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Derecho Civil. Guatemala (3/3)

Autor: Denise Sanchez
Curso:
9,50/10 (4 opiniones) |6228 alumnos|Fecha publicación: 16/10/2009
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Capítulo 13:

 La compraventa

Contrato traslativo de dominio, cuyo efecto inmediato es la transferencia del dominio de una cosa o derecho.  (art. 1790).

Manuel Osorio define el contrato de compraventa como: contrato por medio del cual una de las partes se obligare a transferir a la otra la propiedad ésta se obligare a recibirla y a pagar por ella determinado precio. Es un contrato consensual, por cuanto se perfecciona por el consentimiento de las partes respecto a las condiciones del negocio; sinalagmático, porque exige prestaciones recíprocas, oneroso, desde el momento que requiere por una parte la entrega de una cosa y por la otra el pago de un precio en dinero, y conmutativo pues las recíprocas prestaciones han de ser equitativas.

Caracterísiticas:   traslativo de dominio, consensual, bilateral, principal, oneroso, conmutativo,

a)  Traslativo de dominio: Su efecto natural y fundamental es transmitir la propiedad de una cosa al comprador,  de allí que cualquier contrato en que se transmita a la otra parte, derechos reales que no sean la propiedad, no será compraventa pura, sino alguna modalidad de ella, como cesión de derechos o de créditos.

b)  Consensual: (art. 1791 C.C.) El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.  Por lo tanto, existe el contrato entre las partes, desde que hay consentimiento en la cosa y el precio.

c)  Bilateral:  Por excelencia bilateral, ya que tanto el comprador, como el vendedor resultan obligados:  uno a entregar la cosa cuya propiedad transmitió al comprador, y éste a pagar el precio. 

d)  Principal: porque subsiste por si sólo

e)  Oneroso: Se estipulan gravámenes y derechos recíprocos, pues así como el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa en propiedad al comprador, tiene el derecho de recibir de éste el precio en dinero e igualmente, a la obligación del comprador de pagar el precio en dinero, está ligado el derecho que él tiene a que se le transmita la propiedad de la cosa y se le entregue ésta.

f)  Conmutativo: Es posible para las partes apreciar inmediatamente el beneficio o la pérdida que les cusa el contrato, pues las prestaciones son ciertas y determinadas (la cosa y el precio). Sin embargo habría compraventa aleatoria, si el objeto del contrato lo es una esperanza incierta, una cosa litigiosa o un derecho hereditario.

g)  Sinalagmático Perfecto: Porque se crean obligaciones recíprocas de las partes, de modo que cada uno es a su vez acreedor y deudor del otro.

h)  Solemne: En lo que se refiere a la producción de efectos hacia terceros en caso de compraventa de inmuebles y de otros bienes sujetos a registro, pues es necesario que el contrato se formalice en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad. La falta de formalidades o de inscripción en el Registro no provoca nulidad, ni la ineficacia total del contrato, pues tiene plena validez entre las partes, aunque el contrato no produce sus efectos normales (transmisión de dominio, pago del precio y entrega de la cosa), sino del contrato informal únicamente nace el derecho de las partes para compelerse recíprocamente a la formalización del contrato en escritura pública.

Elementos:   Personales y Reales

Personales:   El comprador y el Vendedor

Capacidades del Comprador:  La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar.  Por ello, toda persona mayor de edad, puede comprar bienes que estén en el comercio y el mandato general que otorgue no requiere cláusula o facultad especial para que su mandatario pueda comprar. (Ver arts. 1,611 C.c. gestión de Negocios, arts. 47 y 163 C. De C. Compra de bienes para sociedad, arts. 47 y 54 C. De C. Facultades especiales).

 Existen incapacidades especiales para la compraventa como: (art. 1793 C.C.) los esposos, administradores no pueden comprar bienes que administran, auxiliares del juez (depositarios, interventores), no puede comprar lo que tiene a su cargo, jueces, abogados, funcionarios judiciales, representantes de las partes (bienes objeto de proceso en que han intervenido), intermediarios mercantiles y notarios (cosas cuya venta se hace con su intervención), mandatario los de su mandante (sin consentimiento expreso), albaceas bienes de la testamentaría; toda venta entre padres e hijos y entre convivientes para efectos fiscales se reputa como una donación.

Reales:   Son:  la cosa vendida y el precio de la misma

 La cosa: (arts. 1301 y 1538 C.C.) la cosa objeto de un contrato debe ser lícita, presente o futura, determinada o determinable.  Las cosas objeto de compraventa pueden ser además, corpóreas o incorpóreas, muebles o inmuebles, principales accesorias.

