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Cómo vender una casa o piso

Autor: Miguel angel Tez Tri
Curso:
8,67/10 (3 opiniones) |4435 alumnos|Fecha publicación: 29/11/2007
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Capítulo 5:

 Preparar correctamente su oferta

Persona de contacto

Decida quién será la persona de contacto y detalle los siguientes datos:
- Nombre de la persona de contacto.
- Email.
- Teléfono.
- Horario de llamadas. (opcional)
- Dirección postal. (opcional)
- Horario de visita. (opcional)
 
HÁGALO AHORA 1:
Abra un editor de texto (bloc de notas, wordpad, Word) y escriba AHORA sus datos de contacto
 
Datos de la vivienda

Recopile los datos de la finca y del inmueble
Puede consultar las escrituras de su propiedad o en la web del catrastro donde puede hacer una búsqueda por provincia, municipio, calle y número hasta encontrar su propiedad.

HÁGALO AHORA : nº1
1.- Localice la vivienda que desea vender en el catastro virtual.
2 .- Estudie la información de su vivienda y compruebe si coincide con la que usted ya posee y extraiga aquella de la que no disponía. 

HÁGALO AHORA : nº2 :
Haga una descripción esquemática de su casa, indicando todas las habitaciones y sus características, la planta en la que se sitúan, las superficies, las instalaciones, las calidades, etc .

Mapas de situación

Dará muy buena impresión incluir en la documentación de su oferta información visual de la ubicación de la propiedad utilizando mapas, planos e incluso fotografías satélite.
Este tipo información será de mucha utilidad para las personas que no conocen la ciudad, el municipio, el barrio o la zona donde está ubicada su vivienda. Hoy en día es muy fácil de conseguir mapas a distintas escalas y fotografías tomadas desde satélites utilizando la aplicación MAPS de Google. http://maps.google.es
Mapas de google
Mi recomendación es que incluya tres planos a diferentes escalas y una fotografía satélite si está disponible.
MAPA 1: Municipio.
En el caso de que el inmueble esté en las afueras de una ciudad o en un municipio pequeño es útil ofrecer una visión panorámica de donde está situado el municipio.
MAPA 2: Zona o barrio.
Para situar el inmueble dentro de una ciudad o municipio podemos hacer un zoom más cercano.
 
MAPA 3: Avenida, calle, plaza, etc
El plano debe situar claramente la posición de la vivienda en la avenida, calle o plaza en la que se encuentre.
 
MAPA 4: Fotografía satélite .
Puede incluir esta opción si la resolución de las imágenes disponibles en Google es suficientemente buena. En la mayoría de las ciudades importantes la resolución es muy buena para poder distinguir una casa o edificio. En municipios más pequeños puede que al querer obtener la imagen con más resolución (más cerca) esta no exista. En este caso puede poner la mayor resolución existente (o fotografía satélite más cercana) o simplemente no poner fotografía satélite.

HÁGALO AHORA nº 3:
Vaya ahora a http://maps.google.es y con esta aplicación y un programa de proceso de imagen, como el PAINT obtenga los planos e imágenes satélite de la vivienda que va a vender . 
 
Fotografías de la vivienda

Es esencial que su oferta de venta contenga fotografías. Cuantas más mejor. La mayoría de las personas nos sentimos más atraídos por una imagen que por unas frases descriptivas y somos capaces de recordar mejor mediante esas imágenes almacenadas en nuestra memoria.
Además de incluir un número generoso de fotografías es conveniente que esas fotografías sean de buena calidad (tamaño mediano o grande, bien enfocadas, con la iluminación que permita ver los detalles, encuadres interesantes, etc)

Cualquier persona, sin necesidad de ser un fotógrafo profesional, puede hacer unas fotografías perfectamente válidas para este fin.
Utilice el truco que utilizan los fotógrafos: hacer muchas fotografías y seleccionar las mejores.

