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Derecho Civil. Guatemala (2/3)

Autor: Denise Sanchez
Curso:
8,80/10 (5 opiniones) |9167 alumnos|Fecha publicación: 15/10/2009
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Capítulo 1:

 Formas especiales de la propiedad

LA COPROPIEDAD. ORIGEN DE LA COPROPIEDAD

Derecho Romano: Según un principio fundamental romano, no es dable la existencia de una propiedad ejercida por varios individuos sobre la misma cosa. En este sentido afirma Celso: duorum in solidum dominium esse non potest.

Si la propiedad es exclusiva, en cuanto que una no puede pertenecer in solidum a varias personas, se admite todavía una comunidad de propiedad por cuotas ideales, esto es, sin atribución de partes físicas: totius corporis pro indiviso pro pare dominiun habere.

Esta pluralidad de derechos de propiedad sobre la misma cosa, conocida por los romanos con el nombre communio, puede ser voluntaria o incidental, según provenga, respectivamente, de la voluntad concorde de varias personas –que actúan así de conformidad con las reglas del contrato de sociedad – o de un hecho que queda al margen de toda decisión o determinación de los sujetos – communio incidens. Ocurre lo ultimo v.gr., cuando una cosa es legada en común a dos o mas personas, o cuando dos cosas pertenecientes a dueños distintos se unen casualmente.

Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece proindiviso a varias personas.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

Derechos: Arto, 491, 492, 496,498, 516, 525. C.C.

Obligaciones: Arto 488, 519 C.C.

EXTINCION DE LA COPROPIEDAD

Arto. 503 C.C.

COPROPIEDAD Y CONDOMINIO

Copropiedad. El dominio de una cosa tenida en común por varias personas.

Condominio. Derecho real de propiedad, que pertenece a varias persona por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre comuneros.

MEDIANERIA

Condominio que se ejerce por los propietarios colindantes sobre muros, cercas y fosos; y del cual se derivan derechos y obligaciones recíprocos, establecidos por la ley.

Hay copropiedad en una pared, foso o cerca que sirve de limite y separación  a dos propiedades contiguas y mientras no haya prueba o signo exterior que demuestre lo contrario se presume:

1º. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación;

2º. En las paredes divisorias de los jardines o corrales situados en poblado o en el campo; y

3º. En las cercas, vallardos y setos vivos que dividen los predios rústicos.

Regulado arto. 505 al 527 del Código Civil.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL

CONCEPTO Y NATURALEZA JURIDICA

Los distintos pisos, departamento y habitaciones de un mismo edificio de más de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la vía pública o determinado espacio común que conduzca a dicha vía.

Propiedad Horizontal: forma caprichosa de constituir dominio, en donde existe un derecho común por una parte y privado por la otra.

Piso: el conjunto de departamentos y habitaciones construidos en un mismo plano horizontal, en un edificio de varias plantas.

Departamento: la construcción que ocupa parte de un piso

CONSTITUCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Arto. 531 C.C. (Ver la ley de la Propiedad Horizontalmente Dividida)

Derechos y obligaciones del régimen de propiedad horizontal

DERECHOS CONSIGUIENTES A LA MEDIANERÍA.

1.  Aquí como en los demás supuestos de copropiedad, el condómino puede servirse de la pared para el uso a que está destinada, con la sola limitación de no deteriorarla ni estorbar el uso igual por el otro condominio.

2.  Cada uno por su lado puede utilizar la pared como parte integrante o accesoria de sus edificaciones e instalaciones; y en consecuencia puede injerir, asentar, arrimar, trabar y embutir todo lo que a ese fin fuere apropiado.

3.  A tal fin puede hacer en el muro medianero las innovaciones materiales que le fueren necesarias. En contraste con la norma del condominio general que prohíbe innovaciones en la cosa y hace prevalecer en el conflicto la voluntad del que prohíbe, aquí no es menester el consentimiento del otro condómino. Basta con no causarle daño. El consentimiento será, sin embargo necesario, para disminuir la altura o el espesor del muro o para cualquier abertura a través del mismo.

