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Derecho Civil. Guatemala (3/3)

Autor: Denise Sanchez
Curso:
9,50/10 (4 opiniones) |6228 alumnos|Fecha publicación: 16/10/2009
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Capítulo 18:

 El arrendamiento

Contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra, a pagar por este uso, goce obra o servicio un precio determinado en dinero.  Se llama también de locación y de alquiler.  Es un contrato consensual, sinalagmático y conmutativo.

En el Derecho Romano, no se conocía el arrendamiento, sino que existía el contrato de locación, con tres modalidades principales, la locación de cosas, la locación de obra, y la locación de servicios.

Para Borda el contrato de locación es aquel por el cual una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.  Sánchez Medal, dice que por el contrato de arrendamiento una persona llamada arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa al arrendatario, a cambio de un precio cierto.

Puig Brutau, es el contrato de tracto sucesivo por el que una de las partes se obliga a mantener a la otra en el goce o uso de una cosa, durante un tiempo determinado, a cambio de un precio cierto, generalmente pagado por períodos y en cuantía proporcional a su duración.

Art. 1880 C.C. el arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado.

Características:

a)     Consensual:  se perfecciona mediante el simple acuerdo de voluntades en cuanto a las obligaciones que recíprocamente asumen las partes, el arrendador o arrendante a dar el uso o goce de  una cosa por cierto tiempo y el arrendatario, a pagar por ese uso o goce un precio determinado.

b)     Bilateral:  del mismo se derivan obligaciones recíprocas para las partes.

c)     Conmutativo:  Las prestaciones recíprocas de las partes son conocidas y  determinadas desde la celebración del contrato.

d)     De tracto sucesivo:  Su cumplimiento se prolonga necesariamente a través del tiempo, lo que origina la realización o existencia de prestaciones de carácter continuado por cada una de las partes.

e)     Principal:  existe independientemente y subsiste por sí solo.  Pude incluir contrato accesorios, como la fianza.

Figuras Afines:

a)  Compraventa: Contrato de Arrendamiento con opción a compra, el usuario o arrendatario paga determinada cantidad por un plazo estipulado, al momento de cancelar la totalidad de la suma pactada, puede optar a la propiedad de la cosa.  En el arrendamiento simple únicamente paga por el uso y goce de la cosa.

b)  Depósito:  Si bien el depósito transmite al depositario la posesión de la cosa, hay muy serias y graves diferencias con el arrendatario: i) el depositario no tiene el uso y goce de la cosa, sino únicamente su guarda y cuidado y tiene prohibición de usarla o gozar de ella; ii) el depósito es una contrato real y su existencia requiere de la entrega de la cosa al depositario, en tanto que el arrendamiento es consensual; iii)  el depósito puede ser gratuito, en tanto que el arrendamiento es típicamente oneroso y no se concibe un arrendamiento gratuito; iv) en el depósito, oneroso, es el depositario, quien no tiene la propiedad, sino la guarda de la cosa, quien recibe la remuneración en tanto en el arrendamiento, la renta la recibe el arrendador (quien tiene la propiedad y permite el uso y goce de la cosa); y v) dada la conmutatividad del arrendamiento, las obligaciones y responsabilidades del arrendatario, en cuanto a la cosa objeto del contrato, son más extensas y rigurosas que las del depositario.

c)  Comodato:  Tanto el arrendatario, como el comodatario, tienen el uso de la cosa; pero uno lo tiene en forma gratuita ( comodatario) y el otro, a base de una renta (arrendatario).  Además las diferencias entre estos contratos se notan al observar que: i) el arrendamiento es un contrato consensual, en tanto que el comodato lo es real, pues no puede existir dicho contrato si la cosa que es su objeto, no ha sido entregada al comodatario; ii) el comodato otorga al comodatario un derecho personal, intransferible, en tanto que el arrendatario puede subarrendar la cosa, salvo pacto en contrario; y iii) el comodato únicamente otorga el uso de la cosa, en tanto que el arrendamiento también incluye el goce y disfrute.

d)  Usufructo:  El usufructo en un derecho real por el cual un persona obtiene el uso y goce de una cosa, en tanto que el arrendamiento otorga el uso y goce de la cosa, como efecto de una relación contractual, no real. I)  el usufructo puede originarse de o resultar en un negocio jurídico gratuito u oneroso, en tanto que el arrendamiento siempre es oneroso y conmutativo; ii) el usufructo puede derivar de un contrato o de cualquier otro negocio jurídico, incluyendo herencia, donación, etc, en tanto que el arrendamiento únicamente puede constituirse por contrato; iii) el usufructuario, como titular de una derecho real, puede ejercer acciones reales, en caso de verse perturbado el ejercicio de su derecho, en tanto  que el arrendatario tiene a su disposición únicamente acciones personales y de carácter posesorio; iv) el usufructuario puede libremente disponer de sus derechos y aún dar la cosa objeto del usufructo en arrendamiento, en tanto que el arrendatario no puede ceder sus derechos en el contrato, sin contar con el consentimiento del arrendador.