- Tómese el tiempo necesario, asegúrese de tener luz suficiente preferiblemente natural (tenga en cuenta que si existe luz artificial de la propia iluminación de la casa o del flash de la cámara los colores no serán naturales y posiblemente tendrá que "retocar" dichas fotografías para "recuperar esos colores naturales).
- Ordene las habitaciones.
- Tome una cámara fotográfica digital configurada con una resolución media (con 2 Megapíxeles es suficiente, no utilice móviles, aún no dan suficiente calidad) y haga unas cuantas docenas de fotografías de todas la habitaciones (el número de fotografías dependerá del número de estancias de la casa) y desde diferentes puntos de vista, de la fachadas, de los detalles. No se corte haciendo fotografías.

- Si dispone de trípode utilícelo para que las fotografías no salgan torcidas y no salgan desenfocadas si hay poca luz, ya que al presionar el botón de disparo o por el propio pulso del fotógrafo la cámara se moverá.
- Configure su cámara con la mejor opción. Lo más probable será que la mejor opción sea la más sencilla, es decir, enfoque automático , pero puede hacer pruebas en una habitación antes de recorrer toda la casa, puede probar con varias configuraciones y elegir la mejor.
- Se puede situar en el centro de las habitaciones y hacer varias fotografías para cubrir los 360º. También puede hacer encuadres desde las algunas esquinas de las habitaciones.
- No tema tomar fotografías de zonas o "rincones" no muy bonitos, en el proceso de selección que realizará después es cuando decidirá cuales son las fotografías que va a publicar en su oferta de venta.
Descargue las fotografías en su ordenador y seleccione SOLO las mejores hasta quede representado, más o menos todo, todo el inmueble. El número total de fotografías dependerá del tamaño de la vivienda, para un estudio pueden ser 8 o 10 y para una gran casa pueden ser 50 o más.
HAGALO AHORA nº 4:
Elija un día soleado y el momento del día en que más luz entre en la casa.
Pase un buen rato haciendo fotografías siguiendo los consejos anteriores.
 
Organice y seleccione las fotografías

Organice las fotografías en carpetas, una carpeta por habitación o por zonas de la casa. También puede crear una carpeta de detalles o miscelánea para las fotografías "sueltas".
De cada carpeta elimine las fotografías que no se vean bien ya sea por que están mal enfocadas o movidas o demasiado claras o oscuras o simplemente no aportan nada. Elimine también las fotografías que considere repetitivas.
Finalmente en su ordenador deberá tener una carpeta con otras carpetas donde están almacenadas y clasificadas las fotografías que ha tomado de la vivienda.

Una vez seleccionadas y organizadas las fotografías es necesario dar dos pasos más:

Retoque fotográfico

Normalmente debido a la iluminación algunas fotografías no saldrán con colores naturales, pero con un programa de retoque fotográfico puede mejorarlas para hacerlas más naturales.
Si usted sabe utilizar un programa de retoque fotográfico como Photoshop utilícelo para retocar las fotografías si cree que es necesario.
Si no dispone de un programa de este tipo o no sabe utilizarlo no se preocupe ya que en el siguiente tutorial aprenderá como descargar, instalar, configurar y utilizar un programa de estas características llamado Picasa.
 
Incluso aunque no sea necesario retocar las fotografías debería instalar este programa gratuito ya que posteriormente le será muy útil para subir las fotografías a internet.
HÁGALO AHORA nº5:
 1.- Acceda a http://picasa.google.es
 2.- Descargue, instale y configure el programa en su ordenador.

Subir las fotografías a Internet

Uno de los sitios donde van a estar las fotografías de su inmueble es en su weblog y por lo tanto hay que subirlas a internet. La herramienta que le recomiendo para hacer su weblog es www.blogger.com y como antes le indiqué, el programa de gestión y retoque fotográfico que le recomiendo es Picasa que además incluye un espacio en el dominio http://picasaweb.google.es donde podrá almacenar sus fotografías.
Esas tres herramientas están a su vez integradas en su funcionamiento y tan sólo necesitará una cuenta ya que pertenecen a Google. Por supuesto, todas son gratuitas.
 