4.  Entre las innovaciones permitidas al copropietario y justificadas desde luego por sus eventuales o variables necesidades, está la de sobrealzar el muro, sin obligación de indemnizar al vecino por el mayor peso que se cargue.  Más todavía, si la pared no puede soportarlo y fuese necesario reforzarla o reconstruirla, el interesado lo hará todo a su costa y tomará de su terreno el espacio mayor que el muro deba ocupar; pero no debe indemnización al vecino por los embarazos que le causen los trabajos.

La nueva pared reforzada o reconstruida sigue entonces en calidad de medianera hasta la altura que tenía. En tal caso el vecino que no contribuyó a estas innovaciones puede exigir después, si le fuera necesario, la cesión de la medianería de la pared sobrealzada, indemnizando la mitad del costo y la del terreno que el otro hubiera puesto con motivo del aumento de espesor.

CARGAS DE LA MEDIANERÍA.

Aplícanse a las cargas, en cuanto fueren compatibles, los principios generales del condominio. Los condóminos del muro o pared medianera están obligados en la proporción de sus derechos a los gastos de reparación o reconstrucción. La proporción es la mitad; pero sólo en la altura y longitud en que el muro sea efectivamente medianero. Debe en cambio el condómino cargar con las expensas cuando la reparación o la reconstrucción se hubieren hecho necesarias por su culpa.

Algunas de las obligaciones y derechos que tendrán que cumplir los copropietarios:

1.  Ningún copropietario podrá realizar alteración alguna en las cosas comunes, debiendo respetar las instalaciones generales o en provecho de otro propietario, incluidas en su piso. Cada piso y sus instalaciones privativas deberán ser mantenidas en buen estado de conservación, sin que se perjudique a la comunidad o a los otros propietarios, debiendo resarcir el infractor los daños que ocasione por su descuido o el de las personas que con él convivan o por quienes deba responder.

2.  Todo  propietario deberá consentir en su piso aquellas reparaciones que exija el servicio del inmueble, permitiendo en él además, todas las servidumbres imprescindibles que se requieran por la creación de servicios comunes de interés general, pero en cuanto a dichas servidumbres deberán ser acordadas por las cuatro quintas partes de los propietarios, teniendo en consideración lo que se especifica en el párrafo siguiente, y con derecho a que la comunidad le resarza los daños y perjuicios. Cuando la cuota de instalación de los nuevos servicios o mejoras exceda del importe de una mensualidad ordinaria de gastos comunes, el propietario disconforme-disidente del acuerdo creador de las mismas, no resultará obligado ni se modificará su cuota por dicha causa, aunque no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si en cualquier momento deseara participar de las ventajas de la innovación, el disidente- habrá de abonar a la comunidad su cuota, en los gastos de realización y mantenimiento de aquélla.

3.  Todo propietario deberá permitir la entrada en su piso o local.

4.  Cada propietario contribuirá, con arreglo a la cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, de sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. El piso o local, estará afecto al pago de los gastos anteriormente especificados, respondiendo asimismo de la parte vencida de la anualidad corriente, cualquiera que fuere su propietario actual y el título de su adquisición. Este crédito, a favor de la comunidad de propietarios, será preferente a cualquier otro. Ello, sin perjuicio de las responsabilidades procedentes.

5.  Los propietarios deberán observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares. Ante éstos, responderán de las infracciones cometidas por el que ocupe su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan.

6.  Para la aplicación de las reglas, se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.

7.  Siendo cubiertas del edificio las terrazas de uso exclusivo de los pisos áticos, las reparaciones y conservación de los pavimentos serán de cuenta del propietario que tiene su uso normal, y a cargo de la comunidad, las de la estructura. Serán de cargo del que las causare, las reparaciones de las instalaciones y canalizaciones, motivadas por avería u obstrucción, de conformidad al respeto de las mismas, a que viene obligado por el artículo.

