Ley 8/1999, de 6 de abril, de Propiedad Horizontal.

Regula esta Ley la forma especial de propiedad que define el Código Civil en su artículo 396, llamándola de propiedad horizontal. Así, la comunidad de propietarios está formada por copropietarios que lo son de un inmueble que como tal es susceptible de un mantenimiento, reparaciones o modificaciones en sus zonas o elementos comunes.

Cuando la comunidad de propietarios realiza, por sí misma, o a través de los servicios de terceros, una obra, necesaria o no, se convierte por ley en promotora de dicha obra y se obliga a cumplir todas las normas que la afectan y que, según el caso, pueden ser bastantes: Laborales, Fiscales, de Seguridad e Higiene, etc.

LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, ¿PROMOTORA?

La construcción en un edificio de una nueva planta, o de unos cuartos en la azotea, la transformación del sótano en garaje, la rehabilitación de la fachada, la instalación de un ascensor, etc., convierte a la comunidad de propietarios, a efectos legales, en promotora de la obra.

En ese momento, son exigibles una serie de requisitos necesarios para cumplir con las Normas y para que no se incurra en infracciones que pueden resultar muy caras para los copropietarios.

¿Quiénes son considerados por Ley agentes de la edificación?

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en su artículo 8º los define como todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación.

A continuación, describe la Ley quiénes son los agentes intervinientes:

- El promotor (art. 9 LOE)
- El proyectista (art. 10 LOE)
- El constructor (art. 11 LOE)
- El director de obra (art. 12 LOE)
- El director de ejecución de la obra (art. 13 LOE)
- Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación (art. 14 LOE)
- Los suministradores de productos (art. 15 LOE)
- Los propietarios y los usuarios (art. 16 LOE)

Muchos expertos consideran que esta lista es insuficiente pues, aunque no es preceptiva su intervención, no están todos los que suelen intervenir en el proceso de la edificación como, por ejemplo, las subcontratas.

Art. 2.- Ámbito de Aplicación

Tendrán la consideración de edificación las obras de nueva construcción, de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios....

Art. 9.- El Promotor

1. Será considerado promotor cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

2. Son obligaciones del promotor:

a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él. En el caso de las comunidades de propietarios es el derecho dominical de cada copropietario sobre su inmueble así como su parte alícuota inherente sobre las zonas y elementos comunes.

b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.

d) Suscribir los seguros previstos en el art. 19 de esta ley. Las comunidades de propietarios deberán exigírsela al contratista conforme al apartado 2 de este artículo, o bien se podrá sustituir por la retención del 5% del importe destinado a la ejecución material de la obra.

e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

-Responsabilidad Civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación

Art. 17.- Todos los agentes intervinientes en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o partes de los mismos, durante diez años si afecta a la estructura y estabilidad del edificio; durante tres años si afecta a las instalaciones; y un año si es por defectos en la terminación.

Cada agente será el responsable de la parte en la que intervino. Si no se pudiera determinar la responsabilidad se exigirá solidariamente entre todos los agentes intervinientes. Sin embargo, es el promotor quien, en todo caso, responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes.

Destacable es el punto 4 de este artículo que expresamente incluye dentro del marco de las responsabilidades a las comunidades de propietarios.