con el alquiler, es admisible que la pareja pase a ser titular del contrato.

e. Resolución del contrato.
- Cuando no se pague la renta.
- Uso inadecuado del inmueble.
Se puede recurrir a la figura del desahucio cuando incumpla con cualquiera de estas obligaciones.

f. Enajenación de la vivienda arrendada.
¿Se puede vender la vivienda arrendada? Si se puede. Dentro de los 5 primeros años, la venta no quita renta, o se, la venta se mantiene pero pasados esos 5 años no se aplica en general pero sí en 2 posibles casos:
- Si el que compra la vivienda es un tercero protegido por la ley hipotecaria.
- Cuando se establece un pacto de "respeto al arrendamiento" en el contrato de compra venta.

g. La renta (art. 17 y 18)
- Se puede fijar libremente pero se va a pagar mensualmente.
- Se va a actualizar anualmente (no es necesario que lo pacten las partes) en los 5 primeros años el IPC y después se puede fijar otro índice distinto.

h. Los derechos y obligaciones de las partes (art 21 y ss)
Una de las obligaciones principales que tiene el arrendatario, es el uso adecuado de la vivienda, pero esta obligación de conservar la vivienda también es una obligación para el arrendador y esto siguiendo que las reparaciones innecesarias para el correcto uso de la vivienda corren por cuenta de éste y si es urgente, el arrendatario está obligado a comunicárselo al arrendador. Las obras de mejoras no son una obligación del arrendador y si el arrendatario quiere mejorarlo, puede hacerlo siempre y cuando se lo consienta el arrendador (art. 22).
El arrendatario puede hacer obra de lujo o recreo., siempre y cuando no cambien la configuración o estabilidad del inmueble.

A los arrendatarios con minusvalía se les permiten unas obras no permitidas con normalidad. Se les permite sin pedir consentimiento al arrendador la habilitación del inmueble para su uso. Cuando el contrato termina, si el arrendador lo pide, tiene que volver a su estado inicial (art 25).
Derecho de adquisición preferente. Si el arrendador quiere vender el inmueble, la primera persona a la que se le debe consultar y ofrecer la renta del inmueble es al arrendatario en primer lugar

i. La fianza (art. 36)
Es obligatoria y además en metálico y en el caso de la vivienda equivale a un mes de renta. Debe depositarle en el deposito de la vivienda. Es una garantía para el arrendador porque si ha habido desperfectos o daños, puede quedarse con la fianza por indemnización al daño realizado.

3 Normas de arrendamiento destinado a uso distinto de vivienda habitual
Lo primero que se va a aplicar es la voluntad de las partes para todo (el plazo, el importe, etc...)
La regulación en art. 29 y ss. Se permite el subarriendo y la cesión sin pedir consentimiento al arrendador.
La fianza también es obligatoria y serían 2 mensualidades. Las obras serían aplicables igual que los de arrendamientos destinados a viviena habitual.
Nota: El traspaso no se reconoce en la ley a partir de la ley del 94 (pagar una cantidad por la cesión del contrato).