8.  El importe de toda clase de impuestos, tasas y arbitrios que graven un piso con independencia, serán satisfechos por su propietario. En cuanto a los que graven la totalidad del inmueble sin especificar exactamente las partes, serán satisfechos en la misma proporción de contribución a los gastos comunes asignada a los propietarios.

9.  Para desuñar los pisos a uso diverso del de habitación u oficina privadas, propias de la profesión del habitante, deberá ser consentido tal cambio por la mayoría.  Especialmente se prohíbe:

a)  Destinar los pisos y locales a clínicas de enfermedades infecto-contagiosas, consultorios de cualquier índole sanitario, a colegios, academias, a fines ilegales o inmorales y, en general, a cualquier otro uso perturbador de la paz, tranquilidad y silencio para el necesario reposo v bienestar de los copropietarios.

b)  Instalar herramientas, máquinas, mejores que las usuales y corrientes para los servicios de habitación y morada.

c)  Ocupar, aun temporalmente, con muebles o construcciones provisionales de cualquier índole, el portal, las escaleras, terrazas, rellanos, pasillos, pasos y demás lugares de uso común.

10.         Quedan facultados los propietarios de los pisos y locales, para darlos en arrendamiento a cualquier otro propietario del inmueble, sin variar el destino de los mismos. Para arrendarlos a persona distinta, ajena a la comunidad, estarán obligados a solicitar el consentimiento de la mayoría de los copropietarios. Cualquier arrendamiento se contratará en todo caso, con prohibición expresa de subarrendar y con la obligación del arrendatario de sometimiento íntegro al Reglamento de régimen interior, complementario de estos Estatutos, que regula los servidos comunes del edificio.  Se facultará a la Junta de Propietarios, representada por el Presidente, previo requerimiento fehaciente al ocupante, para el ejercicio de las correspondientes acciones de desahucio contra el inquilino infractor, salvo los casos de arrendamiento forzoso establecidos conforme a las leyes especiales.

11.         La Junta de Propietarios podrá, también previo requerimiento fehaciente al titular del piso o local, instar y obtener judicialmente la privación del uso del piso o local, a aquel y a quienes con el convivan, por el tiempo discrecional que fije el Juez, y por un tiempo no superior a dos años, atendida la gravedad de la falta. Dicha privación temporal del uso, no afectará a los restantes derechos dominicales y a las obligaciones derivadas del título del propietario sancionado.

12.         La enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

ABANDONO DE LA MEDIANERÍA

Antes quedó expuesto lo pertinente sobre el abandono de su franja marginal de terreno que puede hacer cualquier propietario para exonerarse de contribuir a la pared de encerramiento que su colindante se proponga levantar o que ya hubiere levantado a su costa.

Ahora se trata del abandono de la copropiedad sobre la pared existente y ya medianera, para el efecto de liberarse de contribuir a los gastos de conservación.

En el primer caso hay nada más una medianería en ciernes, de la cual el vecino requerido se sustrae haciendo cesión de parte de su terreno, mientras que aquí se trata de una medianería existente, a la que aquél renuncia mediante el abandono. La diferencia se reflejará en la forma del acto.

En el primer supuesto puede sostenerse la necesidad de la escritura pública, al paso que en el segundo bastará con la prueba del acto abdicativo que acrece vi legis al derecho del otro copropietario.

Para que el abandono se considere tal, es necesario que la pared no forme parte de la edificación del que pretende exonerarse. De otro modo su declaración de abandono estaría  desmentida por el hecho de continuar sirviéndose de la pared. El abandono tampoco le valdrá para liberarse cuando la necesidad de la reparación obedece a hechos suyos.

El abandono que alguno haga de la medianería no es impedimento para readquirirla después por cesión forzosa.

EL ENCERRAMIENTO DE LOS PREDIOS RURALES.

El deber del propietario de contribuir a las obras separativas que su colindante hiciere y que fueren de uso en las zonas rurales, está subordinado a la condición de que ambas heredades "se encerraren".