HÁGALO AHORA nº 6 :
Suba las fotografías a su galería de Picasaweb utilizando el programa Picasa .
 
Crear planos de la vivienda

Puede que tenga planos de la vivienda donde se muestran muy claramente la distribución de la misma. Podría hacer un escaneado de los mismos para ponerlos como imagen, sin embargo es preferible utilizar un programa como POWERPOINT para crear una sencillos planos muy llamativos.
Utilice los planos originales para guiarse o simplemente su capacidad natural para representar un plano sobre el papel.
Los planos que va a crear no es necesario que estén a escala ni representen con total exactitud la vivienda, sólo van a servir de orientación al comprador. Pero le puedo asegurar que van a ser muy bien recibidos.

HAGALO AHORA nº 7:
1.- Abra el programa Powerpoint
2.- Cree los planos que crea necesarios para describir la vivienda que va a a vender
3.- Conviértalos en imágenes JPG y guárdelas en una carpeta llamada PLANOS
4.- Suba a su galería PicasaWeb las imágenes de los planos de la vivienda que acaba de crear

Crear los textos de la oferta de venta

El texto de un anuncio de venta inmobiliario tiene varias partes:
Los datos objetivos:
Son esos datos que describen la vivienda de forma objetiva (metros de superficie, habitaciones, calidades, etc).
Los datos subjetivos.
Son aquellos que tienen un contenido de utilidad y tienden a ser más emocionales.
Ejemplos:
- En este salón se pueden poner tres ambientes;
- Este rincón es perfecto para la lectura,
Integración
Los dos tipos de datos pueden y deben estar mezclados y conviene hacerlo utilizando una redacción fácil y orientada al "perfil" más probable del comprador potencial.
No es lo mismo vender un chalet de lujo, que un estudio, que un local comercial. Aunque cualquiera lo puede comprar es necesario ponerse en la situación del comprador y describir el anuncio resaltando "emocionalmente" sus cualidades.
Dedicar unas horas a esta redacción es una de las mejores inversiones que puede hacer. Si ha leído algunos anuncios de venta que aparecen en la prensa, habrá comprobado que suelen ser muy pero que muy aburridos y con un estilo tipo telegrama realmente espantoso. No se deje atrapar ni influir por esta práctica tan espantosa.
Ejemplo 1 de lo que no se debe hacer:
SE VENDE DUPLEX DE 84M. EN CIGALES (CENTRICO) JUNTO PLAZA.
DOS HABITACIONES, DOS BAÑOS, COCINA Y SALON. PLAZA DE GARAJE Y TRASTERO.
A ESTRENAR, PRECIO NEGOCIABLE
Ejemplo 2 de lo que no se debe hacer:
PISO EXTERIOR DE 70 M2, 3 DORMITORIOS, TOTALMENTE EXTERIOR PARA ENTRAR A VIVIR, GAS NATURAL, EL PISO SE QUEDARIA TOTALMENTE AMUEBLADO CON ELECTRODOMESTICOS, MUY BIEN COMUNICADO CON METRO Y AUTOBUS
Ejemplo 3 de lo que no se debe hacer:
Oportunidad: Piso obra nueva 63m2, 2hab, 1baño, todo exterior e independiente con garaje y trastero, entrega y escritura el 25/10/07.en la mejor zona de villalba pueblo, junto al ayuntamiento. Está sin escriturar, el nuevo comprador haría la 1ª escritura. con la constructora. hipoteca posible hasta 240.000 " de 25 a 50 años.(tasado en 275.000 aprox).el precio esta por debajo del precio señalado en 2005.hay que señalizarlo antes del 25/10/07 o los costes aumentarían.
Los más "atrevidos" son capaces de escribir frases coherentes, medio bien redactadas y con un ligero toque emocional.
Ej.1 Se vende un coqueto estudio de 40 m2 a 5 minutos del centro muy apropiado para pareja joven....
Ej. 2 Se vende lujoso chalet de 200m2 en zona residencial de alto standing muy tranquila.....
Ej. 3 Se vende local de 90m2 en calle peatonal muy transitada ideal para negocio de ....
¡Esto debe ser mejorado! Échele imaginación y unos minutos para hacer un recorrido virtual con palabras por su vivienda. Hable de su forma, del color, de la distribución interna y externa, de la decoración, de la ubicación, de las vistas, etc. No es necesario escribir literatura ni poesía pero si un pequeño ejercicio de redacción como el que puede hacer un niño en el colegio.
Ejemplo:
 