No pueden ser objeto del contrato los derechos de la personalidad, bienes que constituyen patrimonio familiar, derechos de uso y habitación derechos políticos.

El precio:  Si la transmisión de dominio de la cosa no tiene un precio como contraprestación, estaríamos ante una donación u otro contrato, pero no en presencia de una compraventa. (art. 1796 C.C.) no hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio, o en la manera de determinarlo.  Características:  pecunariedad, veracidad, determinación y justo.

Pacto Comisorio:  Es la condición resolutoria tácita. El pacto comisorio en las compraventas por abonos, permite que se resuelva el contrato por falta de pago de 4 o más mensualidades en las de inmuebles; en ventas a plazos de muebles por mora en pago de cualquiera de las amortizaciones.

El pacto comisorio expreso es la condición resolutoria expresa.  En inmuebles se permite al comprador pagar el precio, aún después de vencido el plazo, si el vendedor no la ha constituido en mora en virtud de requerimiento; en los muebles, el pacto opera automáticamente sin necesidad de requerimiento.  Pero si el comprador ha pagado más de la mitad del precio procederá la rescisión.

Pacto de Retroventa:  Cláusula mediante la cual, el vendedor se reserva el derecho o la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo al comprador el precio recibido, dentro de un plazo estipulado.

Clases de Compraventa:

a)  Compraventa al gusto = art. 1799

b)  Compraventa sobre muestras = art. 1800

c)  Compraventa en tránsito = art. 1802

d)  Compraventa de cosas futuras = art. 1805

e)  Compraventa sobre derechos litigiosos = 1805

f)  Compraventa sobre derechos hereditarios = 1806

g)  Compraventa sobre muebles = 1807

h)  Compraventa sobre inmuebles o derechos reales  = 1808

i)  Compraventa ad hábeas = 1823

j)  Compraventa a plazos = 1829

k)  Compraventa con pacto de reserva de dominio = 1834

l)  Compraventa con pacto rescisorio = 1844

La compraventa debe cancelar el Impuesto al Valor Agregado.  En caso de compraventa sobre bienes inmuebles, el monto por el cual debe pactarse como base es el monto que aparece en matricula fiscal.

Requisitos para formalizar la Compraventa: Del Comprador:La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar por ello toda persona mayor de edad, puede comprar bienes que estén en el comercio y en el mandato general que otorgue no requiere cláusula o facultad especial para que su mandatario pueda comprar. Los menores o incapaces no pueden comprar por si mismos. Vendedor: El vendedor debe tener capacidad de ejercicio para poder válidamente vender bienes. (Ver Art. 8 C civil. Objeto: Es un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa o la transferencia de otro derecho contra la compensación de un precio.

Obligación de las Partes: Vendedor:* Entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador la pacífica y útil posesión de la misma.* A  entregar la cosa en el lugar señalado en el contrato  y a falta de convenio en el lugar en que la cosa se encuentre al tiempo de la venta,  (Ver Art .1809 al 1824 Código Civil). Comprador: La obligación principal  del comprador es pagar el precio en el día , lugar, y forma estipulada en el contrato. A falta de convenio el precio debe ser pagado en el lugar y momento en que se hace la entrega de la cosa. (Ver Art 1825 al 1833 C. Civil).

Pactos de Rescisión: Entre los pactos de rescisión de la compraventa nuestro código regula dos casos de pacto comisorio expreso: Es el pacto por el cual las partes convienen en que si el precio no es pagado por el comprador en cierto día determinado el contrato de compraventa se rescindirá  pacto que tiene diferentes consideraciones y efectos según se trate bienes muebles o inmuebles: * En cuanto a Inmuebles se permite al comprador pagar el precio ( y salvar el contrato), aún después de vencido el plazo convenido siempre que el vendedor no lo haya constituido en mora en virtud de requerimiento (Ver Art. 1845). En caso de cosas que no sean Inmuebles el pacto comisorio operara automáticamente por el vencimiento del plazo, sin necesidad de requerimiento al comprador, si este no compareció a pagar el precio. (Ver Art. 1846).

Efectos Registrales: El registro de un inmueble vendido en el Registro de la Propiedad de Inmueble es el comprobante legal del traslado de dominio de un bien a la persona que legalmente lo adquirió a cambio de un precio. Ver Art 1807 1808 C Civi. La primera inscripción será  la del  título de propiedad.

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