El fundamento de la obligación, por sobre el motivo de seguridad que predomina en los pueblos y en sus arrables, es en el campo principalmente el provecho que las obras separativas deparan a los propietarios. El que tenga su heredad "sin cerco alguno", no está obligado a contribuir al cerco que construyere su colindante.

La jurisprudencia interpreta que el precepto citado se coloca en las dos hipótesis extremas: o las dos heredades quedan totalmente clausuradas y es indudable el provecho que se sigue para los dos propietarios, o bien una de ellas queda abierta por los otros rumbos y no participa entonces de la ventaja del cerramiento.

Empero, entre el uno y el otro extremo, se dan situaciones intermedias, de provecho relativo o fácil de obtener por el propietario que se abstenga de cercar, circunstancia que algunos códigos rurales tienen en vista para completar la fluida previsión del Código Civil. A ese efecto disponen la exigibilidad de la contribución contra el propietario cuya heredad quede encerrada por cercas de los colindantes en cierta proporción de su perímetro.

Los códigos rurales de las provincias, los unos con más minuciosidad que otros, teniendo en cuenta las múltiples particularidades del territorio y de los destinos de los predios, legislan sobre la clase de las obras separativas, el límite del costo, calidad de los materiales a proporción del valor de las tierras y muchos otros particulares no contemplados en la legislación civil.

Son aplicables por analogía todas las disposiciones ya estudiadas sobre constitución, adquisición y prueba de la medianería de paredes y muros, como también sobre los derechos y obligaciones de los copropietarios.

No se da en la medianería rural el abandono para exonerarse de las cargas, porque tratándose de obras separativas que no son muros, el sacrificio de terreno no existe ni tiene valor apreciable, aparte de que siempre subsistirá el provecho económico que es el que justifica la contribución al encerramiento.

No puede en efecto abandonar el que mantiene virtual o efectivamente el aprovechamiento de la cosa que dice haber abandonado.

PRESUNCIÓN DE MEDIANERÍA.

Las obras separativas, cualesquiera que sean, se presumen medianeras cuando ambas heredades estuviesen encerradas. Si alguna quedare abierta, la presunción será entonces de exclusividad a favor del propietario de la otra heredad. Queda siempre a salvo la prueba en contrario. Igual presunción de medianería se da para los árboles que se alzan en las zanjas o cercos (artículo 2744).

(VER ART. 528 AL 554 DEL CODIGO CIVIL)

El Reglamento de Propiedad horizontal

 1º. Nombramiento de portero del inmueble, deberá hacerse por mayoría computada, formalizándose por el Secretario-Administrador lo convenido, teniendo en consideración las leyes generales del trabajo y de policía.

2°. Al horario fijado por la municipalidad deberán ajustarse: la apertura y cierre del portal, la recogida de basuras, la limpieza de las aceras y los servicios prestados por el portero, regulados por dicha Administración. A los habitantes de cada piso o local se entregará una llave del portal, para que puedan penetrar en la casa a las horas de cierre, siendo responsables de su mal uso o negligencia.

3°. Además de los trabajos profesionales propios del portero y detallados en la correspondiente reglamentación de trabajo, cuidará especialmente de la vigilancia del portal, escaleras, pasillos, etc... y con la colaboración de los propietarios, de que se encuentren libres para transitar por los mismos, procurando que los montacargas y la escalera de servicio sean utilizados para sus propios fines.

4°. Serán utilizados con exclusividad para el transporte de personas, los ascensores principales. Y de ser necesario conducir en ellos bultos u otros objetos, por inutilización de los montacargas, se procurará en todo momento la preferencia del transporte de personas. Queda prohibido el uso de los ascensores y montacargas a los menores de diez anos no acompañados por una persona mayor, y el descenso de cualquiera que no sea anciano o esté impedido, con su acompañante necesario.

5.°  La calefacción central será encendida en un período comprendido entre ...... y el ...... El Secretario-Administrador atenderá la mayor o menor intensidad del servicio, ordenándolo según las condiciones de temperatura y la necesidad normal de los propietarios.

