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Capýtulo 2:

 Regulaciones del código civil

El Código Civil regula la responsabilidad civil por vicios o defectos en los siguientes artículos:

De las obligaciones mancomunadas y de las solidarias (Sección Cuarta)

Art. 1137.- La concurrencia de dos o más acreedores o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquellos tenga derecho a pedir, ni cada uno de estos deba prestar, íntegramente, las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria.

Art. 1144.- El acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos ellos simultáneamente. Las reclamaciones entabladas contra uno no serán obstáculo para las que posteriormente se dirijan contra los demás, mientras no resulte cobrada la deuda por completo.

De las Obras por ajuste o precio alzado. (Sección Segunda)

Art. 1591.- El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirige, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

-Plazo de prescripción de las acciones

La LOE, en su artículo 18 determina dos tipos de acciones:

1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo 17 por daños dimanantes de los vicios o defectos prescriben a los dos años a contar desde que se producen dichos daños.

2. La acción de repetición que pudiera corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

¿Cómo controla la Ley el cumplimiento de los requisitos que exige?

Como se viene diciendo, en el proceso de edificación intervienen diversos agentes que deben cumplir, no sólo con celo profesional sus funciones, sino con estricta aplicación de las normas que regulen sus competencias y así debe quedar reflejado tanto en su trabajo terminado, como documentalmente.

En este sentido, el Código Civil, en su artículo 1.097, dice que "la obligación de dar cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados.

La interpretación que el Tribunal Supremo, en Sentencia de 18 de marzo de 2002, le dio a este artículo del Código Civil fue la siguiente: "... y así como la entrega de inmuebles presupone la aportación de la titulación o documentación acreditativa del derecho de propiedad u otro sobre los mismos no parece obstáculo legal para integrar como accesorios a los Planos, Proyectos Básicos y de Ejecución y la Memoria de Calidades del inmueble perteneciente a una comunidad"

De esta forma, ante la falta de regulación legal de la construcción y sus agentes intervinientes, surge la LOE y en ella, con el fin de controlar cada paso del proceso edificatorio, se crea la figura jurídica del Libro del Edificio.

En la misma Sentencia del Tribunal Supremo se explica la finalidad del mencionado Libro del Edificio: "(...) la LOE ha creado la figura jurídica del Libro del Edificio, que operará como documentación registrada de la historia constructiva, y la determinación de su alcance jurídico, que no es fijada en el texto legal, corresponderá a los Tribunales cuando surjan contiendas sobre su naturaliza jurídica, calificación, vinculación y efectividad para las partes interesadas, especialmente respecto a los adquirentes finales del edificio, a los que se les entregará obligatoriamente un ejemplar de dicho Libro en un momento coincidente con el de transmisión del inmueble".

Efectivamente, el art. 7 de la LOE dice:

Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Toda la documentación a la que hacen referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

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