Para hacer bien esta descripción tendrá que dedicarle unas horas. Haga una primera versión y revísela al cabo de unos días para mejorarla. También puede mostrársela a alguien para que le dé su opinión. Estos textos tienen dos misiones principales: Describir la vivienda y generar deseo de visitarla.
HAGALO AHORA nº 8:
- 1.- Escriba su anuncio de venta corto
- 2.- Datos objetivos
- 3.- Describa la vivienda que desea vender en su conjunto de una forma amena y coloquial, mezclando los datos objetivos con visiones subjetivas siguiendo la guía de los ejemplos mostrados.
- 4.- Saludos del propietario
- 5.- Descripción "emocional" de cada una de las estancias de la vivienda 

Información sobre el entorno

Esto es casi obligatorio hacerlo si pretendemos llegar a potenciales compradores que pueden estar en el extranjero y posiblemente no conocen nada de la zona. Por tanto, llamamos entorno a todo aquello que rodea la vivienda, que a veces será a escala de calle o barrio y otras tendrá una escala de municipio, mancomunidad o incluso región.
En el caso de los municipios es muy probable que exista una web oficial donde encontrar información. Puede copiar y pegar una parte de esa información o simplemente tener el enlace (link) del sitio web.
Para barrios tendrá que hacer una búsqueda en google, en periódicos, o simplemente describa usted en pocas palabras la zona como si se lo explicara a alguien que no conoce absolutamente nada.

HAGALÓ AHORA nº 9 :
Busque información sobre el municipio y/o zona y/o barrio donde está ubicada la vivienda que desea vender
 
Crear un documento digital e imprimible

Aunque en el blog que va a crear estará toda la información sobre su oferta de venta es conveniente que los potenciales compradores puedan tener toda la información en un solo archivo que ellos mismos manejarán.
Este archivo también lo enviará usted por correo electrónico a las personas que hayan mostrado interés y se hayan puesto en contacto con usted por correo electrónico.
Las personas que lo hayan descargado o recibido por correo electrónico encontrarán dicho archivo en su ordenador hoy, mañana y pasado (y así hasta que lo borren), podrán estudiarlo con calma, podrán imprimirlo, podrán enviarlo a otras personas y por lo tanto, su oferta de venta será mejor tenida en cuenta y vista por más personas.
Se pueden utilizar varios formatos de archivos para maquetar el texto y las imágenes, quizás los más habituales serán el .DOC (Microsoft Word), .PPT (Microsoft Powerpoint) y posteriormente traducir con un programa este formato al más habitual para las descargas, el tipo .PDF (Adobe reader)
Si no tiene un programa de conversión, no se preocupe que yo le diré donde conseguirlo gratuitamente.
Sobre la maquetación puede utilizar la plantilla incluida en esta documentación donde sólo tendrá que insertar los textos y fotografías que ya tiene preparadas. Elija el programa que mejor con el que esté más familiarizado, Word o Powerpoint. Si usted maneja con soltura ambos programas (o similares), puede realizar su propio diseño.

HAGALO AHORA nº 10:
1.- Abra la plantilla acabada de Powerpoint, personalícela con sus datos y los datos de la vivienda en venta o bien parta de la  plantilla semivacia y complétela o bien parta de un documento Powerpoint en blanco.
2.- Guarde el documento original y cree una versión en PDF 

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