6°. Se prohíbe tener en cualquier lugar del edificio, propio o común, animales, permitiéndose sólo perros, gatos y pájaros enjaulados, siempre que el número de aquellos esté tolerado por las vigentes disposiciones sanitarias o de policía administrativa municipal.

Siempre que los perros hayan de salir del piso o local deberán ser encadenados, llevar bozal y ser conducidos por alguna persona adulta a la que obedezca el animal.

7°.  Queda prohibido a los copropietarios alterar la tranquilidad que debe reinar en el edificio, cuidando por tanto de las voces, cantares y toda clase de ruidos molestos, especialmente desde la hora de cierre del portal. Los aparatos de radio, televisión, máquinas y similares y los de limpieza mecánico-manuales, deberán ser regulados de forma que no transcienda su funcionamiento o utilización del ámbito del propio piso o local en que se empleen.

8°.  Se prohíbe la colocación de cualesquiera objetos en las terrazas, balcones, miradores, ventanas y huecos o salientes del edificio, excepto macetas de flores y adorno, de tamaño reducido, si están aseguradas contra la caída y cuentan con dispositivos que impidan el goteo. También se prohíbe tender y secar ropa en toda la extensión de la fachada y arrojar inmundicias desde los huecos, balcones, etcétera, a la calle o a los patios interiores.

El tendido, secado de ropa y sacudida de alfombras deberá hacerse en horas permitidas por las ordenanzas municipales y en las terrazas, galerías o sitios exclusivamente destinados para ello.

9°. Los rótulos, carteles o anuncios indicadores de los habitantes del edificio, que señalen o no las profesiones, se colocarán sólo en el cuadro existente en el zaguán de la casa. La colocación de rótulos exteriores, profesionales o comerciales y antenas particulares de televisión o radio, deberá solicitarse del Secretario-Administrador, quien someterá la petición a los demás propietarios para que decidan por mayoría en la forma prevista de los Estatutos.

10°.  Todo propietario que se ausente, dejando deshabitado su piso o local por más de dos días, deberá obligatoriamente entregar la llave de aquél a persona de su confianza que pueda ser encontrada con facilidad, dando aviso de la entrega al Secretario-Administrador, con el fin de que se pueda utilizar dicha llave en casos eventuales de urgencia, como incendio, accidente, rotura de conducciones, etc.

11°.  Queda prohibido dejar solos a sus niños por los patios, escaleras y pasillos comunes, así como en los pisos o locales, cuidando los copropietarios de su alejamiento de las instalaciones del edificio que ofrezcan algún peligro para los mismos o la seguridad del inmueble.

12°.  De infringirse este Reglamento de régimen interior o las normas que para su desarrollo señale el Secretario-Administrador o puedan ser acordadas por la Junta de Propietarios, aquél deberá invitar al infractor, por escrito duplicado, recogiendo la copia que deberá conservar, para que respete lo establecido. Si persistiera en la perturbación, podrá proponer el Secretario-Administrador a la Junta, la imposición al causante de una multa de cuantía variable entre cincuenta y mil pesetas, cuyo acuerdo será tomado por mayoría, en la forma ordenada de los Estatutos, oyendo previamente al interesado, si lo desea, de atender la invitación que necesariamente tendrá que hacérsele. A las cantidades recaudadas por este concepto, se les dará el destino prevenido de los Estatutos. Todo ello, sin perjuicio de la responsabilidad civil y de las sanciones en su caso, que puedan serle impuestas al infractor, si la falta entrara en la esfera de las atribuciones de la Administración pública.

(VER ART. 559 DEL CODIGO CIVIL)

Extinción del régimen

(VER ART. 555 AL 558 DEL CODIGO CIVIL)

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

EL REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL  Arto. 559 C.C.

EXTINCION DEL REGIMEN     Arto. 553 al 558 C.C.

Capítulo siguiente - Modos de adquirir la propiedad

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