Elementos:

1)  (Formales)Consentimiento:  El consentimiento de las partes, no sólo debe llenar todos los requisitos necesarios para que el negocio jurídico surta sus efectos normales, sino además debe versar sobre a) la naturaleza del contrato, b) la cosa objeto del contrato, c) el precio o la renta, d) el tiempo de duración del contrato y e) el uso para el que se destina la cosa.

2)  (Personales)Capacidad:  (art. 1881 C.C.) puede dar bienes en arrendamiento, el propietario que tenga capacidad para contratar, así como el que por ley o pacto tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. ( ver arts. 1690, 1884, 1793, 131, 1882, 716, 748, 1883, 498, 1884 del C.C. y 47 del C. De C.)

3)  (Reales):  Por ser el arrendamiento un contrato conmutativo y bilateral, ambas partes tienen obligación de realizar una prestación.  (ver arts. 1880, 1125, 1576, C.C. arts. 30 dto. Ley 153-85 y 32 al 34 del Convenio Centroamericano para la Protección de la Propiedad Industrial; arts 356 y 358, 363, 1898, 1899, 1929, 1645, 462, 1896, 1885, 1582, 1317 C.C.; 655, 664, 657 C de C.; 1934, 1907, 1538, C.C.).

Obligaciones del Arrendador:

1.  Entregar la cosa al arrendatario de forma que este pueda usar y gozar de ella.

2.  Conservar la cosa en estado de servir al arrendatario

3.  Garantizar dicho uso

4.  No mudar la forma de la cosa

Ver Art. 1897, 450, 1320, 1815, 1937, 1429, 1898, 1903, 1930, 1645, 1900, 1912, 1901, 1902, 1907, 1909, 1910, 1648, 1929, 1559, 1911, 1906, 1893, 1583, 1433. CC

Obligaciones del Arrendatario:

1.  Recibir la cosa arrendada

2.  Usar y gozar de ella de conformidad con lo convenido de acuerdo con la naturaleza y el destino normal de la cosa

3.  Pagar la renta en el monto, tiempo y forma convenidos

4.  Cuidar de la cosa y evitarle daños

5.  Devolver la cosa al arrendador al vencimiento del contrato

Ver Art: 1429, 1930, 1904, 1384, 1391, 1330, 1912, 1914. CC

Subarrendamiento:

Del subarrendamiento nace una relación contractual nueva entre el subarrendador y el subarrendatario, que aunque subordinada el contrato de arrendamiento es diferente de este. Existen dos contratos, el de arrendamiento como fundamental y el de subarrendamiento que se apoya y recibe su fuerza de primero, aunque posee substantividad propia, es un contrato de arrendamiento con todas sus características pero hecho por el arrendatario.

Ver Art: 1589, 1890, 1593, 1598. CC

Cesión de Derechos:

El arrendatario no puede ceder el contrato sin expreso conocimiento del arrendador.

Ver Art. 1890

Mejoras:

Barbero define las mejoras como las obras del arrendatario, que sin asumir una fisonomía individual, confieren a la cosa un aumento de valor.  Art. 1915. CC Autoriza al arrendatario a realizar en la cosa arrendada, las mejorar que quiera gozar durante el arrendamiento y que no alteren la forma de la cosa.

Clases de Mejoras:

Necesarias: Arts. 1901, 1902, 1915 CC

Mejoras Útiles y de Recreo:  Tienden a aumentar el valor de la cosa y acrecientan, facilitan o hacen más útil bella o cómoda la cosa arrendada

Mejoras no Abonables:  Serán las que realizar el arrendatario sin que exista pacto expreso o tácito de abono de mejoras, o porque el contrato de arrendamiento terminó por vencimiento de su plazo o por motivos imputables al arrendatario (Art. 1921, 1924 CC)

Mejoras Abonables:  (Art. 1917, 1918, 1921, 1922, 1923, 1924, 1925, 1926, 1927 CC)

Terminación:

Ver Art. 1928, 1929, 1930, 1939, 1940 CC

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